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百家A股房企年報:盈利能力回升 負債結構優化

中国证券网
2017-04-26 09:24

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上證報統計資料顯示,截至4月25日,已有99家A股房企披露了2016年年報,淨利潤增幅超過30%的有50家,78家實現業績正增長;房企不僅盈利能力同比回升,而且總體負債結構得到明顯優化,淨負債率大幅降低。不過,雖然2016年市場火爆、房企整體業績亮眼,但面對今年調控政策持續收緊、去杠杆趨勢不改等複雜的市場現狀,不少龍頭房企表達出謹慎樂觀的態度,擴大規模的需求不變,但會更加注重控制風險。

淨利潤率觸底回升

2016年房企銷售火爆,盈利明顯增長之格局早已鐵定。從銷售規模看,萬科、綠地控股營收超過2000億元,保利地產營收達1500餘億元。同時2016年預收賬款的大幅增加,提升了2017年企業鎖定未來收益的能力。

從銷售淨利率看,99家已經披露年報的房企中,銷售淨利率超過10%的達51家,超過20%的有14家。浦東金橋因其自持物業比重較大而位居榜首,其淨利率達41.9%。陸家嘴、城投控股和上海臨港表現不俗,淨利率分別為25.5%、23%和21.6%。

傳統的四大A股上市房企“萬保招金”如今從規模上看,已經分別屬於不同梯隊,且差距還在拉大,其中萬科、保利處在千億軍團,而招商蛇口和金地集團仍在500億至600億元的規模徘徊。從盈利能力上看,儘管萬科賺錢最多,但單從銷售淨利潤率來看,萬科的盈利能力並不算最強,為11.8%,處行業平均水準;招商和金地雖然規模落後,但淨利潤率水準卻相對更高,分別為19.2%和15.5%;而央企保利在四大房企中相對較低,為11%。

負債結構明顯改善

作為資金密集型的房企,除了盈利能力外,負債情況也是一個重要指標,直接體現企業運營的健康程度。在房地產市場大豐收的2016年,房企融資成本大大降低,負債水準也更加健康。

在政策相對寬鬆的2016年,各種融資管道通暢,房企再融資放開、貨幣政策寬鬆,較好的融資環境有效降低了融資成本;同時,2016年市場行情火爆,刺激房企加大投融資力度。2016年底,99家A股房企的有息負債率均有明顯改善,其中萬科A的有息負債率僅19.8%,保利地產為33%,招商蛇口為35%;較高的是泛海控股、泰禾集團等公司,其有息負債率分別為86%、75%。

從平均值看,億翰智庫房地產研究中心提供的統計資料顯示,截至4月20日,2016年80家房企的平均淨負債率下降至66.1%,較去年同期下降了15.3個百分點,下降幅度明顯;資產負債率為75.1%,較去年上升了0.1個百分點,主要由預收賬款大幅上升所致;扣除預收賬款後的資產負債率為51.9%,下降了1.0個百分點。

克而瑞房地產研究中心分析師房玲認為,綜合來看2016年房企的償債能力有了明顯提升,主要呈現出以下三大特點:一是債務穩步增長推動了房企加快規模擴張;二是在上半年公司債利好的前提下,多數房企完成了債務置換,債務長期化趨勢明顯;三是總體的融資成本進一步降低,但是房企間的分化較大,融資成本較低的多為央企、國企和部分聲譽良好、綜合實力較強的民營企業,中小企業仍需開闢多元化的管道募資。

對後市謹慎樂觀

根據房企制定的2017年業績目標以及在業績發佈會等各種公開場合的表態來看,預計今年規模房企銷售業績將平穩上升,千億房企的梯隊有望進一步擴容。克而瑞房地產研究中心按照複合增長率初步測算,龍湖、招商、魯能、新城、旭輝、首開、世茂、陽光城等8家房企2017年均有可能銷售規模破千億元。

然而,隨著樓市調控政策範圍的擴大,限購政策已經從一、二線城市向三、四線熱點城市延伸,限購、限貸、限售等條款手段步步升級、層層疊加,政策高壓之勢有增無減。從龍頭房企的年報來看,龍頭房企對2017年的經營和市場普遍持謹慎樂觀的態度,不少房企負責人表示2017年房地產市場將保持平穩運行,機遇與挑戰並存。

萬科公佈2016年報之後,一個計提存貨減值準備引發業內高度關注。這筆涉及13.75億元貨值、11個城市11個專案的減值準備,不僅反映了萬科審慎的財務原則,也表明了萬科對未來市場的謹慎態度。公司相關負責人表示,這些項目絕大部分分佈在三、四線城市,萬科對這些地方持謹慎態度。萬科年報中也表示,短期來看,市場環境依然複雜,熱點城市和三、四線城市持續分化。土地市場的調整滯後於住宅市場,以及行業自2016年底以來的去杠杆趨勢,都加大了企業經營的不確定性。

融創中國董事會主席孫宏斌對房地產市場的判斷則“非常悲觀”,他認為,如果調控持續的話,對房企的現金流影響將會特別大,雖然目前房企大多不缺錢,但資金壓力或許將會隨著調控的持續深入逐漸顯現。

對於市場和政策的不確定性,龍湖集團董事長吳亞軍也表示比較“忐忑”,需要小心駕馭。
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