對於銀行資金違規進入房地產的行為，銀監會已經動真格了。
從限制銀信類業務投資房地產到房地產並購貸款的穿透式監管，從多家銀行房地產貸款違規被罰到銀行收緊房地產信貸融資，傳統商業銀行資金繞道房地產的通道正在急劇收縮。
據《中國經營報(博客,微博)》記者瞭解，不少銀行今年房地產信貸政策更加審慎，房地產企業融資難度的加大也讓市場融資成本繼續攀升。
堵漏房地產融資
監管對於房地產行業信貸在政策上的施壓已經數年，但是效果較為有限。由於現實操作中不少信貸融資變為繞道融資，銀行資金最終投向房地產的規模並沒有得到控制。然而這種情況在近期的諸多政策施壓下將有所轉變。
早在2013年，銀監會就曾針對九大行業五類重點企業的貸款發出了警示函，房地產行業排在九大行業首位。此後，多數銀行對於房地產行業的貸款被列為了限制類貸款，不僅將審批權上交到總行，還根據各區域不同實行了白名單制。
據瞭解，4年多來大型房地產企業尚能從銀行貸到資金，中小型房地產企業則主要憑藉繞道融資來解決資金問題。實際上，銀信類合作是最主要的融資管道。房地產商將專案通過信託通道包裝成券商資管計畫，然後對接銀行理財資金直接購買這類資管計畫。
“這是給企業放貸較常見的類信貸業務。根據銀行風控標準的不同，類信貸業務中門檻和成本也不一樣。相比企業直接從銀行貸款，可能有的銀行能夠突破一些硬性條件上的限制。”一家股份制銀行信貸部人士稱。
據該人士介紹，在資金的用途上，銀行直接放貸的資金把控更加嚴格，而類信貸業務中資金監控相對弱一些，也極為可能挪作他用。
值得關注的是，監管對於房地產融資明確要求必須“四證”齊全，自有資金必須到位，但是部分房地產企業會借助經營性貸款、物業性質貸款、企業流動性貸款等名目繞開給房地產企業貸款。
記者瞭解到，過去一年倒閉的很多集團企業中，部分企業業務覆蓋面較廣，會採用旗下貿易類企業或其他性質企業進行貸款，然後將資金投向房地產板塊，這也成為銀行信貸中最為重要的一個風險點。
此外，銀行並購貸款也頻頻被房地產企業鑽空子。表面上房地產企業會因為並購其他企業向銀行申請貸款，但是實質上則可能是利用銀行的貸款支付土地出讓金。
“此前，首付貸、虛假按揭貸款等形式，都讓銀行的資金通過違規途徑進入了房地產行業，目前則是監管要整治的重點領域。”上述股份制銀行信貸部人士表示。
記者瞭解到，對於銀行資金違規進入房地產亦是2018年銀監會的工作重點。近期銀行會頻頻喊話規範房地產融資，出臺相關政策也在提速。
2017年12月22日，銀監會發佈《關於規範銀信類業務的通知》（即“55號文”），對銀信類業務定義及銀信通道業務定義進行明確，通知擴大了銀信類業務及銀信通道業務的定義，將表內外資金和收益權同時納入銀信類業務的定義；貫徹“三三四”檢查中提出的“誰出資誰負責”的監管原則；堵住通過銀信通道規避監管的“口子”，明確不得繞道信託將信託資金違規投向限制或禁止領域，不得利用信託通道掩蓋風險實質，規避資金投向、資產分類、撥備計提和資本佔用等監管規定，不得通過信託通道將表內資產虛假出表。
1月31日，上海銀監局就並購貸款展開進一步規範，特別是對房地產相關並購，尤其是土地項目公司並購明確穿透監管。
“開正門、堵偏門是監管2017年擬定的一條政策原則。房地產信貸不應該通過其他途徑規避監管，而是要納入到正常的信貸中來。”上述股份制銀行信貸部人士認為，這是銀行業務規範的一個趨勢。
重罰銀行違規
除了房地產信貸政策的頻頻出臺之外，監管還通過對銀行違規行為的重罰，以震懾市場。
1月25日，廈門銀監局公佈出了19張罰單，其中多條處罰指向了違規貸款拿地和銀行理財資金違規投向房地產領域。
記者瞭解到，在近期處罰的銀行中，不僅有地方城商行和農商行，國有四大行和股份制銀行及分支機搆也位列其中。這側面說明了銀行理財輸血房地產已經在行業內非常盛行，也形成了較成熟的模式。
銀監會副主席王兆星日前表示，銀監會在檢查中發現，銀行理財存在違規開展資金池運作模式、理財資金繞道投向房地產行業等違規行為。不僅違規，也給銀行客戶的理財帶來了不可預知的風險。
1月25日至26日，銀監會組織召開的2018年全國銀行業監督管理工作會議再次強調，繼續遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。
華北一城商行副行長表示：“資管新規還沒有正式落地，但是很多銀行對於理財業務的規劃和調整已經在開展了，在這個關口，‘頂風作案’的銀行應該不會多，很多問題都是之前遺留下來的。”
