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一線樓市“場外配資”助長投機潮

中国证券网
2016-03-03 09:35

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2014年至2015年,種類繁多的杠杆工具催生了A股市場巨大的泡沫,如今,熟悉的一幕似乎正在局部房地產市場重演。《經濟參考報》記者日前從深圳、北京等房價大幅上漲的一線城市採訪瞭解到,包括自買自賣轉按揭、眾籌炒房等通過杠杆手段進行房地產投機的現象正在出現。儘管目前整個房地產市場風險仍然可控,但業內專家認為,針對一線樓市的投機行為,應當及時調控,抑制過度投機。

2015年深圳新房成交面積暴漲65%,成交價格暴漲47%,單價突破4萬元/平方米,成為全國樓市“領頭羊”。記者調查發現,與以往仲介炒房、合夥炒房等傳統手段相比,去年以來深圳炒房出現了新手法、新特點。其中包括自買自賣轉按揭,即先通過擔保公司的過橋貸款還清房貸,之後去另一家銀行按漲價後的房價辦理房產抵押貸款,套出70%的房款。這種炒樓方式相當於自買自賣,在沒有購房者接盤的情況下,反復套利,擴大了炒房者的頭寸。2015年,炒房者周先生將深房傳麒山社區一套房產,通過3次轉按揭操作,以抵押貸款的方式從銀行套出“利潤”約500萬元。周先生表示,一旦房價下行,他就把房子扔給銀行,“反正已經賺了500萬”。

另一種則是眾籌炒房。2015年,二手房眾籌平臺拼房網在深圳上線,該平臺針對想要購房,資金周轉又暫時存在困難的個人,通過眾籌方式完成房產購買,最低的投資金額僅為1000元。

目前該平臺已經進行了9套房產的眾籌。認籌金額從50萬至180萬元不等,認籌人數從8至42人不等。其中百仕達社區一套46平方米的房屋持有4個月,出售後淨賺45萬元,收益率達到77%。搜房網也推出類似的眾籌平臺,累計完成87個房產眾籌項目。

第三種途徑則是通過互聯網金融炒房。去年以來,很多機構均推出了高成本的互聯網金融產品——“首付貸”。以搜狐和搜易貸聯合推出的“首付貸”為例,在無抵押貸款的情況下,“首付貸”最低可貸1萬元,最高可以貸到房屋總價的20%。其流程是,平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產品,然後對外發售。據瞭解,目前市場上甚至出現了“一成首付”的“首付貸”產品。

在北京,記者走訪發現,目前鏈家門店依然可以為購房者提供“首付貸”、“稅費貸”和過橋資金服務。業務員表示,“首付貸”和“稅費貸”不是鏈家提供的,而是由某銀行提供,鏈家作為居間方,收取一定比例的“手續費”。其中,稅費貸的最高額度是30萬元,首付貸最高額度是房款的百分之十,利率都是年化5.5%,期限有三年、五年兩種。如果資金缺口大,也可以一起貸。操作流程則是買房者先和鏈家簽合同,鏈家收取手續費,之後鏈家業務員帶購房者去和銀行簽合同。申請“首付貸”、“稅費貸”不需要任何抵押,只需提供購房者的資信情況、身份證明、銀行流水、收入證明等材料。

專家認為,炒房者借助轉按揭、眾籌、P2P等“加杠杆”手段,使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠杆的“防火牆”輕易就被突破。過度杠杆化則可能驅使一些收入較低或不穩定人群、高風險傾向人群涉足住房融資,容易產生“次級貸款”,加大房地產金融風險。

中原地產首席分析師張大偉對《經濟參考報》記者表示,杠杆在房地產交易的作用已經顯現,現階段短期內的暴漲便是加杆杠的結果。“雖然杠杆的運用並不會改變市場的趨勢,但其帶來的爆發性釋放,將大大縮短走勢變動的幅度,例如原本需要半年時間才能達到的漲幅,也許1個月或幾天就會達到。”他說,“現階段的樓市狀態有些像2014年底、2015年初的股市,本應逐步上漲,但快速進入瘋牛狀態。”

全國政協委員、中國東方資產管理公司原總裁梅興保則對《經濟參考報》記者表示,樓市要分類調控,分地方施策。現在所提及的火爆市場主要是幾個熱點城市,全域來說還是應該支持稅收、財政政策、金融政策適當地加杠杆。增加杠杆,就是現在降低資本金比例,降低首付。而北京上海深圳這些地方則沒有可比性,應該趕快施行定向調控,抑制投機。

儘管目前樓市高杠杆投機並不普遍,不會引發系統性金融風險。但業內人士表示,應當對一線城市樓市精准調控,適度降溫。深圳房地產研究中心主任王峰表示,短期投機需求主要是靠杠杆。因此,當前最立竿見影的措施,就是金融部門快速地行動起來,從管控風險的角度,實行差別化信貸政策,適度收緊信貸,防止投機需求過度利用金融杠杆炒房。人行深圳中心支行則表示,商業銀行應加強貸款人資質審查,對於利用首付貸的貸款申請,應拒絕受理。此外,P2P及小額貸款公司主管部門應做出明確規定,禁止相關機構發放用途為購房首付款的貸款。

 
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