上證報中國證券網訊（記者 林淙）記者觀察到，近期REITs市場震盪下行，尤其是年初以來，市場情緒疊加短期經營面因素，導致REITs價格出現一定波動。
對此，行業專家表示，當前REITs的二級市場價格已處於較低水準，繼續下探空間收窄，項目估值相對平穩，投資機會已充分顯現。
部分REITs板塊已處於價值窪地
REITs的長週期收益率介於股債之間，已成為市場共識。目前，REITs產品的收益率相較高評級信用債券息差不斷走闊，部分專案收益情況甚至高於同行業股票指數收益。尤其是今年年初二級市場價格下跌後，相關板塊投資價值凸顯。
據悉，目前REITs產權類專案平均分派率達到5.75%，相較十年期國債、3年期3A級信用債和ABS的息差分別已達3.23%、3.03%和2.78%，經營權平均IRR（內含報酬率）達到7.42%，息差已達4.9%、4.7%和4.75%，REITs產品已具備較高的配置價值。
市場人士認為，相較高速公路和倉儲物流等板塊上市公司，REITs產品二級市場估值更為謹慎，且收益指標相對較好。根據7家高速公路2023年三季報年化後的資料來看（其中山東高速REIT未披露三季報），P/FFO（市值/可供分配金額）平均為11.58，高速指數（851731.SI）PE（市值/歸母淨利潤）為11.95；3單倉儲物流P/FFO平均為17.95，倉儲物流指數（851786.SI）PE為25.31。從收益指標來看，高速公路REITs平均IRR為8.54%，高速指數自基準日（1999年12月30日）以來收益率為4.82%；倉儲物流REITs平均分派率6.27%，而倉儲物流指數自基準日（1999年12月30日）以來收益率為5.45%。此外，2019年以來，高速公路行業共8家上市公司披露了收並購資料，專案折現率位於6.3%到9%之間，平均IRR約6.59%。
換一個角度看，截至2024年1月12日收盤，高速公路REITs市淨率P/NAV（二級市場估值/資產包評估值-負債）為0.75，相較申萬高速公路行業指數收盤價0.94仍有25%的向上空間。如果考慮到資產負債結構、高比例分紅等差異，還存在更大的價值回升空間。
REITs二級市場不利因素基本消納
基本面是市場表現的壓艙石。市場人士普遍認為，當前REITs部分行業板塊業績已在逐漸修復，大多數REITs都表現出較強的基本面韌性。截至2023年三季報數據，REITs能源類、保租房和標準廠房、環保的行業平均年化收入達成率分別為107%、106%、106%和103%，產業園和倉儲物流的平均年化收入達成率也有約98%的水準。
以高速公路行業為例，在經歷了一季度的低谷後，高速公路行業二季度和三季度的車流量、收入和可供分派金額整體均有所修復，2023年前三季度的年度收入完成率平均已達96%左右，隨著四季度整體車流量的復蘇，收入和可供分配金額還有望進一步得到提升。這將為REITs市場回升打下良好的基礎。
市場人士認為，悲觀預期已逐漸分解。雖然從產品經營看，當前REITs市場具有較大上升空間，但也容易受到宏觀環境、市場流動性、投資人情緒等因素影響。近期，某專案向市場發佈了關於租戶續簽公告，公告發佈後5個工作日內，相關REIT大幅下跌超20%，甚至進一步帶動倉儲物流行業和整個產權類REITs的下行，引發市場的廣泛關注。記者關注到，武漢倉庫續約淨可供出租面積在整個資產包中占比僅約15%左右，租金從2023年度的33.37元/平方米下降到28.98元/平方米，下降13.2%，但其他項目依然維持3%的年合約租金增長。
前述人士表示，解禁衝擊影響有限。年初下跌還受部分專案二級市場解禁影響，但是目前來看，絕大多數REITs已經度過解禁期，後續解禁對REITs市場情緒的壓制將得到有效緩解。從經營權類REITs表現來看，部分行業和個股可能已經觸底。
此外，業內專家表示，目前正在研究優化REITs會計計量方式，REITs權益屬性或將在規則層面予以明確。城投寬庭REIT上市，滿足REITs即時指數數量要求的30產品已經拼齊，REITs-ETF等指數產品蓄勢待發REITs。這些都將為REITs二級市場的穩定注入強心劑。
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