涉及到理財資金池及理財資金違規投向房地產行業的問題，上述華北城商行副行長坦言：“這樣做是有風險的，尤其是對理財投資者來講，但是由於銀行盤子太大，又有所謂剛性兌付的存在，所以從銀行和投資者來講，一直是潛在的風險，也違背銀行‘代客理財’的宗旨。”
1月31日，市場傳言某股份行暫停了新增房地產授信業務，該行回應該事件稱，銀行房地產貸款的占比較高，暫停新增房地產授信屬於暫時性的。
據記者瞭解，暫停房地產新增授信的銀行不在少數。一家國有大行內部人士也表示要對新增房地產貸款項目暫停，觀望政策和市場的變化。
“我們判斷短期內對於房地產貸款的政策會越來越嚴格，越來越規範。對於存量專案的風險也要做好風險排查工作。”該國有大行人士認為，房地產企業融資難度在加大，存量專案的風險情況要跟進。
在金融強監管的影響下，房地產融資管道持續承壓。中原地產首席分析師張大偉分析認為：“隨著最近內地房地產調控監管信託資金進入房地產，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來越大。”
“目前來看，因為2016年房企替換了部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕，但如果調控持續，房企的壓力將越來越大。另外，從資金價格看，2017年發行的債券利率均在5%~6%以上，6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%的水平均有非常明顯的上升。目前很多融資的年化收益率已經在5.5%以上。”張大偉如是說。
張大偉分析認為，從各地樓市調控看，預計房企的資金還會繼續受到壓力，這種情況下，發債等管道還有可能繼續收緊，對房企來說2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。
“在監管政策調整和銀行全線收緊房地產企業貸款的情況下，如今多數企業對融資環境都不是太樂觀。”上述國有大行人士認為，房地產行業可能即將面臨新一輪洗牌，不排除會有企業資金鏈斷裂倒閉。
從限制銀信類業務投資房地產到房地產並購貸款的穿透式監管，從多家銀行房地產貸款違規被罰到銀行收緊房地產信貸融資，傳統商業銀行資金繞道房地產的通道正在急劇收縮。
據《中國經營報(博客,微博)》記者瞭解，不少銀行今年房地產信貸政策更加審慎，房地產企業融資難度的加大也讓市場融資成本繼續攀升。
堵漏房地產融資
監管對於房地產行業信貸在政策上的施壓已經數年，但是效果較為有限。由於現實操作中不少信貸融資變為繞道融資，銀行資金最終投向房地產的規模並沒有得到控制。然而這種情況在近期的諸多政策施壓下將有所轉變。
早在2013年，銀監會就曾針對九大行業五類重點企業的貸款發出了警示函，房地產行業排在九大行業首位。此後，多數銀行對於房地產行業的貸款被列為了限制類貸款，不僅將審批權上交到總行，還根據各區域不同實行了白名單制。
據瞭解，4年多來大型房地產企業尚能從銀行貸到資金，中小型房地產企業則主要憑藉繞道融資來解決資金問題。實際上，銀信類合作是最主要的融資管道。房地產商將專案通過信託通道包裝成券商資管計畫，然後對接銀行理財資金直接購買這類資管計畫。
“這是給企業放貸較常見的類信貸業務。根據銀行風控標準的不同，類信貸業務中門檻和成本也不一樣。相比企業直接從銀行貸款，可能有的銀行能夠突破一些硬性條件上的限制。”一家股份制銀行信貸部人士稱。
據該人士介紹，在資金的用途上，銀行直接放貸的資金把控更加嚴格，而類信貸業務中資金監控相對弱一些，也極為可能挪作他用。
值得關注的是，監管對於房地產融資明確要求必須“四證”齊全，自有資金必須到位，但是部分房地產企業會借助經營性貸款、物業性質貸款、企業流動性貸款等名目繞開給房地產企業貸款。
記者瞭解到，過去一年倒閉的很多集團企業中，部分企業業務覆蓋面較廣，會採用旗下貿易類企業或其他性質企業進行貸款，然後將資金投向房地產板塊，這也成為銀行信貸中最為重要的一個風險點。
此外，銀行並購貸款也頻頻被房地產企業鑽空子。表面上房地產企業會因為並購其他企業向銀行申請貸款，但是實質上則可能是利用銀行的貸款支付土地出讓金。
“此前，首付貸、虛假按揭貸款等形式，都讓銀行的資金通過違規途徑進入了房地產行業，目前則是監管要整治的重點領域。”上述股份制銀行信貸部人士表示。
