因城施策是未來樓市調控主基調

最近，不少業內人士預期明年樓市調控或將放鬆，在當前樓市調控政策敏感期，山東省菏澤市樓市政策調整的消息一出即被解讀為打響了樓市政策放鬆的第一槍並被強勢刷屏，這個輿情效果超出了當地政府的預期。而從政府部門的回應可以看出，因城施策仍是未來樓市調控的主基調。

“房住不炒”定位是本輪房地產調控的根本紅線，鼓勵自住、抑制投資投機的調控大方向沒有改變。正是在這根紅線指引下，今年以來各地因城施策、持續調控，取得了全國樓市整體降溫的階段性成果，特別是一二線熱點城市調控成效顯著，不僅一線城市二手房價格連續3個月環比下跌，而且連續2個月超過10個熱點城市二手房價格下調，這一現象是全國4年來首次出現。

菏澤市調整政策，有其自身發展的原因。筆者梳理當地相關資料瞭解到，2017年菏澤市棚改規模位居全國地級市首位，僅市區利用棚改就騰出土地3萬畝。隨著土地供應的增加，賣地收入也大幅增加，去年全市住宅用地收入同比大漲超7倍，今年上半年賣地收入更是沖進全國前30強。這也意味著未來將會有較大數量的住房供給入市，必然需要有購買力進行支撐。而菏澤市住建局的解釋是因限售政策影響了存量房的交易，不能滿足部分市民特別是棚改貨幣化補償的市民的購房需求，也引起了二手房價格的較快上漲，為防止房價大幅波動，根據房地產市場分類調控、因城施策的要求，取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定。這也表明了此次菏澤是根據本地實際情況變化做的調整。對此，山東住建廳在對媒體的回應中更加明確表示，關於房地產調控，山東省住建廳和國家的調控政策是一致的，採用一城一策、因城施策的管控措施。因為各地方城市情況不一樣，在政策方面也不是“一刀切”，各項政策還是由各地方城市根據自身情況來主控，省住建廳會進行總體把控。省住建廳不干涉各個地方住建部門的具體政策，有的政策需要報備，有的不需要報備。這一表述的背後正是差異化調控精神的體現。

由於我國的房地產市場地區差異較大，同一城市內部不同區域的市場也有區別，因此，調控需要因地制宜、因城施策，這也是去年以來中央強化地方調控主體責任，在把握“房住不炒”和“穩房價”大前提下由各地方政府自行調控的原因。今年以來的確有部分城市對政策進行了調整，如蘭州取消了對部分庫存較大的偏遠地區的限購措施，並以限售替代限購，而對住房供求矛盾突出的主城區仍從嚴實施限購等調控措施；廣州針對“雙合同”問題，在調控力度不放鬆、保持房價穩定的前提下，對新房預售和網簽價指導機制做優化，嚴禁房企拆分價格報備。但是這些政策調整都沒有突破“房住不炒”的底線，根據地方實際情況進行調整，也是為了落實分類調控、因域施策，提高調控的精准性。

未來隨著樓市調控的不斷深入，可能還會有一些城市根據當地市場的供求關係、人才結構、地方財政承受能力、城市人口規模、用地情況等進行政策微調，如庫存壓力較大城市、改善性需求強烈的城市，以及人才需求較大的城市。當然，一些房價上漲壓力仍大的城市還會加碼調控。無論地方政府如何調整，都不能越過“房住不炒”紅線，在這個大前提下，因城施策、精准調控，最終的目的是保持房地產市場平穩健康發展，讓全體人民住有所居。