最近，香港似乎籠罩在一片疑雲之下，港元兌美元匯率創33年來新低引發香港金管局連續出手買入，一場“港元保衛戰”儼然開打。更重要的是，在港元低走的背景下，已經高高在上的香港樓市能否頂住壓力？
4月12日以來，香港金管局買入超過300億港元，來保證港元匯率不至於跌破聯繫匯率制度規定的7.85弱方保證。就在4月18日，香港金管局又兩度入市，共買入約51.02億港元捍衛匯率穩定，這已經是金管局自4月12日以來第10次出手捍衛港元匯率和香港聯繫匯率制度。對此，香港特區政府財政司司長陳茂波呼籲外界對港元流走無需過分擔心。他強調，特區政府早已做好準備，有足夠財力應對資金流出，也早已為香港銀行和金融體系做好防震措施，防患未然。
目前，市場主流的看法是港元匯率持續走低的“罪魁禍首”是套利交易，即投資者借入低息貨幣（港元）去買高息貨幣（美元），從中套利。而套利交易機會的出現反映在香港當地的借貸成本——香港銀行同業拆放利率(Hibor)和美國借貸成本倫敦銀行同業拆借利率(Libor)之差上。以1個月期的美元Libor和Hibor為例，二者目前的利差仍大於100個基點，港美利差依然沒有收窄的跡象，這或許是港元匯率遲遲未見回升的主要原因。
一直以來，美國利率正常化乃觸發香港資金流走向的一大隱憂，但香港資金池短期尚算充裕，香港本地低息主調未變，成為香港樓巿的關鍵防線。
不過，隨著美聯儲加息與縮表步伐循序漸進，多家香港本地商業銀行已開始有所動作。記者調查發現，目前包括滙豐、中銀香港在內的多家香港龍頭商業銀行曾在近期開始陸續暫停定息按揭產品，市場人士普遍認為，這是銀行為將來上調按揭利息進行鋪墊。
目前，香港樓市依舊高燒不退。美聯物業公佈的香港房價走勢圖顯示，今年3月以實用面積計算的平均呎價為12809港元，繼續創下新高。另據美聯物業房地產資料及研究中心綜合土地註冊處的資料顯示，截至3月8日，今年以來香港二手住宅註冊量已突破萬宗，達到10245宗，逼近去年首季10261宗的水準；涉及金額已達799億港元，比起去年首季681.2億元更高出約17.3%，創下近7年來同期最高。
“康怡花園的兩房單位，已經過千萬港元，附近的太古城兩房單位差不多要賣1400萬港元。”準備在港置業的連先生告訴證券時報記者，康怡花園和太古城位於香港島東區鰂魚湧，可以說是香港屋苑的較高成交紀錄。
在高房價背景下，香港土地市場也出現了一些變化。香港特區政府於今年推出的兩幅地皮，均由本地主要開發商投得，其中位於觀塘的相關用地批予華懋集團，另一幅位於九龍塘的新九龍地段第6579號用地則批予九倉集團。相比2017年政府標售的土地多數是由內地開發商投得，港企在2018年的投地策略十分進取。
香港樓市高燒不退，早已引起管理部門持續關注。實際上，香港特區政府以及相關部門此前已多次出手調控樓市。陳茂波日前表示，香港特區政府正在考慮對空置房屋徵收空置稅，此舉或可刺激開發商釋放手中已經建成卻尚未發售的住房。
有分析師認為，香港金管局出手捍衛港元帶來的影響可能是“雙刃劍”：政策轉變將迫使Hibor走高，消除額外的流動性，但可能暴露大量潛在風險，威脅到高高在上的香港樓市，並暴露“套利交易”後的隱藏杠杆。香港的房地產市場此前是港元融資需求的核心，但隨著全球投資的重心轉向實體經濟，香港需要發掘新的融資需求。
野村證券預測金融危機的模型顯示，香港出現了54個金融危機初期警報燈，比1997年至1998年亞洲金融危機時期還要多。目前，香港私人部門信貸占GDP之比已經高於45%的長期趨勢水準，為全球最高，這是典型的泡沫跡象，而壓垮香港樓市的最後一根稻草很可能是美聯儲加息週期的提速。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於港元來說，若是當前出現了流動性收緊等信號，那麼勢必會打壓包括樓市在內的產業，實際上當前樓市中若是存在一些高杠杆炒樓的現象，出現降價等現象也是有可能的，尤其是一些豪宅項目。當然，香港樓市持續看好，與其國際化的市場因素有關，所以短期看要警惕市場波動風險，中長期則相對來說可以繼續看好。業內人士建議，即便跟隨專業投資機構，個人投資者投資香港樓市仍需謹慎。一是香港房價已在高位，投資成本高；二是香港樓市受國際環境影響較大，容易產生波動。
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