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北上深房地產信貸火線調查:部分銀行研究提高首付比例

中国证券网
2016-03-04 09:35

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開年以來,樓市之熱,甚至超出銀行機構的預期。

目前,北京和上海已經普遍出現首套房8.5折利率優惠,有銀行甚至給出8.3折或更低折扣;二套房利率原先基準上浮10%的執行標準也有所鬆動,已有銀行開始執行基準利率。

多個信源向21世紀經濟報導記者證實,3月2日下午,上海相關監管部門召開會議,主要就各銀行房貸價格、投放計畫和與仲介合作的情況進行調研。

有消息人士表示,相關監管部門目的有三方面:一是希望各家銀行不要在利率上打價格戰,保持價格穩定;二是希望瞭解各家銀行個人住房按揭貸款的投放計畫;三是瞭解銀行與房產仲介合作的情況,特別是在合作中是否遇到問題和困難。

“房價快速上漲,投機情緒加重,還是要謹慎。”有銀行零售一線人士向21世紀經濟報導記者表示。

無論是從房貸申請人自身的資質,還是房產本身的情況,多家受訪銀行人士表現出更趨謹慎的態度,特別是對“假按揭”(虛假交易)、資金杠杆(首付配資)等情況給予更大關注。也有銀行表示將採取措施,以防惡意“撬動杠杆”的情況。

一月上海個人住房貸款創三年新高

新高紀錄還在持續創造。

央行的相關資料顯示,2015年上海地區個人住房貸款新增1539.7億元,同比多增942.1億元,其中下半年新增1077.3億元,同比多增857.3億元。

一月上海地區新增個人住房貸款346.3億元,打破去年9月218.9億元的增量紀錄,創下近三年新高。

可以比較的是,截至2015年12月末,北京地區個人住房貸款超5800億元,新增1371.4億元,同比多增906.3億元,同比增長30.3%,增速較2014年提高19個百分點。其中,7月份單月新增量創下五年來的新高。

某國有大行內部人士告訴21世紀經濟報導記者,1月開始該行個人按揭貸款增長提速。“為配合‘去庫存’,銀行業普遍在大量投放信貸。”該國有大行人士表示。

另一家國有大行相關業務監測人士則表示從2月份開始出現大幅增長,同比增幅甚至達到100%。

一家股份行個人金融部人士透露,今年個人住房貸款指標比2015年增長約30%。另一家大型城商行的年增長指標也為30%。

某股份制銀行人士透露,個人住房按揭貸款是總行2016年定調的三大戰略業務之一,其中一線城市被寄予厚望。“據我瞭解,個人住房按揭貸款30%的增長應該還是一個保底的狀況。”

其還透露,上海地區某農商行1、2月的個人住房按揭貸款投放已接近國有大行的水準。

多位金融界人士表示:“對銀行來說,個人房貸的風險不高,唯一的風險是‘斷供’。”

“之前溫州有過,陝西前兩年也出現過,但這種情況只會出現在三四線城市,北上廣深因為購房量較大,房價相對穩定,波動小,所以不構成系統性風險。”有城商行人士分析稱。

有上海銀行業人士表示,回顧目前為數不多的“斷供”的案例,主要是2007年到2010年之間的一些房貸客戶,有借款人個人財務問題導致的;也有個別升值空間遠低於預期的別墅持有者。

對於一線城市的金融機構而言,潛在風險另有考量。

“大家都說上海沒問題,但其實我們觀察到一個現象值得關注”,有股份制銀行上海地區零售部人士向21世紀經濟報導記者表示,一些樓盤的購買群體儘管有財富積累,但投機心態較強。

值得一提的是,該類購房者如果購買的是銀行的合作樓盤(新房),或者是通過銀行合作仲介(二手房),作為批量客戶,銀行一定程度上也是批量接受。

“比如,如果是和樓盤有合作,他們那邊批量推薦的客戶,我們一般不對具體的申請者做特別要求。另外,其實像單價十幾萬這種樓盤,總價上千萬的,我們比較青睞的公務員、老師等工薪階層也沒辦法買。”上述股份行人士表示。

有銀行零售條線資深人士向21世紀經濟報導記者表示,目前存在仲介推薦給銀行的打包客戶品質參差不齊。“推薦過來10個客戶,裡面夾個兩三個次的。”

銀行密切關注房地產信貸風險

據21世紀經濟報導記者在各地調研結果表明,目前市場上已經普遍出現首套房基準利率8.5折的優惠,也有極個別出現8.3折以上。

國有大行中,以農行為例,農行上海某支行個人客戶經理表示:“商業貸款金額以180萬元為界,超過180萬的,利率折扣可低至8.5折;180萬以下的,折扣為8.6折。”

北京分行則已有8.3折優惠。另外,工行北京分行對於首套房也是執行首付三成,首套利率可低至8.5折。

股份制銀行中,招行和民生較有代表性。

招商銀行上海某支行,房貸客戶經理告訴21世紀經濟報導記者:“商貸在100萬元-200萬元之間的,利率優惠為8.7折,200萬元到400萬元的,利率優惠8.6折,400萬元-1000萬元的優惠8.5折。”

