距離“3·25”新政出臺已一個月，深圳樓市急劇“退燒”。深圳鏈家市場研究中心及深圳中原研究中心資料顯示，新政之後全市實際二手房成交量同比大幅下滑。業界人士指出，不少業主的議價空間加大，甚至有業主主動調低報價，投資客短暫退場。與此同時，仲介開始轉戰一手房代理及商業銷售。
成交量：有門店月賣2套獲獎勵
據南方都市報4月27日報導，“二手房市場急劇降溫，看房的人突然少了很多，很多門店從3月25日到現在二手房成交量為0，僅成交1-5套的也不在少數。”近期，業內觀察人士海浪在其微信公眾號指出，能成交的房源都是業主有誠心、價格做了讓步的，多空雙方仍處於深度博弈之中。
Q房網天然居分行店長餘志貴在本週二受訪時證實了上述說法，“新政出臺以來的這段時間，我們分行二手房的成交非常零星，幾乎可以忽略不計。”餘志貴舉了一個例子，與其相鄰的另一分行在新政之後成交了2套二手房，竟被當成典型案例內部宣傳鼓勵。
根據Q房網資料研究中心統計的資料，餘志貴所在的分行處於景田片區，這一個月以來二手房成交量大幅萎縮89%，成為跌幅最大的片區。而其他二手房簽約量跌幅超過70%的區域，占比超過50%。
深圳鏈家市場研究中心的一組監測資料則顯示，新政之後的前兩周(3月28日-4月10日)，仲介門店實際看房量和簽約量有所下降。但後兩周，每週二手成交量基本以20%左右環比增加。按照深圳中原研究中心提供給南都記者的資料，4月1日至24日，全市實際二手房成交量為6793套，同比大幅下滑64%。
業主報價普遍降低10%左右
成交量下滑的同時也帶來成交價的鬆動。上述中原資料同時顯示，上周深圳二手房均價為51690元/平方米，較3月份下滑8%。深圳鏈家黃貝嶺片區文華店經理許祥璽舉例說，黃貝嶺片區的二手房整體成交均價已從此前的5.5萬元/平方-6萬元/平方米下調到5萬元/平方米，降幅近10%。
按照餘志貴的說法，業主報價普遍降低10%左右。但如果觀察實際成交價格，業主甚至要降低15%-20%，才能促成交易。余志貴告訴記者，與此同時，大部分以前態度相對強硬的業主，議價空間也加大。
仲介應對
仲介：從二手房交易轉戰一手房代理
二手房交易的短期“速凍”，也促使諸多仲介轉移業務重心。海浪說，地產仲介門店最近基本不推深圳二手房，多在進行東莞惠州樓盤或商業地產的推銷。
“現在中原地產、Q房網，哪怕是以前不怎麼涉足一手市場的鏈家地產，都在調整業務方向，跟風進入一手盤代理市場。”餘志貴也承認，臨深片區乃至深圳的一手樓盤、寫字樓、臨街商鋪等產品近期都成為很多仲介眼中的“香餑餑”。
這段時間，一手市場的熱度高於二手市場，這也是諸多業界人士普遍的觀點。根據深圳中原研究中心的週報資訊，這兩周深圳共有12個新盤集中入市，除了深圳灣公館因開盤定價較高導致去化率較低之外，其他項目的銷售率均比較樂觀。其中，位於黃貝嶺的深業東嶺推售量788套，卻吸引超2000人到場，最終均價6.5萬元/平方米，去化率達90%。位於寶安石岩的宏發世紀城也以4.5萬元/平方米的價格去化9成。部分專案甚至採取臨時突擊入市的方式。
“以前市場形勢比較樂觀的時候，開發商往往不願意跟仲介合作，但最近這段時間，大部分開發商也傾向于選擇跟仲介合作。”余志貴告訴南都記者。
在資深投資客貳哥看來，今年樓市的新房供應量比較少，而且4月出臺的二手房交易評估價上調也對新房完全沒有影響，最近入市的新盤定價相比預期都有所下調，所以能吸引到一部分自住客入市。“深業東嶺、龍光玖龍璽都是定價相對合理，所以在這樣的調整期還能走量。”
不過，根據深圳中原研究中心的統計，2月25日- 3月24日，深圳新房成交5548套，而新政之後一個月，這一成交資料下降一半至2733套。雖然這一資料具有滯後性，但從中依然可以看到新政對新房成交造成較大影響。
按照海浪的觀點，部分新房的平開熱銷難改市場大趨勢。“在二手房成交量已經遠超一手房的態勢下，二手房市場才是更真實的市場。新房有開發商的宣傳造勢，開發商或許通過低開、平開贏得熱銷，但難改市場大趨勢。”對此貳哥也表示贊同，“很難帶動二手房市場。”
投資客表現
大部分投資客短暫撤場
作為深圳房價的重要推手，自“3·25”新政發佈以來，大部分投資客開始撤離市場。“新政之後，黃貝嶺片區的投資客比例明顯降低，以前大概占比20%-30%，現在僅占5%-10%。大部分入市的都是剛需與改善性需求。”許祥璽說。
深圳鏈家研究中心市場研究中心監測的資料顯示，在“3·25”新政落地之後，前兩周投資客比例由30%下降至22%左右，後兩周又回升到30%左右。近一個月，深圳投資客占比達29.8%，略低於此前。
“有一些比較激進的投資客在這兩周又開始入市，包括我自己也買了一套。但都是價格比較便宜的房源。”貳哥說，現在整體行情不樂觀，大部分投資客不可能那麼快入市，至少需要3個月的調整期。
除了投資客，部分改善性需求客戶也因首付提高而觀望心理加強。許祥璽稱，很多改善型客戶此前可以承擔3成首付，但一旦提高到4成，資金壓力加劇，加上目前銀行貸款政策也在收緊，因此入市意願減弱。“比如黃貝嶺，該部分客群占比就達到30%左右。”
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