進入2018年，面對可以預見的銷售困境，以及大量債務到期的壓力，房企的融資動作驟然密集。
近期，碧桂園、龍湖、泰禾、金科、富力、時代地產等房企紛紛發佈公告，顯示公司擬發行或已完成發行美元債務，合計發債規模達到42.5億美元。越秀地產也于上周宣佈，擬以配售基金的方式籌資約3.77億港元。相比之下，人民幣融資動作寥寥。
隨著國內融資環境的收緊，從2017年開始，房企境外融資的規模和所占比重就出現上升。中原地產的統計顯示，2017年房企境外融資合計388.6億美元，同比上漲176%。
1月11日，有分析人士指出，促成本輪美元債發債熱潮的，還有年度銷售資料向好，以及美元匯率下降的因素。
上述兩個因素未必長期存在，但國內融資環境偏緊的現狀很難在短期內改變。機構和房企人士都認為，房地產企業的償債高峰期已經到來，其融資動作還將在2018年持續。儘管海外融資並不會成為資金來源的主體，但這一管道的重要性將越來越高。
3300億債務壓力將至
碧桂園控股有限公司於2018年1月10日早間公告，擬發行2023年到期2.5億美元優先票據及2025年到期6億美元優先票據，利率分別為4.750%和5.125%。
同日，泰禾公告稱，將在境外公開發行美元債券，募集資金不超過10億美元。首次發行的4.25億美元債券，利率已經確定：3年期票面年息為7.875%，5年期票面年息為8.125%。
時代地產也於1月10日早間宣佈，將發行2021年到期的5億美元優先票據，利率為6.25%。
龍湖地產在1月9日表示，已成功發行共8億美元的優先票據，其中，5.25年期的3億美元票據，票息為3.9%；10年期的5億美元票據，票息為4.5%。金科1月9日宣佈，擬在境外發行總額不超過10億美元債券。
早前的1月5日，富力宣佈發行2023年到期的1億美元優先票據(額外票據)，利率為5.875%。並將與2017年11月17日發行的5億美元優先票據(初始票據)合併組成單一系列。
在不到半個月的時間裡，上述6家企業的發債總規模就達到42.5億美元，發債密度和力度不可謂不大。
這種密集的融資動作，被認為是2017年的延續。
由於內地資金成本偏低，房企曾在2016年進行了大量境內融資。進入2017年，隨著樓市調控政策的強化，內地融資管道收緊，房企的融資規模一度下降。但從2017下半年開始，融資規模再度回升，但在融資結構上，海外融資占比明顯提升。
1月11日，中原地產首席分析師張大偉指出，雖然過去兩年房企銷售狀況良好，但由於拿地和開發規模較大，對於資金的需求仍然龐大。加之2018年大量原有債務到期，使得企業迫切需要補充資金。“2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。”張大偉說。
前華遠地產董事長任志強也在2017年年中表示，2010-2014年的5年期間，房企新增債務只有8000多億，而在2015-2016年兩年間，新增債務就達到8500億。他估算，到2018年，房地產行業將迎來一個還債高峰，額度達到3300億；2019年則達到4700億。
根據前述房企的公告，其發債的目的大多在於“調整公司債務結構、拓寬融資管道、滿足資金需求”。其中，碧桂園將此次融資用於提前贖回舊債。龍湖則表示，“此次美元債的成功發行，將令龍湖地產的借貸成本進一步降低，債務結構進一步優化，財務實力提升至更高水準。”
考慮到龐大的資金需求，可以預見，類似的融資動作還將持續。
萬科在1月5日發佈公告稱，董事會審議通過議案，同意授權公司在不超過人民幣350億元的範圍內發行直接債務融資工具。這筆資金“將用於滿足公司生產經營需要，調整債務結構，補充流動資金及(或)項目投資(例如長租公寓)等用途”。按照這一節奏，萬科也將很快有實質性的融資動作。
爭搶匯率窗口期
在上述融資案例中，以美元融資為主的海外管道成為主要方式，這同樣延續了去年以來的房地產融資特徵。
受樓市調控加碼的影響，2017年下半年以來，銀行貸款、信託、基金等國內融資管道不斷收緊，這曾造成房地產融資規模一度下滑。到2017年四季度逐漸恢復時，海外融資的占比已經大幅提升。
其中，除美元外，還有部分港幣融資。2018年1月2日，越秀地產公告稱，擬通過配售越秀房產基金的方式，籌資約3.77億港元，用作一般營運資金。
