截至今年7月底，香港樓價已連漲27個月。但今年8月以來，香港銀行業開始加息，香港樓市開始出現了降溫的跡象。最新資料顯示，香港11月的住宅銷售量同比下降高達54%，新屋銷售也跌至了三年來最低水準，樓市調整有繼續深化趨勢。
市場分析人士表示，香港樓價長期居高不下，存在泡沫。今年9月底香港銀行業十餘年來首次上調最優惠貸款利率，導致供樓壓力上升。而由於市場預期美聯儲12月加息機會極大，香港年底前跟隨升息的預期也隨之升溫，因此機構預期樓價和成交資料將繼續走低，明年樓價最高或回檔40%。
11月成交量成交額雙腰斬
今年8月以來，香港樓市已現拐點跡象，包括藍籌盤降價、豪宅地塊流拍、豪宅折價出售、“准地王”流拍等。最新資料顯示，此輪樓市調整有逐漸深化的趨勢。12月4日，據香港土地註冊處資料，香港11月住宅銷售額為260億港元，較去年同期538億港元下降51.6%。11月份住宅銷售量為2635套，去年同期為5694套，同比下降54%。從樓宇買賣合約資料來看，從今年6月住宅樓宇成交達到頂峰後，便開始了為期5個月的下行趨勢。11月的合約資料無論是同比和環比，都出現大幅下降。
美聯物業資料顯示，香港11月新屋銷售額也已跌至2016年第一季度以來的最低水準，較10月出現明顯的進一步下跌。此前香港10月新屋銷售額降至16個月最低水準，10月新屋交易數量已經降為9月份的一半左右。
此外，中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)顯示，香港11月房價環比跌幅達3.43%，已連續兩個月下跌，為2016年以來持續時間最長的下跌。從8月份的峰值來看，房價已經下跌了約5%。分區域看，香港島環比下跌3.01%，九龍環比下跌5.3%；新界（東）環比下跌1.93%，新界（西）環比下跌4.27%。
市場分析人士表示，超低息環境的結束、高企的房價和不可持續的買家負擔能力，使香港樓市必然面臨拐點，而目前來看，樓價較峰值僅下跌5%，下行趨勢剛剛開始。里昂證券表示，香港房地產市場目前正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊著香港樓市；高盛集團在最近的一份研報中預計，到2020年香港金管局將與美聯儲同步加息，屆時香港樓市將出現15%至20%的回檔；長實執行董事趙國雄表示，去年長實已經賣出住宅新盤套現達500多億港元，創歷史紀錄，並認為2019年香港樓價可跌25%至30%；香港耀才證券甚至預計，未來兩年內香港住宅價格跌幅或達40%。
年底加息預期升溫拖累樓市
業內人士表示，香港樓市接下來面臨的最直接負面因素，還將來自於加息。此前香港財政司司長陳茂波曾表示，展望明年，利率繼續上升無可避免。預期美國的加息會持續進行，這對美元匯率和全球利率都有影響。而香港超低息的年代，不但結束，可能還會逐步加息，資產市場的風險不能忽視。他還曾警告稱，置業人士的供樓負擔將會加重。
東亞銀行表示，近日香港銀行間短期拆息急速上揚，不僅與新股集資凍結資金有關，還受市場預期美聯儲12月大概率加息的影響。此外，年底將近，銀行需要為明年的頭寸做準備，結算壓力增加，也造成市場流動性趨緊，因此不排除銀行間1個月拆息會重新漲上2厘的水準。資金面趨緊和短期拆息的急速上升有可能成為香港銀行業再次加息的誘因。此外，隨著12月美聯儲加息，資金或回流美國，港元匯率一旦轉弱，也將推動銀行間加息。
華僑永亨銀行表示，港元拆息上周開始明顯反彈，12月仍會進一步上揚。如果1月期港元拆息重返2厘或以上，而銀行又需要以調升定存利率以吸引資金，那麼就有可能驅使銀行再加息12.5個基點。預計至明年底前香港仍有2至3次的加息機會。
在全面加息背景下，香港住宅按揭貸款利率上升，將直接打壓資產價格。香港的中長端貸款利率和短端政策利率是高度相關的，在短期港幣利率一次次觸及近10年新高後，9月香港最優惠貸款利率上調至5.125%，住房貸款利率也創近10年來最高值，此後香港樓市出現了明顯的下行趨勢。而目前來看，市場預期美聯儲12月加息幾乎板上釘釘，業內人士估計香港銀行業年底前將如9月般跟隨美聯儲加息12.5個基點。
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