既能賣得了房，又能造得出車，龍頭房企恒大集團的一場年度業績發佈會再度讓業界對之有了全新的認識。
3月31日，中國恒大公佈2019年度業績報告。報告期內，公司實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點；現金餘額2287.7億元，同比增長12%。
萬科、碧桂園此前已相繼披露年報資料，雖然恒大的這份年度“答卷”在三者中並不算特別出色，但恒大集團董事局主席許家印的出場依然吸足“眼球”。在滔滔不絕回答各路提問的同時，許家印正式宣佈，恒大將轉變發展方式，全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略，力爭到2022年實現銷售額1萬億元，把總負債降到4000億元以下。
在許家印看來，在“房住不炒”政策的指引下，2020年全國房地產總成交量不會下降，而房價既不會上漲，也不會大跌。
全面實施新的發展戰略
恒大新戰略是此次業績發佈會的最大亮點，“全面實施‘高增長、控規模、降負債’發展戰略”在發佈會的背景板上分外顯眼。
許家印表示，2020年對恒大來說是極其重要的一年。從今年開始，恒大要全面實施“高增長、控規模、降負債”的經營發展戰略。“高增長”就是要實現銷售高速增長，今年公司內部的目標是要實現8000億元的銷售，到2022年要實現1萬億元的銷售；“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，現在恒大的土地儲備大約是2.93億平方米，未來3年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。
許家印在現場算了一筆賬：“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實現銷售8000億元，回款按7000億元計算，就會增加2500億元的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億元的目標。”
在許家印看來，一家企業的發展，在經營發展戰略方面，是需要深入研究的。在不同時期不同階段，都會做出不同的發展經營戰略。
許家印表示，自2015年起，恒大開始實施“三高一低”戰略，即高杠杆、高負債、高周轉、低成本，要抓住機會實現跨越式增長。恒大的銷售額從1300億元增長到2000億元，從2000億元增長到3700億元，從3700億元增長到5000億元，現在來看，當時的戰略制定是非常正確的。2018年初，針對高速增長之後如何讓公司的管理跟得上企業的發展，公司又提出發展模式向“三低一高”轉變，即低負債、低杠杆、低成本、高周轉。通過2018年、2019年的降負債、去杠杆，公司取得了非常好的業績。根據公司現在的發展情況，負債率還是偏高，或者比較高，公司把總負債降下來，資金成本會下降，毛利率會提高。
2020年可能會有並購潮
疫情對房地產的影響是業績會繞不開的話題。恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞表示，在疫情影響下，全國各地的售樓處全面關閉，對房地產確實影響比較大。對恒大來說，在決定重大戰略轉型之後，1月份開始未雨綢繆，推出恒大的網上銷售平臺——“恒房通”。在疫情防控中，恒大完善了網上銷售平臺，使其成為網上買樓、賣樓交易資訊的全流通平臺。恒大的網上銷售對公司2、3月份的銷售產生了巨大的推動作用。公司全新的行銷模式，是能夠戰勝疫情的最基礎的因素。
夏海鈞表示，當前“房住不炒”“三穩”是不會改變的既定政策，對開發商來說，想走回前20年的老路肯定行不通，必須去除房地產的金融屬性，讓其回歸到實體經濟屬性。恒大從2017年開始就沿著國家房地產發展的思路在做轉型，公司過去3年的銷售均價在1萬元左右，土地成本在1600元/平方米至1800元/平方米之間，銷售的房價和購買的地價基本保持均衡。在開發上，恒大在140平方米以下的房屋占96%，都是剛性需求。從恒大2019年的銷售資料也可以看到，其中69%都是自住型的需求。公司繼續貫徹執行“房住不炒”的政策，沿著“高增長、控規模、降負債”的戰略去發展，相信未來會非常美好。
“2006年到2020年，實際上中國房地產最大的趨勢就是集中度在提高。”夏海鈞表示，2006年時，恒大的市場份額只占0.4%左右，現在已經占到房地產企業全年銷售的3.8%。2019年前三大房企的市占率為12.6%，未來3至5年這一比例會增加到20%左右。按照全國年銷售總額約16萬億元計算，房企年銷售額要過1萬億元，才有機會進入行業前三，這是恒大向萬億元進軍的基礎。企業到了一定規模後，只能是繼續往前平穩地增長。將來就是市場集中度的變化，優勝劣汰，好公司市場集中度會更加集中。2020年可能會有一個大的並購潮，很多小的企業會把項目賣出來。事實上，2019年，恒大新增的土地儲備中約50%是並購得來的。
新能源汽車有信心出爆款
2019年年初，恒大集團確定將形成以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業格局。當時，許家印曾對外宣佈恒大5年內不再進入任何新的產業。由此可見，許家印對新能源汽車業務是十分看重的。
許家印表示，恒大在新能源汽車方面的發展不是彎道超車，而是換道超車，公司要在3至5年內成為實力最強、規模最大的世界新能源汽車集團。“我們對我們的產品和核心技術要求領先。經過一年的努力，我們的換道超車已全部佈局完成，正在一步一個腳印地前進。恒大把汽車行業的龍頭企業都聯合起來，包括規劃設計大師、工程技術的研發企業、零配件的供應企業。我們上了14款車。核心技術方面，我們能買的都買了，能合作的都合作了，不管是電機、總成還是電池等，我們都是按照世界頂級的水準在一步步邁進。在產品品質方面，不管是外觀還是內飾，包括電子電器、架構、各種懸掛、各種汽車內涵的東西，都是按照世界品質一流水準打造的。尤其是在成本控制方面，我們實現了大幅度的降低。比如說研發費用，我們的14款車從合同簽訂的費用，到研發完成可量產，總共才用了14億歐元。在零配件的供應方面，我們在研發的過程中盡可能地實現和提升通用化率，使得我們的零配件數量和規模非常大，價格實現了大幅度下降。”
“我相信，新能源汽車一定能夠大賣，專業術語叫作爆款。我們的14款車，我不敢說全部爆款，但是有8至10款車爆款，我還是非常有信心的。”許家印說。
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