滬深兩市上市公司2016年年報披露已收官。據Wind資訊統計資料顯示，A股135家上市房企營業收入總計高達1.6萬億元，同比上漲31%；歸屬母公司股東的淨利潤合計1368億元，同比僅增長40%，即平均每家上市公司約賺10億元，平均每家比2015年多賺約3億元。
值得一提的是，66家上市房企歸屬母公司股東的淨利潤下滑，占比接近五成；僅14家虧損，占比約一成，虧損房企較2015年降低約一成。
《證券日報》記者根據統計資料發現，近三年來，在這135家上市房企中，歸屬于母公司股東的淨利潤處於增長狀態的企業接近六成，但不乏部分中型房企近三年歸屬于母公司股東的利潤率在大幅下滑。總體來看，2016年年度，歸屬于母公司股東的淨利潤同比增長企業占比超過一半。
有分析師向《證券日報》記者表示，2016年，過半上市房企業淨利潤增長，得益於多種原因。除了房價因素外，近兩年資本市場視窗期打開，房企通過低息公司債置換此前的高息債，降低融資成本，帶來降費效應，也提升了盈利空間。
逾五成房企淨利潤上漲
從2016年年報資料來看，不同梯隊房企淨利增長速度不同。2016年度，上述135家房企，平均每家每年歸屬于母公司股東的淨利潤為10.1億元，2015年度則為7.2億元。
具體來看，歸屬于母公司股東的淨利潤超過10億元的企業有27家，占比為20%，這一比例幾乎與2015年度持平；超過1億元的則為94家，占比約為70%，比2015年度有所提升；半數以上房企淨利潤實現了同比上漲，虧損企業明顯減少。
對此，易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，地產行業分化比較明顯，集中度進一步提升，但大型房企淨利潤增速乏力，部分中型企業淨利潤增速有所提升，不少中小企業則是直接進入淨利潤下滑通道。
海通證券房地產分析師塗力磊表示，2016 年萬科、綠地控股、保利地產、華夏幸福和金地集團5家銷售規模超過1000億元的企業，平均毛利率29%，平均淨利率11%，淨利潤增速為23%，但是淨利率出現一定程度下滑；在未來的經營規劃上，有3家明確提出要有20%左右銷售增速，另外2家沒有明確提出，同時在開竣工計畫上相對保守，部分公司新開工和竣工計畫為負增長。不過，經營規劃相對保守原因與市場調控和保證完成業績承諾有關，不排除中報上調相關規劃。
而銷售額在500億元-1000億元的房企中，在利潤方面有更好表現，實現平均淨利率13%；預收賬款增長明顯，平均增速78%；在未來經營預期上，這些房企不同程度地提出更高目標，銷售金額增長預期普遍在30%左右，同時在開竣工方面也有積極預期。
銷售規模在100億元-500億元的房企中，相對標杆企業而言，其盈利能力差一些，淨利率只有10%水準，落後於標杆企業的11%，且同樣是處於下降的水準；淨利潤增速只有19%，落後於標杆企業的24%；在經營目標上，多數並未提出明確的地產經營目標。
銷售規模在100億元以下企業中，其房企地產業務保持相對穩定，同時多數企業存在佈局新方向，或者處於轉型預期中。從淨利率表現來看，該板塊目前屬於4 類房企中表現相對最差的，淨利率只有8%，且淨利增速只有18%；在經營目標方面，因其中多數房企已經開始轉型，故對於地產的經營並沒有給出特別明確預期值。
盈利能力待考
事實上，135家上市房企近三年來歸屬母公司股東的淨利潤總額穩中上升。資料顯示，135家上市房企2016年、2015年及2014年歸屬母公司股東的淨利潤分別為1368億元、971億元和883億元；同比增長率分別為41%、10%及0.6%。
塗力磊在報告中指出，2016 年度，A 股房地產企業營業總收入達到16257 億元，同比增長36%，；銷售毛利率方面，2016 年度行業銷售毛利率為27.51%；實現淨利潤1639 億元，淨利潤率為10.09%。
塗力磊認為，整體看，2016 年行業結算收入明顯增大，但結算毛利率從連續趨勢變為相對平穩。造成以上因素的原因是：第一，2015 年和2016 年，屬於上市地產企業債券和股權融資大年。以上因素造成企業財務成本有改善趨勢（尤其龍頭企業優勢更為明顯）；第二，2016 年行業銷售規模再創新高是的企業結算能力增強；第三，行業價格2015 年和2016 年均保持不同程度提升，以上因素對結算毛利率產生積極正面影響。
但對於上市房企來說，壓力還在後市。
對此，華創證券分析師袁豪表示，2016年，由於三項費用率改善對沖，推動淨利率提前低位回升。但資金收緊導致財務費用回升以及少數股東損益或再次提升將沖抵淨利率回升力度。
更重要的是，目前來看，2016年，行業銷售回款大好、但補庫存力度較弱，從而行業淨負債率繼續下降，呈現了連續兩年的去杠杆。但2015-2016年，地王頻現奠定了中長期毛利率的下行趨勢，行業整合或將加劇。
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