多銀行暫停住房抵押貸個人業務 金融控制手段升級
中信銀行“已暫停在北京200萬元以上個人住房抵押貸”的消息，一時激起千層浪。其實，回顧“317”新政實施一年來的信貸政策，此舉並不出乎意料，而且它也並非第一家暫停北京個人住房抵押貸業務的商業銀行。
此前在中國財富網採訪中，某城商行信貸部職員透露，從2017年下半年開始，北京各大銀行的對私抵押貸款利率全面上漲，而對公抵押貸款利率甚至上調至9%。中國財富網瞭解到，北京很多銀行從2017年中旬起即已暫停房地產抵押貸款的對私業務，某貸款仲介透露：“如果需要抵押房屋貸款，需要以公司名義辦理對公抵押業務。”
剛剛通過賣房解決資金需求的何小姐，此前考慮過做抵押貸款，她告訴中國財富網，2017年底，中信銀行還可以做北京的房屋抵押的對私業務，一些小型地方性銀行也還開展該業務，但最後她還是放棄了抵押貸款。“抵押貸款利率高是一方面，最主要是因為對房子未來走勢的預期不好，賣房變現更劃得來。”何小姐解釋。
作為商業銀行實施房地產金融控制的重要手段，叫停個人住房抵押貸款這一舉動蔓延至更多商業銀行，是大概率事件。蘇甯金融研究院特約研究員江瀚告訴中國財富網，其實質是對房地產這一固定標的融資的控制，對整個市場都有著極為重要的意義。這亦體現了商業銀行對房地產融資的日趨從緊。“未來，相關的資產抵押債券也可能受到限制。對於一些融資能力不強的中小房企來說，必然會受到巨大影響。”江瀚表示。
與此同時，亦有一些商業銀行暫停了個人住房貸款業務。除了響應政策號召之外，這些商業銀行的舉措也有著自己的目的。江瀚認為，在商業銀行的信貸中，房地產信貸是比較“雞肋”的業務類型，“一方面，其數量巨大，再加上有房子作為抵押品，風險較小；另一方面，由於其風險較小，所以利率水準一直不高，在商業銀行平均理財產品的收益率已經達到5%-6%的時候，房貸利率即使按照目前最高上浮20%來說也不到6%，這就導致其成為商業銀行並不賺錢的業務類型。”
在商業銀行貸款總額有限的情況下，暫停“不賺錢”的業務在情理之中。“此外，受金融全面監管的影響，資金違規入房地產市場被嚴控，再加上國家要對房貸增速過快的機構進行嚴格檢查，一些銀行對涉及房地產的貸款嚴格把控也屬正常。”江瀚表示。
房貸利率普遍上浮 信貸環境持續收緊
中國財富網走訪相關個貸服務機構發現，從2017年一季度末開始，各家銀行的信貸額度便出現了不同程度的緊張情況，拖長了放貸週期。“個別銀行的放款週期甚至更長，而且審批的條件也比從前更為嚴格，對購房人收入流水和還款能力的要求也比較高。”上述機構表示。但目前這種情況已有緩解，在額度充裕的情況下，從銀行審批做抵押到放款的週期，普遍縮短至在30至40個工作日。
“2016年我辦得最快一單手續，從批貸到放款，還不到20天。2017年新政後，審批時間和放款時間都變長了。最嚴重的時候，出現過批貸3個月還沒放款的情況。”某二手房仲介門店的經紀人向中國財富網表示，“今年以來，一個月左右的放貸週期已不算長。”
其實，在市場流動性變化和二手房成交普遍下滑的態勢下，銀行內部資金成本壓力也在不斷上升，信貸環境持續收緊的趨勢已定。分析人士指出，2017年下半年開始，貨幣市場流動性一度緊張，而銀行資產端與負債端成本倒掛，則是致使房貸利率上調的必然因素之一。
據瞭解，2017年3月17日的北京樓市新政後，工商銀行、建設銀行等16家銀行的北京分行同步上調首套房貸利率最低折扣至95折；2017年5月1日，工商銀行、建設銀行等8家銀行再次上調了北京地區的房貸利率，取消折扣為執行基準利率4.9%，而二套房貸利率也由此前的1.1倍基準利率上調至1.2倍；公開資料顯示，2018年2月以來，北京首套房基準利率上浮10%以上已經成為大多數商業銀行的通行做法,二套房則普遍維持1.2倍基準利率。
市場轉冷，二手房買賣雙方的心態發生了變化。中國財富網隨機採訪幾名賣房者，均表示不關心銀行房貸的放款週期，對利率上浮的影響亦可以接受。
房價走勢需看貨幣“臉色” 剛需不必過度緊張
“如果展望2018年，貨幣的權重還將繼續擴大。尤其對於房價還在上漲的弱二線、三四線城市來說，看房產政策，不如看貨幣‘臉色’。”楊紅旭表示。
但對於市場來說，相比首付比例提高，房貸利率上調對購房者的影響可以忽略。走訪中，某二手房仲介門店經紀人告訴中國財富網：“即使利率上調，月供也就多個千八百塊錢，都能承受。但是去年‘317’新政實施後，換房的客戶再買房算二套，首付比例一下多了一倍，這個壓力太大了。”
正準備購買二套房的小秦亦告訴中國財富網：“目前二套房1.2倍基準利率也不過5.88%。其實，我買首套房的時候商貸利率幾乎達到6.9%，那是在2013年初。”但小秦直言，首付比例翻一倍的現金壓力，讓其只能退而求其次——買個“小一點的房子”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中國財富網，從利率週期來看，2015年和2016年處於降准降息的階段，當時的利率比較低，無論信貸政策，還是首付比例等，都對購房者有利。而2017年以來，房貸利率持續上浮，購房成本有所增加。但目前基準利率仍處於歷史低位，購房者應以平常心看待。
雖然在信貸收緊的情況下，買房的難度正在增加，但國家的政策引導是多種居住條件進行供給，未來買房的管道和選擇將會更加多元化。“剛需不必過度緊張，不如先安下心看看未來房地產市場的走勢，再做判斷。”江瀚表示。
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