澳大利亞的房地產市場近期持續低迷,房屋拍賣清盤率屢創新低,成交價格也大幅下跌,這種情況在兩個最大的州府城市悉尼和墨爾本尤為明顯。不過房價降低並未對澳洲房屋的可負擔性帶來顯著提升。而且,有分析認為,隨著房價大幅下跌,澳大利亞家庭資產面臨縮水風險,在一定程度上抑制了消費,從而對澳洲經濟產生負面壓力。悉尼房價明顯下滑
澳大利亞的房地產市場近期疲態明顯。地產分析機構CoreLogic的最新資料顯示,截至4日的一周,悉尼房屋拍賣清盤率僅為44%,低於去年同期的60%;墨爾本僅為42%,低於去年同期的67%。悉尼和墨爾本作為澳洲最大、人口最集中的兩座州府城市,其地產總值占到全澳地產總值60%,分析稱其資料具有很大代表性。另據CoreLogic1日發佈的報告,在截至今年10月底的一年中,悉尼房屋中位價下跌約7.2萬澳元,跌幅7.4%,創造了自1990年以來的最大跌幅;墨爾本下跌約4.5萬澳元,跌幅4.7%。
不僅悉尼和墨爾本資料顯疲弱,全澳的資料也不樂觀。CoreLogic資料還顯示,最近幾周,全澳的房屋拍賣清盤率已經連續低於50%,而年初的時候還在70%以上。最近一周,全澳範圍內的平均清盤率僅為47.4%,低於預期的50.2%。SQM地產研究主管Louis Christopher說,這些資料若轉換成房價下跌,跌幅可達3%,這可能讓澳大利亞的房地產市場走向“崩盤”軌道。
瑞銀分析師稱清盤率在50%是明顯的疲軟信號,預測2020年前全澳房產價格將下跌10%,悉尼和墨爾本將下跌15%,並表示如果政策不出現鬆動,十年來的房價只升不降的“神話”將被打破。
AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver也稱,考慮歷史上清盤率和房價變動關係,現在的清盤率水準指向了房地產價格的下行趨勢,尤其是在悉尼和墨爾本。10月,AMP Captial曾下調對澳大利亞房地產市場的預期,預計到2020年,悉尼和墨爾本的房價將從峰值大幅下降20%左右,將使房產市場的平均價格回到2015年上半年的水準,Oliver稱之為“完美風暴”。
CoreLogic的“房屋價值指數”已經重回2017年1月水準。其分析師Cameron Kusher表示,澳大利亞的房屋均價過去10年增長了45%,過去20年增長了210%,有房一族顯然不願看到房價下跌。不過他同時指出,雖然悉尼和墨爾本在這輪房地產低迷期降幅最大,但在這之前,其增長速度也是最多的,因此,即便預期房價繼續下跌,但考慮到缺乏實際工資增長的情況,房屋的可負擔性仍不會得到顯著提升。
房產降價或抑制消費
市場人士分析稱,房貸借貸門檻的提高、大城市房屋可負擔性低、市場對房價繼續下跌的擔憂以及房屋供應量提高等因素,共同對澳大利亞房地產價格形成下行壓力。有分析稱,如果房價繼續大幅下跌,可能會讓澳大利亞的經濟“脫軌”。
房價下跌已經給家庭消費和零售業帶來侵蝕。澳大利亞國家統計局2日公佈的資料顯示,全國第三季度零售業增長率僅為0.2%,低於二季度的1.2%。分析認為,雖然房價下跌對於首次購房者是個好消息,但對於大多數有房一族來說,房價下跌意味著財富縮水,由此不得不減少支出,從而對消費起到了抑制作用。
摩根士丹利分析師Daniel Blake 稱,非高端房產的價格下降,意味著房地產市場持續的疲弱。這部分業主的消費支出對房價更敏感,他們需要在資產縮水時建立“儲蓄緩衝”。他還稱下半年將繼續見證房價下跌對消費的擠出效應。
太平洋投資管理公司的諮詢師Joachim Fels也表示,房價繼續下跌是大概率事件,這將會讓消費者支出增長進一步減緩,這將會拖累整個經濟的增長。澳大利亞央行也曾在8月的貨幣政策聲明中強調過這個問題,指出房產占到澳大利亞家庭資產的55%,房價下跌可能導致消費需求下降。
而房價下跌還可能進一步影響澳大利亞央行的貨幣走向。摩根士丹利近日發佈的一份報告稱,澳大利亞家庭債務高企、觸及“警戒線”,是發達經濟體中家庭減債風險最大的國家。市場普遍預期,創紀錄的家庭債務水準、停滯的工資增長,讓澳大利亞提高借貸成本缺乏支撐。該國央行將在接下來的一段時期內維持基準利率在1.5%的歷史低位不變。
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