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上海商業和工業物業市場投資正日益升溫

上海
2015-11-03 09:58

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國家統計局最新發佈資料顯示,與去年同月相比,今年9月份上海新建商品住宅價格上漲近10%,住宅成交火爆。與此同時,根據多家機構提供的資料顯示,上海商辦及工業地產市場也正在升溫。

第一太平大衛斯近日發佈的《2015年第三季度上海房地產市場回顧》稱,受益於新項目良好的預租表現,以及現有項目的吸納作用,第三季度上海全市核心商務區甲級寫字樓空置率環比降至7.1%;核心商務區甲級寫字樓平均租金環比增長0.3%,達人民幣8.65元每平方米每天。

第一太平大衛斯中國區市場研究部主管簡可認為,租賃活躍是推升新項目租金水準的主要原因。以浦東為例,得益于金融板塊活躍帶動需求上升,浦東次級商務區租金增長率為全市最高。

該機構資料同時顯示,上海辦公樓毛租金收益率在4.5-6.5%,仍處於可觀水準。據第一太平大衛斯調查,國際主要基金公司正在繼續募集房地產投資基金,專注亞洲一線城市投資。以上海為例,三季度境外房地產信託基金加碼佈局上海市場。

簡可表示,"國內外投資者開始收購享有穩定租金收益的成熟物業用於長期持有,這有別於以往的投資策略。預計後續有更多焦點項目成交。" 工業地產方面,世邦魏理仕近日發佈的《中國物業投資指南之物流地產篇》顯示,由於供需缺口較大,上海物流物業市場未來依然是資本追逐的熱點領域。

世邦魏理仕工業及物流服務部中國區高級董事羅瑾表示,現代物流設施的供給遠落後於日益膨脹的需求。截至2015年上半年,在華9家主要物流開發商非自用高標準物流設施存量累計僅約2000萬平方米,折合人均面積不到0.015平方米。

"在此背景下,機構投資者與大型物流開發商合作的案例不斷增多,如GAW Capital Partners和維龍成立合資公司;繼去年4月份首次注資後,RRJ再次向宇培投資2.5億美元;萬科也于同期聯手黑石首次宣佈成立物流公司。此外,普洛斯於7月宣佈設立70億美元基金佈局中國物流市場。預計在內外資巨頭的推動下,國內物流地產市場將迎來蓬勃發展的春天。"羅瑾認為,上海仍是當前中國物流地產的最佳投資目的地。

世邦魏理仕資料顯示,目前上海的優質物流倉儲市場呈現供需兩旺的局面。截至2015年第二季度,上海優質物流倉儲存量達375萬平方米,市場整體空置率為9.1%。在需求端,上海對於優質物流倉儲的需求更趨多元化,旺盛的需求推動上海優質物流倉儲市場的租金穩步上漲,過去五年,按同樣本比較,上海優質物流倉儲市場的租金年複合增長率達5.8%。同時,上海也是全國大宗物流交易市場最為活躍的城市,在2011-2014年間,上海錄得了八宗物流倉儲物業大宗交易,總額達42億元,是其他一線城市總和的將近四倍。

2015年下半年,上海優質物流倉儲市場預計將有超過80萬平方米的高標準倉庫入市。鑒於目前空置率水準普遍較低,預計下半年新項目的上市將刺激市場成交量的上升。

世邦魏理仕認為,特大城市未來城市建設用地供應將更多關注與盤活存量為主。展望未來,北京、廣州、深圳的物流設施市場將呈現物流倉儲設施優化升級、跨境電商租戶活躍度上升,及需求外溢至周邊城市這三大趨勢。

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