7月4日晚，上海市規劃和國土資源局掛出位於浦東新區和嘉定區的2宗地塊，土地用途均為租賃住房，要求未來僅用於出租，不得出售。上海首推租賃住房性質的地塊，不僅是地塊所在區域產業升級、產城融合的要求，更是對中央支持租賃住房建設政策的回應。
業內分析人士認為，未來租售並舉將是房地產市場大勢所趨，亦是建立長效機制的有機組成部分，未來會有更多城市陸續跟進。對於開發商來說，物業的綜合運營能力和靈活利用各種金融工具的資本運作能力，是其必須練就的新技能。
符合所在區域產業升級要求
公告顯示，浦東新區地塊為張江南區配套生活基地A3-06地塊，總土地面積6.5萬平方米，保證金1.45億元。嘉定區的嘉定新城E17-1地塊，總土地面積2.85萬平方米，保證金8480萬元。上述2宗地塊的土地用途均為租賃住房，所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理，受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。
上海首次推出的這2塊租賃住房用地所在的區域，在很多業內人士看來，地理位置堪稱優越，用意更加深遠。易居房地產研究院副院長楊紅旭分析認為，選址嘉定新城意在實現區域內產業升級、產城融合，意在導入創新型企業、引入高端人才，以市場化租賃解決青年人才的居住問題。而張江地塊的推出更是順理成章，根據上海市發佈的《張江科學城建設規劃》（徵求意見稿），張江科學城將會“新增住宅全部用作租賃住宅”，以此滿足科學城就業人口居住需求。
從更高層面的考量來看，租售並舉將是未來房地產市場大勢所趨。去年6月3日，國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出支持租賃住房建設。各地應結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租。
事實上，上海的這2宗地塊是全國首次出現土地用途為租賃的地塊。之前萬科拿下的北京和佛山的3塊100%自持住宅地塊，並非土地性質本身就是租賃。上海此次土地出讓，可以視作對中央支持租賃住房建設政策的回應，是房地產市場長效機制建立的重要一環，預計今後還將有更多城市陸續跟進。
考量開發商綜合能力
從出讓資訊得知，浦東地塊的建築面積為130014平方米，根據7.23億的起始價格來算，樓面價僅為5568元/平方米；嘉定地塊的建築面積為71283.5平方米，根據4.24億的起始價格來算，樓面價僅為5950元/平方米。但是，地價低不代表門檻低，實際上持有型租賃住房對開發商的運營能力和資金要求更高。
同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，目前能夠接下租賃用地的房企並不多，更加考驗房企的開發、運營、資本運作等綜合能力。租賃物業要做到持續產生價值，一方面租賃本身能夠產生租金收益和相對應的增值收益，另一方面要通過運營提升物業市場價值，也就是價格，這些都是房企可能面臨的新問題。“住宅銷售市場發展了20年，大多數開發商只會造房子、賣房子，如何運營持有是一項新技能。”
在張宏偉看來，企業融資和資本市場運作的能力則更為關鍵。其一，因為全自持運營，對開發企業前期的資金支持要求會比較大。其二，資金長時間沉澱，物業進入成熟階段後如要退出變現，就需要利用金融工具，比如REITS等各種證券化手段。
上海中原地產分析師盧文曦則表示，發展租賃住房的“痛點”在於：首先，如果區域內租賃住宅增加、可售住房減少，會造成區域內供求緊張格局，不僅新房價格有上漲壓力，二手房也會成為稀缺資源，同樣面臨上漲壓力。其次，當前租房與買房獲得的社會權利差別很大，子女入學與住房、戶口等因素緊密捆綁，租賃市場發展仍需更多政策出臺保護承租人權益。
業內分析人士認為，未來租售並舉將是房地產市場大勢所趨，亦是建立長效機制的有機組成部分，未來會有更多城市陸續跟進。對於開發商來說，物業的綜合運營能力和靈活利用各種金融工具的資本運作能力，是其必須練就的新技能。
符合所在區域產業升級要求
公告顯示，浦東新區地塊為張江南區配套生活基地A3-06地塊，總土地面積6.5萬平方米，保證金1.45億元。嘉定區的嘉定新城E17-1地塊，總土地面積2.85萬平方米，保證金8480萬元。上述2宗地塊的土地用途均為租賃住房，所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理，受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。
上海首次推出的這2塊租賃住房用地所在的區域，在很多業內人士看來，地理位置堪稱優越，用意更加深遠。易居房地產研究院副院長楊紅旭分析認為，選址嘉定新城意在實現區域內產業升級、產城融合，意在導入創新型企業、引入高端人才，以市場化租賃解決青年人才的居住問題。而張江地塊的推出更是順理成章，根據上海市發佈的《張江科學城建設規劃》（徵求意見稿），張江科學城將會“新增住宅全部用作租賃住宅”，以此滿足科學城就業人口居住需求。
從更高層面的考量來看，租售並舉將是未來房地產市場大勢所趨。去年6月3日，國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出支持租賃住房建設。各地應結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租。
事實上，上海的這2宗地塊是全國首次出現土地用途為租賃的地塊。之前萬科拿下的北京和佛山的3塊100%自持住宅地塊，並非土地性質本身就是租賃。上海此次土地出讓，可以視作對中央支持租賃住房建設政策的回應，是房地產市場長效機制建立的重要一環，預計今後還將有更多城市陸續跟進。
考量開發商綜合能力
從出讓資訊得知，浦東地塊的建築面積為130014平方米，根據7.23億的起始價格來算，樓面價僅為5568元/平方米；嘉定地塊的建築面積為71283.5平方米，根據4.24億的起始價格來算，樓面價僅為5950元/平方米。但是，地價低不代表門檻低，實際上持有型租賃住房對開發商的運營能力和資金要求更高。
同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，目前能夠接下租賃用地的房企並不多，更加考驗房企的開發、運營、資本運作等綜合能力。租賃物業要做到持續產生價值，一方面租賃本身能夠產生租金收益和相對應的增值收益，另一方面要通過運營提升物業市場價值，也就是價格，這些都是房企可能面臨的新問題。“住宅銷售市場發展了20年，大多數開發商只會造房子、賣房子，如何運營持有是一項新技能。”
在張宏偉看來，企業融資和資本市場運作的能力則更為關鍵。其一，因為全自持運營，對開發企業前期的資金支持要求會比較大。其二，資金長時間沉澱，物業進入成熟階段後如要退出變現，就需要利用金融工具，比如REITS等各種證券化手段。
上海中原地產分析師盧文曦則表示，發展租賃住房的“痛點”在於：首先，如果區域內租賃住宅增加、可售住房減少，會造成區域內供求緊張格局，不僅新房價格有上漲壓力，二手房也會成為稀缺資源，同樣面臨上漲壓力。其次，當前租房與買房獲得的社會權利差別很大，子女入學與住房、戶口等因素緊密捆綁，租賃市場發展仍需更多政策出臺保護承租人權益。
最新評論