嚴控預售證“水龍頭” 上海樓市銷售季異常冷清
悶熱潮濕的初夏，上海樓市異常冷清。今年5月，上海一手房成交面積同比下滑28.1%；6月頹勢加劇，6月1日至18日，上海新建商品住宅成交55.4萬平方米，同比下滑45%。
資料寒冷的背後是調控政策的嚴苛。記者瞭解到，今年以來，上海一手房調控愈發收緊，不少開發商反映，年初還少量放行高端專案預售許可證（簡稱“預售證”），而近期上海市中心單價10萬元以上的項目預售證幾乎無一放行，甚至價格報批都不予受理。
一方面是嚴控預售證的發放，目前滬上單價5萬元以上的商品住宅都在排隊等預售證。另一方面因為獲批售價大大低於預期，亦有開發商主動不領預售證，“捂盤”惜售。
一個值得注意的細節是，今年6月16日，上海市房屋管理局成立，主要職責是住房保障、房屋管理、房地產市場監管等有關政策研究、政策執行和行業管理。這在不少開發商看來，新設立的房管局的首要任務就是管控房價，短期內上海樓市管理和嚴控並無放鬆可能。
高端項目預售證幾無放行
“本來今年3月計畫要開的一批房源，可到現在還沒拿到預售證。所有單價5萬元以上的項目都在排隊等預售證，還不知道要等到啥時候。”在靜安區某滬上知名豪宅樓盤的售樓處，銷售人員無奈地向記者表示。
從3月至今，該售樓處每天都有人上門詢問，尤其是傳出即將開盤的那段日子，售樓處人山人海，看房、選房的客戶絡繹不絕，由於房源少、客戶多，不少客戶為了能挑到中意的房子，還刻意跟銷售人員搞好關係，甚至暗示有“好處費”。然而，隨著預售證的遙遙無期，這些客戶也漸漸失去了耐心。“之前是客戶天天盯著我們，現在我們隔段時間打電話過去維護一下，人家都懶得理我們了。”銷售員小陳告訴記者。
這個豪宅專案的開發商是一家知名央企，其開發的“府”系列產品頗有市場知名度。該專案內部人士向記者透露，原本3月計畫開盤時預售證還不像現在這麼難拿，只是價格被政府限制得很低。“批下來的預售價格比去年5月開盤的價格還低，我們當時就沒領預售證，想跟政府再磨一磨價格。誰知這一磨，連證都拿不到了。”該人士表示。
記者從多家市中心豪宅專案處得到了同樣的說法。融創中國旗下的濱江壹號院至今尚未取得預售證，按照該專案內部人士的說法，公司對該項目的預期價格是15萬元/平方米，而政府現在最高只能批到12.8萬元/平方米。“都在排隊，市中心單價10萬元以上的樓盤幾乎一個都沒放。”該人士告訴記者。
同樣在等待預售證的，還有福建房企泰禾集團旗下位于新江灣城的泰禾院子。該專案地塊是信達地產於2015年11月以73億元的高價摘得，樓板價近5萬元/平方米，當時業內預估未來項目預售價格至少在10萬元/平方米以上。2016年1月，信達引入泰禾作為合作夥伴，由泰禾具體操盤打造旗下“院子”系列高端產品。據公司內部人士透露，該項目目前也未取得預售證，可能批下來的價格會明顯低於預期。
價格審批須過兩道關
據記者瞭解，目前上海預售商品住宅的價格審批須經兩道手續關，區政府相關部門審批通過後，還須上報市級主管單位把關。
“現在只要是能開盤的新房，批下來的價格肯定比二手房價格要低，客戶也都明白，所以都覺得只要能買到房就是賺了，托各種關係來買房的人太多了。”有開發商向記者直言。
記者在調查中瞭解到，現在上海不光限制單價5萬元以上樓盤預售證的發放，還限制項目“網簽”。比如，靜安區每個項目一個月內的網簽總金額不得超過5億元。各個區規定的金額不盡相同，但目的都是為了控制當月預售商品住宅的均價。