記者瞭解到，對於銀行資金違規進入房地產亦是2018年銀監會的工作重點。近期銀行會頻頻喊話規範房地產融資，出臺相關政策也在提速。
2017年12月22日，銀監會發佈《關於規範銀信類業務的通知》（即“55號文”），對銀信類業務定義及銀信通道業務定義進行明確，通知擴大了銀信類業務及銀信通道業務的定義，將表內外資金和收益權同時納入銀信類業務的定義；貫徹“三三四”檢查中提出的“誰出資誰負責”的監管原則；堵住通過銀信通道規避監管的“口子”，明確不得繞道信託將信託資金違規投向限制或禁止領域，不得利用信託通道掩蓋風險實質，規避資金投向、資產分類、撥備計提和資本佔用等監管規定，不得通過信託通道將表內資產虛假出表。
1月31日，上海銀監局就並購貸款展開進一步規範，特別是對房地產相關並購，尤其是土地項目公司並購明確穿透監管。
“開正門、堵偏門是監管2017年擬定的一條政策原則。房地產信貸不應該通過其他途徑規避監管，而是要納入到正常的信貸中來。”上述股份制銀行信貸部人士認為，這是銀行業務規範的一個趨勢。
重罰銀行違規
除了房地產信貸政策的頻頻出臺之外，監管還通過對銀行違規行為的重罰，以震懾市場。
1月25日，廈門銀監局公佈出了19張罰單，其中多條處罰指向了違規貸款拿地和銀行理財資金違規投向房地產領域。
記者瞭解到，在近期處罰的銀行中，不僅有地方城商行和農商行，國有四大行和股份制銀行及分支機搆也位列其中。這側面說明了銀行理財輸血房地產已經在行業內非常盛行，也形成了較成熟的模式。
銀監會副主席王兆星日前表示，銀監會在檢查中發現，銀行理財存在違規開展資金池運作模式、理財資金繞道投向房地產行業等違規行為。不僅違規，也給銀行客戶的理財帶來了不可預知的風險。
1月25日至26日，銀監會組織召開的2018年全國銀行業監督管理工作會議再次強調，繼續遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。
華北一城商行副行長表示：“資管新規還沒有正式落地，但是很多銀行對於理財業務的規劃和調整已經在開展了，在這個關口，‘頂風作案’的銀行應該不會多，很多問題都是之前遺留下來的。”
涉及到理財資金池及理財資金違規投向房地產行業的問題，上述華北城商行副行長坦言：“這樣做是有風險的，尤其是對理財投資者來講，但是由於銀行盤子太大，又有所謂剛性兌付的存在，所以從銀行和投資者來講，一直是潛在的風險，也違背銀行‘代客理財’的宗旨。”
1月31日，市場傳言某股份行暫停了新增房地產授信業務，該行回應該事件稱，銀行房地產貸款的占比較高，暫停新增房地產授信屬於暫時性的。
據記者瞭解，暫停房地產新增授信的銀行不在少數。一家國有大行內部人士也表示要對新增房地產貸款項目暫停，觀望政策和市場的變化。
“我們判斷短期內對於房地產貸款的政策會越來越嚴格，越來越規範。對於存量專案的風險也要做好風險排查工作。”該國有大行人士認為，房地產企業融資難度在加大，存量專案的風險情況要跟進。
在金融強監管的影響下，房地產融資管道持續承壓。中原地產首席分析師張大偉分析認為：“隨著最近內地房地產調控監管信託資金進入房地產，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來越大。”
“目前來看，因為2016年房企替換了部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕，但如果調控持續，房企的壓力將越來越大。另外，從資金價格看，2017年發行的債券利率均在5%~6%以上，6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%的水平均有非常明顯的上升。目前很多融資的年化收益率已經在5.5%以上。”張大偉如是說。
張大偉分析認為，從各地樓市調控看，預計房企的資金還會繼續受到壓力，這種情況下，發債等管道還有可能繼續收緊，對房企來說2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。
“在監管政策調整和銀行全線收緊房地產企業貸款的情況下，如今多數企業對融資環境都不是太樂觀。”上述國有大行人士認為，房地產行業可能即將面臨新一輪洗牌，不排除會有企業資金鏈斷裂倒閉。
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