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3月深圳樓市 三年三副表情

中国证券网
2016-03-17 09:10

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回想過去的深圳樓市,有時候懷念的不僅僅是房價。3月,對於深圳樓市而言,都是一個敏感的月份,今年的3月也不例外。經歷了一波又一波的熱潮之後,深圳購房者開始變得有些忐忑。

2013年3月

慌亂:過戶像打仗


2013年3月,整個深圳樓市都陷入一片慌亂之中。秒殺房子、連夜排隊過戶,這讓親身經歷過當時“盛況”的吳先生記憶猶新。

當時,國務院出臺新“國五條”細則,其中二手房交易按轉讓差價徵收20%個稅的規定最引人注目。此消息一出,立即引爆了深圳樓市。

“當時在羅湖區的聯城美園看中了一套房子,31平方米要價82萬元,本來還想考慮看看,結果看房的人一撥接一撥,我不得不立刻就跟業主下定金。”回想起當時的情景,吳先生說,“真的就是買房就像買白菜,有一位女購房者前幾個小時看過這套房子,回來說要買這套房子的時候已經被我買了。”

為了趕在4月1日前過戶,吳先生沒有選擇銀行貸款,而是東湊西湊全額付款。“記得那是3月28日,深圳下暴雨,仲介淩晨就去位於銀湖的過戶中心排隊拿號,我一大早就趕過去,現場人頭攢動,連門口都進不去,都是為了趕緊過戶。”吳先生說,“一直排到下午3點才成功辦完過戶手續,心裡就像放下一塊大石。”

不過,“國五條”隨後溫柔落地,交稅的規則沒有發生很大的改變,深圳樓市交投持續活躍。美聯物業的資料顯示,2013年3月份深圳二手住宅市場創出天量成交,達到17527套,占全年成交總量的20%。

2014年3月

冰冷:成交急速萎縮


深圳樓市的熱度一直不減,但在2014年3月,卻呈現出完全相反的景象。

其實,從2013年下半年開始,深圳市場就開始傳出央行收緊信貸的消息,延續了半年多的房貸收緊局面,長期的資金制約成為打壓市場的利器。原本備受期待的深圳3月樓市,表現卻讓人大跌眼鏡。

深圳市規土委公佈的統計資料顯示,2014年3月深圳新建住宅成交數量2818套,同比下跌27.9%。在二手住宅方面,3月份共成交4865套,與上年同期成交17527套的資料相去甚遠。此外,根據深圳房地產資訊網的監測,2014年上半年深圳新房成交15133套,與2013年同期相比大降41.7%,其中降幅最大的福田區達到84.3%。

“其實,當時深圳房價並沒有出現明顯鬆動,但成交量的確萎縮不少。”吳先生回憶說,“身邊有些投資客當時有點動搖,急著賣出手中的房子,都發現沒以前好賣。”

2015年3月

驚訝:從未有過的好運


從高溫到冰冷,本就令人捉摸不透的深圳樓市在2015年的前景變得更加撲朔迷離。不過,深圳樓市就是這麼讓人意想不到。

2014年年底的降息刺激了購房者和房地產業內的敏感神經,讓深圳樓市逐漸回暖。時間很快到了2015年3月,市民陳小姐也加入到購房大軍當中,四處找尋房源,但她開始顯得有些著急,因為2015年3月1日起央行再度降息。

“當時也看了許多房源,有些業主開始坐地起價,所以沒想太多就在羅湖區田貝四路買下一套50平方米的小兩房單位,當時價格每平方米不到35000元。”陳小姐對記者表示,“其實當時覺得有點貴,但也沒想那麼多,3月26日跟業主簽合同。”

沒過多久,政府在3月30日放出房地產政策“大招”:對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調整為不低於40%;使用住房公積金貸款購買首套普通自住房,最低首付20%;個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

這就是有名的“3.30政策”,但誰也沒有想到,“3.30政策”推行後深圳房價和成交量迅猛上升,甚至到了一發不可收拾的地步。

2015年深圳樓市的瘋狂,讓很多人印象深刻。市場資料顯示,2015年深圳成交了66450套新房,同比大增近六成,相當於每天賣出182套新房。而二手房也以126899套和1060.78萬平方米的成交量雙創新高,較2014年分別大漲121.7%及117.7%。

直到現在,深圳樓市依舊高燒不退。“現在我買的那套房子漲到接近每平方米65000元,太瘋狂了。”回憶起去年3月的決定,陳小姐感慨:真的是從未遇到過的好運。

2016年3月

忐忑:炒房客也受衝擊


深圳樓市持續“高燒”,但隨著調控預期進一步升溫,大部分購房者再次陷入觀望,就連一些炒房客也有點動搖。

今年春節後,無論是中央還是地方政府都收緊了對於一線樓市的支持措施,尤其是在首付貸和場外配資方面,這對一線樓市造成了較大的負面心理影響,市場全面看漲的心理預期受到了衝擊。此外,深圳將在4月1日起對房產交易評估價格進行更新,調整後深圳房產評估價格或比目前提高50%。此次調整距離上次深圳調整房產交易評估價格僅僅過去半年時間。分析普遍認為,隨著評估價格的上調,交易的二手房稅費也相應提高,通過提高交易成本,將在一定程度上抑制投機投資的購房行為。

“3月以來,市場上的確多了一些二手房源,甚至有短炒客之前是合夥眾籌買房,現在合夥人之間分歧太大,月供還款壓力也大,一時說要賣掉房子,一時又不願意賣。”在福田八卦嶺片區經營仲介生意的曹經理對記者表示,“一些炒房客似乎抱著見好就收的心態,但對於這種房源,我們一般都很謹慎。”這位仲介還表示,最近的確有買家不斷催促,希望在4月1日前過戶,但沒有出現像2013年3月那樣的恐慌性購房和過戶情景。

記者調查發現,在深圳鏈家網上,截至3月16日共有40452套二手房源在售,截至3月8日共有37241套二手房待售,也就是說僅僅過去一周,該網就多出了近3000套房源。從新房市場來看,深圳新房成交量連續兩周大幅下滑,讓深圳的新房成交從2月最後一周的3163套減少到3月第一周的1551套,然後再到上周的932套。

深圳中原地產市場研究中心認為,近期成交量的連續下跌緣於年後受到調控因素影響,市場出現了一定的觀望情緒,並且開發商批售熱度也受到政府調控的衝擊。目前,政府已經對一線樓市的飆漲產生警覺,即將出臺的因地制宜的調控措施可能將是一線樓市的最大利空。
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