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日本房地產市場“冰火”兩重天

中国财富网
2019-03-01 09:43

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近年來,日本的房地產市場出現了一種奇特現象:一方面,東京等大城市的住房價格持續上漲,日本不動產經濟研究所2018年8月發表的資料表明,東京都23個區內新建公寓的平均價格為每套7287萬日元,達到了1990年泡沫經濟破滅以來的最高點;另一方面,部分地區出現空置率大幅增加、房價不斷下降、房子少人問津等問題。甚至個別地方政府推出只要符合申請條件,獨門獨院的房子可以白送的舉措來吸引人。分析人士認為,日本房地產市場呈現出熱冷互顯、“冰火”兩重天的奇特現象。

隨著日本經濟緩慢復蘇,東京申辦奧運會成功之後,需求增長,東京房地產市場的銷量與價格逐步回升。特別是日本央行長期實施超寬鬆貨幣政策,導致近年來日本大城市房價的上漲勢頭加快。據日本不動產經濟研究所發表的統計資料,2017年底,東京23區每套公寓的平均售價為7089萬日元,比上年增長6.9%,每平方米為108.3萬日元。到2018年6月,上升到了均價每套7828萬日元,每平方米120萬日元。若折合成套內面積70平方米一套的公寓,每套均價為8400萬日元,達到了1990年日本泡沫經濟破滅以來的最高價位。

不僅住宅市場火爆,辦公用房也搶手。日本主要仲介公司三鬼商事發佈的資料顯示,東京市中心區域的辦公用房供不應求,一些新建辦公用房,內部裝修還沒有完工就被預訂一空。

不過,日本ORIX公司總經理井上亮認為,日本房地產市場雖然不會出現暴跌,但在今後1到3年內將會出現調整。如果日元升值到1美元兌換100日元的水準,外國投資者持有的部分房產將會出手,加上奧運行情結束,房地產市場將出現調整局面。

在大城市住房價格持續上漲的同時,許多邊遠地區,小城鎮甚至東京都的部分偏僻地區,由於人口減少,房地產價格下跌,閒置住房不斷增加。這已經成了令一些地方政府頭疼的難題。

日本總務省發表的統計資料顯示,2013年日本全國無人居住的閒置住房為820萬套。日本野村綜合研究所去年8月發表的有關研究報告認為,全國的閒置住房已經上升到了1000萬套,佔據日本全國6063萬套住房中的約六分之一。該報告還認為,按照目前的出生率以及人口流動情況來推算,到2033年,日本的閒置住房將上升到1995萬套,閒置率將達到27.3%。

一些地方政府為了減緩人口下降,減少閒置住房帶來的問題,紛紛採取獎勵措施吸引中青年人口前往落戶,有的甚至推出了贈送獨棟住房的政策。距離東京市區約80公里的東京都奧多摩町去年推出了三棟占地面積300至500多平方米的獨棟房屋,免費提供給願意前來落戶,且符合他們招聘條件的應聘者。不過,報名截止期已過,依然沒有人前來應聘簽訂落戶協定。

多種因素助推東京房地產價格持續較大幅度走高。首先,日本中央銀行長期實施超寬鬆貨幣政策,資本市場資金充足,很多資金流入房地產市場。其次,近年來日元平均匯率處於較低水準,國外投資機構的大量資金入場。第三,東京申辦奧運會成功,投資者看好奧運前的房地產前景,奧運效應增加了需求。第四,日本中產階層喜歡居住新建房屋的偏好,也助長了新建公寓的需求。由於資金充足、需求強勁,東京市區房拆舊建新的地產再開發如火如荼。

雖然東京等大城市市區的住宅價格持續上漲,但由於日本整個國家的出生率下降,人口繼續向東京、大阪以及名古屋等大都市圈流動,很多城鎮以及中小城市人口減少,地方城市的住房市場供大於求,一些交通不是很便利,配套設施不齊全地區的房產雖然價格持續下滑,依然少有人問津。不僅出售無門,而且也無租住需求,只能閒置。

業內人士認為,大城市以及經濟發達的地方核心城市具有資金、教育、科學技術、人才等眾多資源優勢,雖然生活成本高,但依然吸引著很多年輕人流入,他們將支撐著大城市的住房市場。另一方面,隨著人口出生率的下降,地方中小城市的人口還將繼續流失。人口的減少將致使日本地方城鎮的住房閒置問題越來越嚴重。
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