大部分受訪者認為，樓市調控力度不會在短時間內有所放鬆，因此，國內融資管道也很難在短期內鬆動。
泰禾的一筆融資記錄似乎證實了這一點。2017年9月6日，泰禾曾發佈公告稱，擬公開發行不超過人民幣26億元(含26億元)的公司債券，期限不超過5年(含5年)。到今年1月2日，深交所固定收益資訊平臺顯示，該筆申請的狀態為“中止審核”。
有分析認為，房企選擇在近期集中發行美元債，應是考慮到了匯率變化的因素。
2017年，美元兌人民幣匯率大幅走低，從2016年底的6.9633跌至2017年9月的6.4345。此後雖有小幅反彈，但從2017年12月開始又震盪下行，並跌至今年年初6.5上下的水準。
1月11日，某匿名券商人士向21世紀經濟報導記者表示，匯率下跌帶來的成本優勢，構成了房企發行美元債的時間視窗。對於債務置換的企業來說，此時發債融資，能夠最大限度地拉低整體融資成本。
上述人士還表示，房企正陸續發佈2017年全年的銷售業績，除銷售規模增長外，其資金負債狀況也隨之改善。此時啟動發債的時機在於，利空消息相對不多，債券利率得以控制。他預計，到4月份的年報發佈期之後，還會出現新一輪的海外融資熱潮。
據悉，龍湖和碧桂園正發債的同時，均進行了對前期債務的置換。與被置換的美元債務相比，此次發債的利率下降了超過2個百分點。
事實上，在房企的資金來源中，海外融資的占比並不高。根據申萬巨集源的統計，銀行貸款和銷售回款是房企的主要資金來源。在商品房銷售增速較高的年份，銷售回款在房企到位資金中的占比可達60%以上。
但由於可以預見的“小年”到來，今年的銷售回款的到位率恐怕難以保證。加之銀行貸款也因信貸政策從緊難有實質性鬆動，分析人士認為，海外融資的重要性將繼續提升。
1月11日，有房企人士向21世紀經濟報導記者透露，從2017年下半年開始，總部就向各區域公司強化“回款率”的指標，從而在年末的時點上優化資產負債表。但他認為，按照現有的調控力度，金融機構對購房者的資質審核週期和放款週期較長，很難保證較高的回款率。
近期，碧桂園、龍湖、泰禾、金科、富力、時代地產等房企紛紛發佈公告，顯示公司擬發行或已完成發行美元債務，合計發債規模達到42.5億美元。越秀地產也于上周宣佈，擬以配售基金的方式籌資約3.77億港元。相比之下，人民幣融資動作寥寥。
隨著國內融資環境的收緊，從2017年開始，房企境外融資的規模和所占比重就出現上升。中原地產的統計顯示，2017年房企境外融資合計388.6億美元，同比上漲176%。
1月11日，有分析人士指出，促成本輪美元債發債熱潮的，還有年度銷售資料向好，以及美元匯率下降的因素。
上述兩個因素未必長期存在，但國內融資環境偏緊的現狀很難在短期內改變。機構和房企人士都認為，房地產企業的償債高峰期已經到來，其融資動作還將在2018年持續。儘管海外融資並不會成為資金來源的主體，但這一管道的重要性將越來越高。
3300億債務壓力將至
碧桂園控股有限公司於2018年1月10日早間公告，擬發行2023年到期2.5億美元優先票據及2025年到期6億美元優先票據，利率分別為4.750%和5.125%。
同日，泰禾公告稱，將在境外公開發行美元債券，募集資金不超過10億美元。首次發行的4.25億美元債券，利率已經確定：3年期票面年息為7.875%，5年期票面年息為8.125%。
時代地產也於1月10日早間宣佈，將發行2021年到期的5億美元優先票據，利率為6.25%。
龍湖地產在1月9日表示，已成功發行共8億美元的優先票據，其中，5.25年期的3億美元票據，票息為3.9%；10年期的5億美元票據，票息為4.5%。金科1月9日宣佈，擬在境外發行總額不超過10億美元債券。
早前的1月5日，富力宣佈發行2023年到期的1億美元優先票據(額外票據)，利率為5.875%。並將與2017年11月17日發行的5億美元優先票據(初始票據)合併組成單一系列。
在不到半個月的時間裡，上述6家企業的發債總規模就達到42.5億美元，發債密度和力度不可謂不大。
這種密集的融資動作，被認為是2017年的延續。
