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機構認為:香港樓市仍具投資價值

中国财富网
2018-03-20 09:13

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香港差餉物業估價署2月底公佈的資料顯示,截至2018年1月底,香港房價已連升22個月,再創新高。為遏制房價暴漲,香港財政司司長陳茂波近日表示,香港特區政府正在考慮對空置房屋徵收空置稅,旨在打壓投機情緒。雖然此前香港政府已持續出臺多項調控舉措,但多數機構認為,香港房地產的投資價值仍將提升。

多因素推高房價

香港差餉物業估價署資料顯示,1月份香港私人住宅售價指數為357.5點,同比增長15%,連升22個月再創歷史新高。

房價一騎絕塵,除香港土地資源稀缺(人口密度全球第三),杠杆率過高外,業內人士認為,由於投資者更看好香港樓市的發展,因此大量內地資金流向香港的股市和樓市。

另據華安證券分析,隨著全球央行進入加息週期,實行聯繫匯率制的港元,有望隨著美元被動升值。港元資產將隨著港元升值而升值,因此投資者可以通過投資香港樓市從中獲益。另外,香港樓市、股市抵禦系統性風險的能力也比較強,監管相對較為寬鬆,對投資資本的限制較少。

據全球領先房地產服務商戴德梁行統計,香港商業地產2017年投資總額同比增長92%至1534億港元。內地投資者2017年在香港的投資額增至2016年總投資額的兩倍,其中寫字樓投資占到99.5%。

另外,內地資本還大規模投資香港土地,進行住宅開發。2016年,內地房企在香港購得的住宅用地占全年香港宅地總成交額的54%,而2017年約66%宅地由內地房企獲得。據戴德梁行統計,2017年上半年,香港共獲得54億美元的內地投資,交易活動主要活躍于開發用地,占投資總額的91.6%。據不完全統計,2017年6月至2018年1月,中國恒大、碧桂園和雅居樂集團等中資房產公司已斥資上百億港元在港拿地。

為調控樓市,香港金管局自2009年10月至2017年5月先後推出了八輪逆週期措施,一再收緊住宅物業按揭乘數。其中,2016年香港特區政府宣佈,將買賣住宅物業印花稅率調高至交易額的15%。加之此前針對非本地居民需付15%的買家印花稅繼續適用,這意味著外地買家在香港置業需付高達30%的稅款。2017年政策則下調貸款申請人銀行可按揭成數,將“供款與入息比率”上限下調10%,並限制主要收入來自外地的貸款申請人。

仍具投資價值

雖然香港政府不斷出臺調控政策,且目前隨著港元貶值,資金持續流出香港地產股基金(據EPFR統計資料顯示,2016年、2017年分別流出資金6.29、3.17億美元),但機構仍普遍認為香港房地產後市投資價值仍將提升。

易居研究院智庫中心表示,“從香港經濟基本面、粵港澳大灣區等規劃來看,香港投資價值仍會提升,企業還是會尋找投資機會。但從資本管制等因素考慮,企業或許還是會趨於保守。”

中信證券預計,2018年三大趨勢將加速香港房地產市場增長。“一是由於香港迫切需要更多的土地供應,而超過25年房屋供應量的農地轉換將會加快;二是隨著內地企業成為香港新租戶的主要來源,中心商務區的寫字樓租金增速將會回升;三是內地資金流入使香港大型資產需求強勁,並且預期這一趨勢將會延續,而願意出售資產的公司將可提高盈利。”

此外,興業地產認為,過去十年港股地產股夏普比率為0.06,而香港房地產市場夏普比率高達0.72,香港房地產相對香港地產股表現出了更好的風險收益比。

不過業內人士建議,即便跟隨專業投資機構,個人投資者投資香港樓市仍需謹慎。一是香港房價已在高位,投資成本高;二是香港樓市受國際環境影響較大,易產生波動。
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