恒大2個月暴漲36% 兩市地產板塊集體發力

原標題：最悲觀時刻已經過去？恒大2個月暴漲36%，兩市地產板塊集體發力

低迷大半年，A股、港股的房地產板塊在近兩個月迎來反彈，今日相關個股繼續高光表現。在這波反彈之前，A股房地產板塊今年跌幅高達40%，內房股板塊也整體下跌了24%。經過此輪反彈，內房股已經基本抹平年內跌幅，A股房地產板塊還有不小的差距。

房企入冬的論調喊了許久，最寒冷的時期何時到來？二級市場反應投資者預期和情緒，最悲觀的時刻是否已經過去？

天元金融策略分析師梁浩榮認為，當前內房股雖然普遍由低位有所反彈，估值回到5倍至8倍，但是行業政策風向未定，目前市場對板塊的悲觀情緒蔓延，板塊難有長期的利好因素支撐。所以對於內房股的後續走勢仍需要保持謹慎。

A股、港股地產板塊集體發力

今日，A股、港股的房地產板塊的表現都非常亮眼，同時還帶動了家電板塊。其實，在近兩個月的時間裡，上證指數、恒生指數的表現都不盡如人意，但兩地的房地產板塊卻都可圈可點，成為為數不多的亮點。

今日A股房地產板塊，藍光發展、南山控股、ST慧球漲停，信達地產、保利地產、萬科A、中南建設、華夏幸福等多股的漲幅超過3%。

家電板塊一同發力。老闆電器強勢漲停，新寶股份、華帝股份、美的集團、格力電器的漲幅都超過了3%。

A股市場的房地產開發板塊近期表現很好。同樣自10月19日開始，同花順房地產開發指數（881153）上漲了21%，遠超同期大盤走勢。

港股市場上的內房股，恒生中國內地地產指數今日大漲3.55%。個股方面，截至記者發稿，中國恒大上漲2.62%、龍光地產上漲8.31%、華潤置地漲5.17%、碧桂園漲3.17%、融創中國漲4.74%……

對於港股房企強勢走勢，天元金融策略分析師梁浩榮向e公司記者強調仍維持對地產股謹慎態度。

梁浩榮認為，短期來看，主要利好因素來源於中央經濟工作會議在本週五的召開，為明年經濟政策定調。市場預期會議以“穩貨幣、松信貸、寬財政”為主，憧憬短期有穩定樓市的措施出現。但內地不會全面放鬆調控，但預計也不會進一步收緊，估計未來按個別城市情況採取不同的寬鬆措施，避免樓市過度調整。

其實，最近的港股市場交投低迷，甚至有部分個股全天零成交。在此背景下，恒生中國內地地產指數自10月19日以來，上漲了近30%，遠超港股市場整體表現。

具體到個股，10月19日以來，中國恒大上漲了36%，融創中國上漲了41%，龍光地產上漲了33%，碧桂園上漲了22%，其他內房股的漲幅也較為可觀。

政策是最大推動力？

上市房企在二級市場集體發力 ，內在原因是什麼？或許，政策仍是最大推動力。

12月12日，發改委下發《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，表示支援信用優良、經營穩健、對產業結構轉型升級或區域經濟發展具有引領作用的優質企業發行企業債券。其中房地產業中，進入優質企業發債行列的房企需滿足資產總額達1500億元、營業收入達到300億元的雙重標準，同時不得超過行業資產負債率的重點監管線，未明確的原則上不超過85%，以及3A評級。

上述財務指標的會計期間要求也相對寬鬆，即可按照最近一年或最近三年經審計財務資料的平均值的孰高者進行核算。

該政策一經發佈，便引發市場熱議發改委鬆綁房企融資。

民生證券分析指出，此次新政放開非公開發債，實質形成發行規模要求放鬆和融資管道擴容。對前期規定的“企業債券和公司債券餘額不超過淨資產40%的口徑進行計算”標準進行了放鬆。

但是此次新政在負面清單中，限制了房地產投資，同時提升用於補充營運資金的募集資金比例到50%。另外市場對於“房地產投資”限定的範圍解讀有爭議，如房地產投資限定的範圍包括 是否長租公寓、舊城改造、產業園區的開發建設投入，這方面存在不確定性。在資金用於 補充營運資金50%上限的背景下，可以考慮部分多元化房企在非地產領域投資的項 目。

另外，本次融資新政直接受益的主體有限，但是發債標準空間較大，潛在受益者包含了50強房企中的大多數。後續房企申報企業債，仍然需要政策進一步明確，操作上存在一定困難。

（潛在受益房企清單 圖片來自：民生證券）

今日漲幅領先地產個股多與前述優質房企名單有重合。值得注意的是，龍光地產去年營收雖未達到300億元，但今年漲幅也同樣居前。據公司方面人士表示，目前公司基本面並未發生變化；目前已有兩家評級機構給了公司3A評價。

海通證券分析指出，負面清單雖然包括房地產投資，但未規定保障房、長租公寓等政策支持方向，預計大藍籌房企將明顯受益。

一位港股投資基金經理對證券時報·e公司記者表示，最近地產股表現強勢，應該與本次新政有關。十月後土地市場遇冷，對地方政府財政造成極大壓力，個人對鬆綁地產持樂觀態度。

對於鬆綁一說，中原地產首席分析師張大偉也分析指出，政策原文並沒有對房地產的放鬆內容；發改委政策一直是限制商業性房地產融資，只放行保障房、棚戶區、租賃等房地產開發。

從整體形勢來看2018年房地產企業銷售依然有望刷新歷史記錄，但房地產企業銷售業績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。 據統計，11月全國多家房地產公司密集獲准發行大額融資，合計數額已經超過1000億。

張大偉表示，從樓市調控政策看，最嚴格的時候已經過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。對於房地產企業來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，疊加當前回款難，房企增加融資的述求明顯上漲；從融資難度看，海外融資成本明顯上漲，最近大部分房企融資成本處於高位，但相對企穩，龍頭房企發債基本在5-6%。

從時間跨對對比來看，目前房地產企業的資金壓力相比2015-2017年有非常大幅度的收緊。各地樓市調控背景下，預計房企的資金還會受到繼續的壓力，這種情況下，發債等管道還有可能繼續高壓，隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他管道融資的需求持續大漲。現在看，2018年四季度，房地產企業最重要的工作將是融資。