原本是支持“優質企業發債”，結果被引向“房地產鬆綁”話題。
受其影響，12月13日，A股市場房地產、家電、建材等板塊紛紛飄紅，個股方面，藍光發展漲停，南山控股漲9.87%、天津松江、中南建設、信達地產、廣宇發展、保利地產等都有不同程度漲幅。。
雖然國家發改委主管媒體馬上“澄清”：企業債券目前不支援商業地產專案，但房地產業內人士大多認為，此次發債擴容讓整個市場對房地產行業的預期轉暖。
房地產調控政策沒變
2018年12月12日，國家發改委網站上發佈了《關於支援優質企業直接融資 進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》（發改財金〔2018〕1806號）。
《通知》指出，支持信用優良、經營穩健、對產業結構轉型升級或區域經濟發展具有引領作用的優質企業發行企業債券。符合條件的企業申報發行優質企業債券，實行“一次核准額度、分期自主發行”的發行管理方式。而優質企業經營財務指標參考標準中明確符合一定條件的建築業和房地產業企業亦屬於優質企業範疇。
《通知》一公佈，立即被一些專家和媒體解讀為，發改委“鬆綁”優質房企發債融資。
但國家發改委參與撰寫檔的不具名權威人士並不認同“鬆綁”一說。
這位元人士告訴記者，按照中央關於房地產長效機制建設的精神，目前企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的專案，不支持商業地產專案。國家發改委支援優質企業直接融資的通知中提到的房地產業定義非常廣，包括棚改、保障性住房、租賃住房等。這幾年企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。
事實上，“發改委政策一直是限制商業性房地產融資，只放行保障房、棚戶區、租賃等房地產開發。”中原地產首席分析師張大偉說。
為什麼“房地產鬆綁”話題如此火熱，顯而易見，一是“房地產依賴症”入病太久，二是因為樓市真的“入冬”了。
記者注意到，中金公司有研究員表示：“明年房地產投資下降或拖累經濟，政策調整宜早不宜遲。”
中金報告稱，經歷兩年高於預期的增長後，預計2019年中國房地產投資可能下降5%至10%之間。地產投資和銷售放緩會直接拖累GDP增速，也會間接影響總需求增長。樓市需求及開發商融資相關政策亟需調整，宜早不宜遲。
報告認為，地產投資放緩對2019年名義GDP增速的拖累可能達到1.2個百分點，而同期地產相關服務業對名義GDP增速的貢獻也可能減少0.3-0.4個百分點。
市場對地產行業預期轉暖
其實，客觀來看“優質企業發債”的舉措，還是有相當的亮點。此次發債擴容讓整個市場對房地產行業的預期轉暖。
“企業債發行主體擴容至優質房企（包括優質民營房企），資金端逐步改善、融資集中度有望進一步提升。”華創證券地產首席分析師袁豪說，雖然本次新規設置募集資金禁止投向房地產的負面清單，但可用於投長租、保障房等政府宣導專案。
“本次新規允許使用募集資金用於補充營運資金的比例從此前的40%提升至50%，對於優質房企而言新增了融資管道，更利於龍頭房企融資集中度進一步提升。”袁豪說。
民生證券分析師也認為，本次融資新政雖然直接受益的主體有限，但是發債標準空間較大，潛在房企受益者包含了50強房企中的大多數。
“我們可以看到新政對於優質地產公司的融資端減壓。實際上，政策的基調一直是幫助優質的發債主體，控制行業總的信用風險。結合未來2019年的償付高峰期，此次新政的推出一定程度上反映了監管的支持。”民生證券分析師楊柳說。
中國指數研究院分析師也向記者表示，按照通知要求，大型房企將獲得更多支持。
據分析，目前資產總額1500億以上且營業總收入300億以上的上市企業28家。按照發改委的“申報企業原則上應同時滿足該兩項指標”的要求，滿足條件的房企28家，從上市房企資產總額及營收的增速來看，預計年底有35-40家房企滿足要求。
華夏幸福董秘辦負責人表示，發改委支持優質企業直接融資的政策，有利於提振實體經濟的信心，作為目前A股地產板塊7家符合優質企業條件之一的上市公司，新政將有利於進一步改善公司債務結構，滿足業務發展的資金需求
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