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香港加息 金管局敲響樓市風險警鐘

新華財金 中国财富网
2018-09-30 14:51

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不出市場所料,香港金融管理局宣佈緊跟美聯儲腳步,上調基本利率25個基點,至2.5%。緊隨其後,香港多家銀行9月28日正式調高對資產價格有實質影響的最優惠貸款利率,向市場發出加息週期來臨的信號。

香港金融管理局總裁陳德霖9月27日表示,目前,全球經濟情況及宏觀金融環境為香港帶來頗多不確定性,香港資產價格尤其是樓市價格是否會顯著調整都需注意。他提醒市民提高警覺,管理風險時要加倍小心。他預計,今年美聯儲還會再加息一次,而2019年可能會加息三次。

告別超低息環境 香港樓市風聲鶴唳

滙豐銀行、恒生銀行、渣打銀行(香港)、花旗銀行等先後公佈上調港元最優惠利率12.5個基點,調整後最高水準為5.375%,最低水準為5.125%,於9月28日生效。此乃香港12年以來首次上調最優惠利率。

最優惠利率上升,意味著香港銀行業開始關上超低成本的借貸大門,這對香港房貸成本和資產價格有實質影響。最直觀的表現在於,9月28日恒生地產類指數收盤價跌幅擴大逾400點,報36966點。

利率的抬升的確給地產市場帶來不小的壓力。從數據來看,樓市降溫已有跡象。據香港土地註冊處資料顯示,8月一手住宅樓宇買賣合同數為1490間,環比下降15%;二手住宅樓宇買賣合同數為3332間,環比下降23.2%;二者合計環比下降20.8%。

瑞銀最新報告顯示,香港房地產泡沫指數在2018年位居亞洲第一,過去4個季度住宅樓價再度漲逾10%。據香港差餉物業估價署9月28日發佈的資料顯示,香港8月房價環比下跌0.076%,為2016年3月以來首次下跌。

“港元加息會增加企業以及個人的融資成本,同時物業按揭的成本也會相應增加。”南華金融集團高級策略師岑智勇表示。

陳德霖透露,伴隨美國循序漸進的利率正常化步伐,如果香港也逐步加息,預計最終港元利率會貼近美元利率。

某香港房產仲介機構負責人告訴上證報記者,雖然此次最優惠利率只上調了0.125%,但整體趨勢是上升的。未來利率調高會使購房者的還貸壓力越來越大,對樓市的不利影響也將有增無減。

赴港置業阻力重重 內地買家熱情熄滅

據瞭解,香港大部分房屋按揭貸款政策為,最優惠利率P減去一個根據HIBOR變化得來的數值。上證報記者撥打滙豐香港客戶熱線後得知,目前滙豐香港房屋按揭貸款公式為P-2.75%,未加息前按揭貸款利率為2.25%,加息後為2.375%。

內地高淨值客戶曾經是推動香港房價高企的主力軍。香港某銀行貸款事業部經理認為,即便港元加息,其較低的房貸按揭利率對內地客戶而言也極具吸引力,但如今非香港永久居民赴港購房投資的難度大大增加,或將導致香港樓市進一步低迷。

“香港樓價的跌勢使我們更不敢貿然出手投資了。”東亞銀行私人銀行客戶郭小姐說。

香港某金融機構財務策劃顧問曾英傑稱,非香港永久居民在買房時還需繳納30%的附加稅。“也就是說,內地客戶買1000萬港元的房子就要多交300萬的稅。”他表示,這還沒有算上加息給購房增添的成本。

“錢出不去”亦澆滅了上述客戶赴港購房的熱情。一家中資銀行國際業務部經理在接受採訪時表示,目前銀行對跨境資本流動以及洗錢行為的限制非常嚴格。“現在大部分銀行受理個人帳戶跨境匯款時,只接受學費形式,而且客戶必須提供錄取通知書和相關收費明細;如果是以企業的名義向境外匯款,必須提供合同、發票以及報關單。”
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