近日，當代置業公告稱，公司發行一筆2020年到期的1.5億美元優先票據，票面利率高達15.5%，而這只是房企融資成本高企的一個縮影。2019年，面對已經迎來的還債高峰，房企不得不高成本“借新還舊”，自尋出路擺脫資金困局。
有業內人士認為，2019房企融資成本將保持高位。在還款壓力下，房企流動性較弱，有著較高的再融資需求的房企數量不斷增加，這將進一步加劇融資難度，融資成本或再度提高。
131家房企負債7.89萬億元
2018年下半年，房企頻頻發佈融資計畫，開賣股權，多管道進行“補血”。背後原因則是過去幾年大規模舉債快速擴張。
國金證券研究所報告顯示，2014年房地產企業發債規模從2013年的435.35億元急劇上升到3965億元；2015年發債規模保持高速增長趨勢達到歷史高點，為12456億元，同比增長214.15％。2016年融資規模9824億元，2017年因嚴監管下調至3286億元，四年融資總額高達29531億元。
Wind資料顯示，A股上市的131家房企中，2018年第三季報負債合計7.89萬億元，較2017年年底的6.6萬億元，增長19.5%。具體來看，萬科地產2018年第三季度負債1.22萬億元，較2017年底的9786億元，增幅高達24.5%；綠地控股2018三季度負債總額8497億元，較2017年底上漲12.5%；保利地產負債總額從2017年底的5382億元，增至2018年第三季度的6845億元，增幅達27.18%。
在此背景下，房企負債率明顯上調。Wind資料顯示，統計的131家房企中，2018年第三季度較2017年底負債率上調的達76家，上調占比達58%。其中，魯商置業負債率從2017年的93.96%增至94.09%；*ST天業從2017年的82.19%增至91.49%；香江控股、光大嘉寶則分別從56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。
淨負債率方面，喆安投資分析師劉敏表示，在行業集中度加劇的整體背景下，大型房企為進一步擴大規模，中小房企為避免在規模戰中落後被收購，紛紛加大財務杠杆，多數房企淨負債率超過80%的安全值。
2019年6.1萬億債務待還
在房企負債大幅提升的背景下，房企有息負債規模不斷加劇。
“有借就有還”，在連續幾年巨量融資後，房企迎來了負債集中還款期。恒大研究院報告顯示，2018年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億元，規模最大的是房地產開發貸，其次是委託貸款、信託融資、信用債、並購貸、海外債和資產支持證券，分別為9.6萬億元、2.8萬億元、2.4萬億元、2.2萬億元、0.6萬億元和0.3萬億元。
從兌付規模來看，2018年下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。
在此背景下，2018年房企頻頻融資，利率大幅上升。Wind最新統計資料顯示，2018年全年，房地產行業共發行了802只債券，規模高達6807.4億元。
除了發債融資外，房企還通過信託管道高價“補血”。中國信託業協會發佈的資料顯示，截至2018年三季度末，從信託資金配置領域來看，投向房地產業的資金信託規模為2.62萬億元，較上季度末的2.51萬億元僅略增4.37%；投向房地產的信託餘額在資金信託中占比13.42%，較二季度末的占比上升1.1個百分點。
另外，根據用益信託網最新資料顯示，2018年四季度以來，68家信託公司共發行2172.7億元的集合房地產信託產品，產品平均年收益率高達8.59%，而2017年同期則僅為7.31%。
值得一提的是，除信託發行利率提升外，房企海外發債利率也大幅上調。
國際評級機構穆迪此前在報告中指出，從2018年11月來看，7家受評房企在境外發行債券，過去1-2年其融資成本總體有所提高但債券期限縮短。預計在融資需求的支撐下，中國房地產業未來12個月開發商平均融資成本將繼續上升。
警惕房企債務風險加劇
2018年12月底，銀億股份宣佈，因短期內資金周轉困難，致使銀億房地產股份有限公司2015年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）未能如期償付應付回售款本金，出現實質性違約。
此前，五洲國際公告披露，集團目前已接獲多起重大法律訴訟或申索，合共要求賠償金額達到7.57億元。由於該集團面臨財政困難，該集團未能履行上述付款義務及責任。時隔半個月，華業資本也發佈公告稱，公司2017年度第一期短期融資券“17華業資本CP001”未按時足額償付債務融資工具本息，已構成實質違約。
劉敏指出，所謂的黃金十年，成就了房地產業快速發展，但另一方面，也為房企粗獷發展所造成的產品同質化埋下了伏筆，同質化產品所帶來的規模化競爭成為今天房企負債高企的根源。對於房企而言，所謂轉型不僅僅是拓寬融資管道，尋找更低廉和長期的資金，關鍵還在於如何變革自身的商業模式。在現行商業模式下，高負債導致高周轉，而高周轉進一步加劇高負債。
58安居客房產研究院研究員張波表示，預計2019年房地產行業規模化趨勢仍將持續，中小房企面臨生死考驗。中小型房企融資狀態非常不樂觀，更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被並購等方式繼續生存，狀況不好的會離場。
有業內人士認為，雖然從現在來看，房企資金風險依然可控，但規模化競爭格局下，房地產企業對資金的需求仍然迫切。因此，隨著房企負債到期的規模不斷增加，房企的資金壓力加大，融資需求上漲，應警惕眾多不可控因素加劇房企債務風險。
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