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租賃住房資產證券化提速 標準化公募REITs將破冰

​NEW YORK
2017-11-15 09:16

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在國家鼓勵住房租賃市場發展的大背景下,住房租賃行業金融創新步伐加快。日前,國內首單長租公寓類REITs(房地產投資信託基金)項目“新派公寓權益型房托資產支持專項計畫”,以及國內首單央企租賃住房REITs項目“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計畫”均獲批發行。《經濟參考報》記者瞭解到,目前還有多家租賃住房企業擬發行類REITs專案,相關產品有望在近期獲批。

據業內人士估算,潛在的市場化租賃公寓市場規模或達數萬億元,而資產證券化和REITs正成為住房租賃行業金融創新的重要手段,助其開拓融資管道以及降低融資成本。伴隨著國內監管層相關政策的出臺和明確,標準化的公募REITs有望破冰。

REITs屬於資產證券化的一種方式,其本質是把一些收取租金或者利息的地產打包證券化在市場上融資的手段。在很多發達國家,REITs被應用得相當廣泛。在美國,商業物業融資結構中REITs方式大約占比為33%。而目前在中國,商業物業幾乎還是靠銀行貸款來融資。實際上,我國早在2006年就啟動了REITs產品研發工作,一些私募REITs、類REITs產品也在前幾年推出,但是受到多重因素影響,成熟的REITs體系尚未形成,真正的標準化公募REITs產品至今沒有推出。

值得注意的是,今年以來,房企通過資產證券化的方式進行融資的步伐在加快。

據中國資產證券化分析網的統計,今年1至10月,類REITs累計發行已達12單。新派公寓以及保利地產等租賃住房REITs產品的獲批發行,預示著租賃住房REITs將成為標準化公募REITs推進的重要突破口,助推國內住房租賃行業的長期發展。

十九大報告明確,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松表示,在政策強調租賃市場發展及自持住宅物業頻出的背景下,租賃REITs對房地產商而言,可有效盤活房地產存量資產,提高資金利用效率;對中小投資人而言,租賃REITs為其提供了分享房地產行業增長收益的管道;對政府而言,可以有效緩解租房市場供需不平衡,租賃市場不完善等難題。同時,租賃REITs更多是不動產的運營模式,而非融資手段,強調對不動產的長期持有運營,通過運營管理,實現物業增值以獲得溢價,符合國家當前“只住不炒”的政策導向。

新派公寓創始人、CEO王戈宏在接受《經濟參考報》記者採訪時表示,四年前在其創立新派公寓之初,就聯合賽富基金發起了賽富不動產基金用私募REITs的方式收購了這棟舊住宅資產。此次在深交所發行類REITs後,既實現了原有收購基金的退出,又為新投資人創建了資產增值收益的流動性通道,同時新派公寓繼續作為資產管理方,除了正常的管理費收益外,也將分享今後資產增值的分紅。他還表示,此次發行不依賴任何協力廠商增信和擔保,僅憑物業資產增值以及新派公寓的運營效率就獲得AAA評級,大大降低了產品優先順序的發行成本。

中國證券投資基金業協會資產證券化委員會專家顧問、高和資本聯合創始人周以升對記者表示,包括租賃公寓在內的商業地產是中國經濟轉型的縮影,潛在的市場化租賃公寓市場可達數萬億元,與此同時,政府支持的公租房和廉租房市場也有數萬億元存量規模。他表示,通過REITs的方式,租賃住房企業能盤活存量資產,達到資產真實出表、降低負債率、優化資產負債表等多重目標,大大提升企業參與租賃市場的積極性,推動中央“房住不炒”的方針的落地。“以目前權益型類REITs的實踐來看,標準化公募REITs的推出從商業邏輯和實操上沒有實質障礙。”他說。

不過,也有業內人士指出,國內租賃REITs發展滯後的原因在於中國租賃市場的租金回報率較低,相較其他金融產品,REITs產品按照散賣的估值邏輯定價可能對投資人的吸引力有限。對此,周以升表示,對於不少自持物業的長租公寓而言,REITs是為數不多的可供選擇的退出管道之一,為了達到投資人對投資回報的市場化要求,會倒逼租賃企業和物業持有人進一步改善經營管理水準,最終市場會形成供需平衡以及合理的估值水準。因此可以說,公募REITs等證券化產品也是平抑房價、推動房地產長效機制建立的關鍵一環。
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