香港樓市在三季度經歷了藍籌盤降價、“准地王”流拍、違約率急升之後,再次遭受重磅打擊。據美聯物業資料顯示,10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元,剔除假日因素後,已經降至16個月最低水準;同時10月新屋交易數量僅為1130宗,僅為9月份的一半左右。
分析人士稱,促使買家退縮的原因除了難以負擔的房價,還有對經濟的擔憂。據調查顯示,目前六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場,四成受訪者預計房價將下跌。多家機構也對香港房價發出預警,香港樓市的拐點或來得比預想更早。
樓市降溫跡象明顯
截至7月底,香港樓價已連漲27個月,僅上半年的漲幅就達到13%,香港也因此連續八年穩坐“全球房價最難負擔的城市”之首。但今年8月以來,香港銀行業開始加息,香港樓市開始出現了降溫的跡象。
11月5日香港金管局總裁陳德霖公開表示,香港樓價由8月開始回落,近月成交量明顯減少,一手及二手成交量合計共跌48%。
事實上,此前香港房價已經出現了下跌的跡象。據中原地產10月發佈的報告顯示,在截至10月初的12周內,被視為香港樓市參考指標的藍籌盤的嘉湖山莊房價已大跌15%。而近日,“嘉湖山莊”的一套面積為442平方英尺的兩房,以456萬港元成交,相比同類型單位的最高成交價,降價幅度已經超過22%。與此同時,豪宅賣家虧本甩賣的現象也開始出現。10月22日,沙田九肚山一處房產以1300萬港元的價格成交,賣家持有該房產將近四年,此時成交帳面虧損6萬港元,但算上稅款及傭金支出,虧損約68萬港元,為區內首宗“流血”出售案例。
房價出現下行趨勢,不可避免的帶來了大規模的“違約潮”爆發。香港的新房交易,需要支付5%的定金。資料顯示,從年初到10月底,香港新房交易中,已發生36起違約案例,而2007年全年僅有9起,數量增長了3倍。今年違約樓盤的成交價,從490萬港幣到3980萬港幣不等,意味著選擇違約的購房者,需要交納25萬至200萬港元的違約金。
機構不斷看空
在香港銀行業開始踏上加息進程之後,香港的樓市出現了拐點跡象。雖然多年來快速上行的房價使購房者不堪重負,但此輪加息成為了壓倒駱駝的“最後一根稻草”。隨著年內美國的三次加息,香港銀行業也開始上調存貸款利率。香港四大行9月同步上調了港元最優惠貸款利率,此舉為2006年來首次,意味著香港超低息環境的終結,也直接導致房地產抵押借貸成本上升,置業人士的供樓負擔將會加重,給香港房地產銷售市場帶來巨大的壓力。
然而市場人士表示,促使買家退縮的原因不僅是難以負擔的房價,還有對經濟的擔憂。10月中旬香港研究協會(Hong Kong Research Association)的調查結果稱,六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場,四成受訪者預計樓價將下跌。
里昂證券發佈的研報表示,香港的房地產市場正經歷15年來最差的宏觀環境,利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊著香港樓市,預計未來一年房價會出現15%的回檔;瑞銀稱,預測香港樓價自現在到明年年底將跌5%-10%,還並未完全算入貿易摩擦對香港經濟的影響;花旗近期也發表研究報告表示,自2016年3月低位以來,樓價累升已達47%。但以基本面情況估算,預計下半年樓價將回檔7%。此外如果股市出現大的調整,也會觸發住宅樓價下半年回檔;標普預計香港樓市12個月內會跌5%至10%;高盛預期香港住宅樓市由現水準大跌15%;耀才證券甚至預期,未來兩年內香港住宅價格跌幅或達40%。野村香港房地產股票分析師則認為,雖然下半年就會看到香港樓價回檔,但香港樓價壓力更有可能在2019年才真正反映出來。
香港特區政府方面認為,樓市走勢還需觀察。陳德霖表示,現時尚需時間觀察樓市是否已進入下行週期。假如確認,可以考慮適當時候陸續放鬆逆週期措施的收緊政策。他表示,香港經濟和資產市場不確定性增加,下行風險增大,但香港家庭一旦面對週期逆轉,應付能力較其他地區要強很多。
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