民生銀行則針對不同的合作樓盤和二手房仲介,以及客戶資質,有8.5折、8.6折、8.8折不等折扣。

城商行和農商行中,寧波銀行在杭州地區執行的基本標準為首套利率9折,二套利率1.1倍。上海農商行首套房貸款優惠可低至8.3折,二套房利率可低至基準。

據21世紀經濟報導記者瞭解,杭州地區的銀行首套房按揭多執行25%首付,平均利率是基準95折,業務一線執行標準是最低9折。二套普通住宅的首付最低政策規定30%首付,但一般實際執行40%首付。

上述利率折扣來自各銀行分支機搆相關人士,並未得到銀行官方確認,具體執行利率可能存在差異。

有銀行業內人士透露,考慮到資金和稅務等成本,目前銀行房貸的保本價在83折左右,“低於這個價格,一定是虧的”。

多個信源向21世紀經濟報導記者證實,3月2日下午上海相關監管部門召開會議,主要就各銀行房貸價格、投放計畫和與仲介合作的情況進行調研。

某大行信貸部門人士接受21世紀經濟報導記者採訪時稱,目前還沒有對房貸政策進行調整,但對房地產貸款風險保持密切關注。

有股份制銀行上海分行零售部人士告訴21世紀經濟報導記者,據目前上海樓市的情形,會更嚴格審核貸款人的資質,正在考慮提高首付比例。也有深圳銀行業人士表示,正在研究考慮提高首付比例。

前述某大行個人房貸業務監測人士認為,目前銀行關注的風險,是擔心房價暴漲情況下,房子的評估價格虛高。通過少交首付的方式,套用銀行資金投向其他領域,比如高收益理財,或者資本市場。

多名受訪銀行人士還提到了當前“假按揭”的風險,也就是投機者看漲房價,進行虛假買賣,從銀行套取現金,而這需要銀行和房管部門雙把關。

民生銀行上海地區相關零售人士則表示,除了嚴格審核貸款人本身的背景,在合作樓盤的選擇上,也儘量不碰外環以外的房子。

地產公司融資成本快速下降

一邊是個人住房按揭貸款的迅速擴張,另一邊,房地產開發貸款也在去年開始回暖。

根據央行上海總部公佈的資料,1月上海地區房地產開發貸款止跌回升,新增135.5億元;其中,地產開發貸款增加最多,單月新增378.7億元,同比多增379億元;商業用房開放貸款增加68.8億元,同比多增3.1元。

回顧2015年上年半以來,上海地區商業用房開放貸款一直保持較快增長。

以去年11月為例,當月商業用房開發貸款餘額達房地產貸款餘額的21.2%,高出全國約1倍,同比增速高出轄內房地產開發貸款增速12.3個百分點。

同時,值得注意的是,根據權威部門相關調查,除了表內信貸,還有相當銀行資金通過表外投向了商業地產。

據人行北京營管部統計,2015 年北京地區房地產開發貸款比年初增加390.1億元,而2014 年為減少105.4 億元。

有財富管理公司產品人士表示,自去年以來,可以觀察到地產項目融資成本急速下降。“我們接觸的是主要是百強地產商,去年年初他們的融資成本在1百分之十四五,到下半年,到百分之十二三,到今年直接到10%以下。直接原因是銀行和信託原來停掉的業務又恢復了,地產公司從拿地的保證金到開發貸,全鏈條提供融資,資金很充裕。”

不過,某大行有關信貸部門人士告訴21世紀經濟報導記者,在房地產開發貸款方面,總量是在壓降控制。“我們目前只做一線城市和二線優質客戶專案,三四線基本不做。對開發商還上調了資質等級要求。”

而有某浙江地區城商行人士則表示,在地產開發貸中會對客戶、區域和專案進行三把關。其介紹稱,總行對房地產開發貸進行名單管理。區域維度向一線城市、經濟發達人口導入型城市靠攏,比如杭州、嘉興(靠近上海)、湖州、麗水(靠近江西)。

某大行宏觀策略研究認為,目前高層對房地產市場的調控政策,主要調控導向還是“去庫存”。目前全國土地供應在減少。“深圳那邊有一些調控政策,但是北京上海目前還沒有。今年上半年可能開始調整,下半年根據房價走勢,政府有可能採取一些行政手段,比如提高稅率的百分比,調整首付比例等,調控一線城市房價。”該大行相關研究人士表示。

“風險最大的,還是商業地產”,另有上海地區城商行人士分析稱,互聯網對實體商場的衝擊,以及上海不斷上漲的租金,一定程度上遏制了商業地產高速發展的速度。

對此,上海銀監局也在持續開展全口徑壓力測試,並要求各機構強化風險總敞口管理,合理設定符合自身風險偏好的房地產信貸政策,加強對商業地產的風險管控。
 
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