上證報中國證券網訊（記者 劉禮文）9月18日，由上海交通大學上海高級金融學院牽頭組織撰寫的《中國公募REITs市場發展白皮書》（以下簡稱“白皮書”）正式發佈。白皮書指出，我國基礎設施公募REITs市場已由試點階段正式邁入常態化發展階段，並在試點階段取得了推動制度建設、擴展資產範圍、完善監管機制等方面的顯著成效，在服務經濟高品質發展方面發揮出重要價值，但同時在資產供應、機構參與等方面仍存在不足。
“公募REITs的推出，是我國整個金融市場和實業界，尤其是整個基礎設施界、不動產界特別關注的問題。”作為本次白皮書顧問，上海交通大學上海高級金融學院執行理事屠光紹現場致辭時表示，由於公募REITs是中國金融市場，特別是整個中國金融體系很重要的創新工具，從此前試點，到3年前正式推出，再到參與主體不斷增加，都備受社會各界關注。
屠光紹現場介紹，白皮書一共分十章，內容豐富，體系全面，總體可歸納為注重了五個方面的結合：金融與實體經濟相結合、理論和實踐相結合、政策與市場運營相結合、行業與生態環境相結合、國內與國際相結合。
白皮書顯示，截至今年6月30日，我國共有28支基礎設施公募REITs產品正式上市交易，合計首發規模925億元，已有4支REITs合計完成約50億元擴募。底層資產涉及產業園區、生態環保、能源基礎設施、交通基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房六大類。其中，交通基礎設施REITs占比達48%，占總發行規模的最大比例。
根據白皮書，截至今年6月30日，28支已上市的REITs一級市場發售均較為順利，整體認購倍數較高，其中網下平均認購倍數約70倍，公眾配售平均認購倍數約119倍（均含首批），整體呈現募資階段投資者熱情較高，底層資產具備類型豐富、質地優良、分紅穩定等特徵。
據上海交通大學上海高級金融學院學術副院長、金融學教授嚴弘現場分析，我國公募REITs從基礎設施起步，其中綠色環保和高速公路類REITs的底層資產為特許經營權類，在全球REITs市場中缺少先例，具有鮮明的中國特色。“C-REITs在過去兩年時間裡從無到有，通過快速反覆運算方式，引入了多種特許經營權、產權類底層資產，在保護投資者利益、呵護初生REITs市場有序發展的前提下，不斷推動REITs品類、規模的雙擴容。”
白皮書指出，現階段我國公募REITs在市場化建設方面仍有一些需要解決的問題：在資產供應方面，我國公募REITs市場仍存在可發行的資產類型不足、活躍的市場化發行人占比過低、部分審核標準細化程度不足、發行審核週期較長等；在機構參與方面，我國公募REITs市場在資金運用、回收及杠杆率等方面均受到限制、部分資產的一級發行估值偏高、戰配缺乏定價權、二級市場投資者對公募REITs產品認識不足等。
基於上述問題，白皮書提出六點政策建議：一是優化審核機制，提高審核效率。建議進一步明確我國公募REITs審核標準，提高審核效率並適當合併審核層級，以降低發行的不確定性；同時參考大宗交易市場，針對不構成關鍵要素的歷史遺留問題進行適當簡化，減少一事一議的溝通時間。
二是鼓勵市場化機構參與發行。建議引入更多市場化的原始權益人，尤其是行業龍頭民企，這將有助於提高市場活躍度，帶來更多資產供應和增長新動力；同時鼓勵擴募其他原始權益人的資產以豐富原始權益人類型；建議考慮在原始權益人體系中納入專業投資機構，如險資機構或不動產私募投資基金等。
三是加強二級市場投資者教育，完善公募REITs資訊披露機制。建議引導投資者正確認識我國公募REITs產品的特徵及屬性，引導更多元的投資者參與投資市場，增強產品交易流動性和市場活力；進一步完善公募REITs產品的資訊披露制度，及早規範和統一同一資產類別的信披指標和口徑。
四是優化公募REITs市場與大宗交易市場的銜接機制。作為不動產交易的兩大市場，大宗交易市場和公募REITs市場的聯繫十分緊密，又各有定位，且現階段兩個市場的優劣勢存在一定的互補性。從市場發展角度來看，應當優化兩大市場的銜接，使一二級市場更加順暢對接。
五是引入CMBS等配套融資工具。建議對標海外公募REITs市場對杠杆率的限制較少情形，我國公募REITs也可以考慮逐步放鬆對杠杆率的限制，允許公募REITs利用CMBS等配套融資工具收購資產。
六是構建我國多層次REITs市場。為持續推進我國資產證券化市場發展，我國也應進一步豐富多層次REITs市場結構，特別是打造介於Pre-REITs和公募REITs 之間的私募REITs產品。
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