值得注意的是，6月16日，上海市住建委經上海市委、市政府同意將承擔的住房保障、房屋管理、房地產市場監管等有關政策研究、政策執行和行業管理職責劃出，設立上海市房屋管理局，作為上海市住建委的部門管理機構，機構規格為副局級。這在不少開發商看來，新設立的房管局的首要任務就是管控房價，因此短期內上海對樓市的管理和嚴控並無放鬆可能。開發商內部流傳的一個說法是，今年上半年，虹口區僅批了一個單價超過10萬元的樓盤預售證，不久區相關部門領導即被上級約談，普陀區也有類似情況發生。市中心此後至今再沒有高價項目拿到預售許可證。
價格賣不高寧可“封盤”
市中心高端專案想賣賣不了，而中外環等週邊區域的專案卻有“捂盤”跡象。
購房者金女士今年一直在浦東三林地區尋找合適的在售新盤，5月份位於外環線附近的世茂雲圖準備加推房源，銷售人員稱新房源預計將在6月底開盤，售價大概在5萬元/平方米。“結果到了6月份，開發商說不開了，因為政府批的價格僅4.3萬元/平方米，開發商覺得太低了，不想賣。現在明確告訴我們，今年之內不開了。”金女士告訴記者，現在售樓處電話也沒人接了。
記者嘗試撥打世茂雲圖售樓處，確實電話無人接聽，現場已停止接待，處於封盤狀態。就在該專案隔壁的另一個新盤中駿柏景灣同樣計畫6月中旬開盤，至今也沒拿到預售證，開盤時間待定。與世茂雲圖乾脆封盤不同的是，中駿柏景灣售樓處目前還在正常接待，銷售人員王小姐表示，開發商需要回籠資金，還是想開盤的，公司市場部正在積極與政府溝通，希望儘快拿到預售證。“公司想開高價，去年11月份推出的那批房源單價在4.7萬-5萬元/平方米之間，今年至少想賣5.5萬元/平方米左右。可是世茂雲圖最終批下來的價格才4.3萬元/平方米，估計我們的價格也沒通過。”王小姐告訴記者。
價格上被管控，是目前很多開發商糾結的關鍵點——想賣高價，批不下來；賣得太低，又不甘心，資金壓力不太大的開發商乾脆選擇不去領預售證，封盤不賣。
還有些開發商通過“裝修款”等各種名目讓購房者補差價，與購房者簽訂一份補充協議，購房者須現金補上這部分被政府壓下去的差價。“這是行業內目前盛行的普遍現象。”有開發商這樣表示。
錯過窗口期下半年更被動
“可以看到，現在一些城市交易量被人為控制，未來恐將加重市場的誤判。”新城控股副總裁歐陽捷表示，在上海這樣的城市，一二手房價格倒掛的現象已見怪不怪。那些高價拿地的專案在現行控房價的政策邏輯下，如果低價入市，極有可能虧本，開發商當然心有不甘。於是，開發商選擇緩建、捂盤。
可以預見的是，在政策嚴控之下，開發商已經錯過了5月和6月這個上半年最佳出貨視窗期，下半年銷售壓力恐將更大，尤其是高擴張、高周轉的激進型房企。記者瞭解到，一家高擴張企業今年在上海的多個高端項目至今未取得預售證而無法開盤，無奈之下，公司急切推進位於松江泗涇的中端專案儘早開盤。該專案去年拿地時樓板價已近4萬元/平方米，而目前售價可能也就每平方米5萬多元，明知是虧開發商還得賣。
上海中原地產分析師盧文曦表示，7月和8月是傳統的樓市淡季，下半年只有9月和10月可以期待。“但今年銀行放貸收緊、沒錢可貸，到了年底銀根更緊，就怕到時候即便供應量增加了，房貸這塊又跟不上。所以今年開發商會很被動。”
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