由於內地資金成本偏低，房企曾在2016年進行了大量境內融資。進入2017年，隨著樓市調控政策的強化，內地融資管道收緊，房企的融資規模一度下降。但從2017下半年開始，融資規模再度回升，但在融資結構上，海外融資占比明顯提升。
1月11日，中原地產首席分析師張大偉指出，雖然過去兩年房企銷售狀況良好，但由於拿地和開發規模較大，對於資金的需求仍然龐大。加之2018年大量原有債務到期，使得企業迫切需要補充資金。“2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。”張大偉說。
前華遠地產董事長任志強也在2017年年中表示，2010-2014年的5年期間，房企新增債務只有8000多億，而在2015-2016年兩年間，新增債務就達到8500億。他估算，到2018年，房地產行業將迎來一個還債高峰，額度達到3300億；2019年則達到4700億。
根據前述房企的公告，其發債的目的大多在於“調整公司債務結構、拓寬融資管道、滿足資金需求”。其中，碧桂園將此次融資用於提前贖回舊債。龍湖則表示，“此次美元債的成功發行，將令龍湖地產的借貸成本進一步降低，債務結構進一步優化，財務實力提升至更高水準。”
考慮到龐大的資金需求，可以預見，類似的融資動作還將持續。
萬科在1月5日發佈公告稱，董事會審議通過議案，同意授權公司在不超過人民幣350億元的範圍內發行直接債務融資工具。這筆資金“將用於滿足公司生產經營需要，調整債務結構，補充流動資金及(或)項目投資(例如長租公寓)等用途”。按照這一節奏，萬科也將很快有實質性的融資動作。
爭搶匯率窗口期
在上述融資案例中，以美元融資為主的海外管道成為主要方式，這同樣延續了去年以來的房地產融資特徵。
受樓市調控加碼的影響，2017年下半年以來，銀行貸款、信託、基金等國內融資管道不斷收緊，這曾造成房地產融資規模一度下滑。到2017年四季度逐漸恢復時，海外融資的占比已經大幅提升。
其中，除美元外，還有部分港幣融資。2018年1月2日，越秀地產公告稱，擬通過配售越秀房產基金的方式，籌資約3.77億港元，用作一般營運資金。
大部分受訪者認為，樓市調控力度不會在短時間內有所放鬆，因此，國內融資管道也很難在短期內鬆動。
泰禾的一筆融資記錄似乎證實了這一點。2017年9月6日，泰禾曾發佈公告稱，擬公開發行不超過人民幣26億元(含26億元)的公司債券，期限不超過5年(含5年)。到今年1月2日，深交所固定收益資訊平臺顯示，該筆申請的狀態為“中止審核”。
有分析認為，房企選擇在近期集中發行美元債，應是考慮到了匯率變化的因素。
2017年，美元兌人民幣匯率大幅走低，從2016年底的6.9633跌至2017年9月的6.4345。此後雖有小幅反彈，但從2017年12月開始又震盪下行，並跌至今年年初6.5上下的水準。
1月11日，某匿名券商人士向21世紀經濟報導記者表示，匯率下跌帶來的成本優勢，構成了房企發行美元債的時間視窗。對於債務置換的企業來說，此時發債融資，能夠最大限度地拉低整體融資成本。
上述人士還表示，房企正陸續發佈2017年全年的銷售業績，除銷售規模增長外，其資金負債狀況也隨之改善。此時啟動發債的時機在於，利空消息相對不多，債券利率得以控制。他預計，到4月份的年報發佈期之後，還會出現新一輪的海外融資熱潮。
據悉，龍湖和碧桂園正發債的同時，均進行了對前期債務的置換。與被置換的美元債務相比，此次發債的利率下降了超過2個百分點。
事實上，在房企的資金來源中，海外融資的占比並不高。根據申萬巨集源的統計，銀行貸款和銷售回款是房企的主要資金來源。在商品房銷售增速較高的年份，銷售回款在房企到位資金中的占比可達60%以上。
但由於可以預見的“小年”到來，今年的銷售回款的到位率恐怕難以保證。加之銀行貸款也因信貸政策從緊難有實質性鬆動，分析人士認為，海外融資的重要性將繼續提升。
1月11日，有房企人士向21世紀經濟報導記者透露，從2017年下半年開始，總部就向各區域公司強化“回款率”的指標，從而在年末的時點上優化資產負債表。但他認為，按照現有的調控力度，金融機構對購房者的資質審核週期和放款週期較長，很難保證較高的回款率。
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