狂飆突進的中國樓市，終於在2017年被調控之手有效平抑。站在2017年年末回眸，調控措施的層巒疊嶂，房企的加速分野，庫存的全面消化，租賃市場的迅速走紅，交匯如畫，歷歷分明。
調控層層加碼意在降杠杆防風險，因城施策旨在精准去庫存，行業分化顯著提升集中度，租購並舉則開啟了中國住房制度第二次改革。概而言之，2017年的樓市，是降杠杆之年、去庫存之年、集中度提升之年、租購並舉之年。
2018年房地產市場將有哪些看點？中央經濟工作會議已經定調。會議指出，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支援專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
住建部部長王蒙徽12月23日在全國住房城鄉建設工作會議上表示，2018年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。
降杠杆之年
2017年樓市的一大特徵是降低杠杆率。
地王頻出的2016年，從開發商到買房者，都動用各種手段加杠杆買地買房，房地產的金融屬性遠超民生屬性。到了2017年，國家從多個維度有層次地給樓市降杠杆。
首先，多管道嚴控房企再融資行為，比如房企發行公司債被嚴格控制，截至目前，2017年房企公司債規模已從去年的8000億降至709億元，開發貸更成為監管部門重點排查對象。其次，在限購基礎上，熱點城市全面上調房貸利率，且放款速度明顯放緩，隨著限貸擴容升級，首付的比例不斷上調，一些樓盤甚至要求“全部現金付款”，至於“首付貸”，更是被監管部門嚴打。
克而瑞研究中心研究總監楊科偉表示，房地產市場去杠杆加快推進，首付貸成為重點監管對象，廣州更是全面叫停金額超過100萬元或者期限超過10年的消費貸。
有機構總結了最近一些樓盤在貸款方面的幾個共同點：兩個自然人合夥買房的不批貸款，征信報告上顯示有消費類貸款的、有信用逾期的未必能貸款，個體戶辦理貸款需要提供營業執照，首付可能會提高，銀行統一貸款利率上浮15%，所有這些限制都指向去杠杆。
易居研究院研究員王夢雯指出，全國居民表內購房杠杆率從2015年三季度開始快速上升，2016年四季度達到44.1%，是近6年來最高位。2017年一季度，該指標開始小幅回落，至今年三季度已降至37.8%，個人購房杠杆步入下行通道。
鏈家最新發佈的報告則表示，2017 年在大範圍提高購房首付比例的情況下，全國交易杠杆率預計降至31.8%，比去年下降約5 個百分點。北京居民購房交易杠杆率降至23%。
去庫存之年
2017年樓市去杠杆是由核心城市逐步往外擴容的，這就產生了外溢效應，客觀上有利於推動週邊城市迅速去庫存。
2017年貫徹的是“分類調控、因城施策”，在熱點一二線城市開啟限購、限貸、限價、限售、限商等“五限”，而在大部分三四線城市仍舊採取各類措施加快去庫存。從去庫存實施效果看，全國除了東北、西北等少數城市，大部分城市庫存已經進入良性週期。
記者今年實地調研了嘉興、蕪湖、溧陽等城市。整體而言，上述城市的一手房銷售火爆程度遠超二手房，土拍市場也較為紅火。其中，溧陽市區商品房庫存去化週期已低於6個月。
去庫存之年，讓那些在三四線乃至五線城市有大量樓盤的房企大為受益。碧桂園是典型案例，這家巨頭2017年全年銷售額突破5000億元，超越恒大與萬科。
鏈家最新發佈的報告預計，2017年新建商品住宅銷售面積將達13.9 億平方米，略高於去年水準。新房成交主要來自眾多三四線城市銷售的增長。比如，汕頭今年前10月新房銷售量同比增長109%。該報告認為，目前全國商品住房待售面積已經降到合理水準，一些城市庫存開始短缺，房地產庫存不再是主要問題。
安信證券首席經濟學家高善文也認為，房地產市場去庫存已經取得顯著進展。
集中度提升之年
整體而言，2017年全年新房成交金額將比去年略有增長，但房企分化非常明顯，行業集中度在迅速提升。
首先是銷售層面的集中度提升。2016年，房企頂級俱樂部的門檻是3000億元，今年則已升至5000億元，碧桂園、萬科、恒大將晉身其間。此外，千億俱樂部大幅擴容。克而瑞研究中心統計資料顯示，截至11月底，全國已有14家房企銷售突破千億元，2017年全年銷售超過千億元的房企有望達到16至18家。另一個極端則是，越來越多小房企陷入“揭不開鍋”的困境。記者11月調研溧陽樓市時，當地一家小房企就準備關門轉行。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示，2016年，全國前23強房企銷售額合計為3.15萬億元，占市場份額的26.8%。今年上半年其市場佔有率上升到36.3%，預計到2020年全國前23強房企的市場份額會達到50%，百強房企則可能佔據80%的市場份額。
其次，拿地也集中在大中型房企手中。東北證券的研報顯示，今年前三季度，全國前30強房企新增土地價值總額達到21653億元，新增土地總建面達到52307萬平方米，均已超過去年全年水準。前三強房企新增土地價值占前30強房企的30%，前五強達到前30強房企的44%。由於對開發商的融資管道收緊以及嚴控開發貸，那些缺乏資金實力的小房企已經被擋在土拍市場大門之外。這既抑制了土地市場炒作，也有利於提升住房品質。
第三，房企融資能力也出現分化。資金更多流向優勢龍頭房企。比如，恒大地產2017年合計股權融資達1300億元。
租購並舉之年
2017年樓市還有個繞不開的關鍵字，那就是“租購並舉”。從頂層設計發佈到各地陸續出臺檔，再到各大房企紛紛試水租賃市場，住房租賃熱度急劇升溫。
先看政策層面。5月19日，住建部下發《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》；7月20日，九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》；8月28日，國土部、住建部決定，在北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。中央經濟工作會議再度強調，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支援專業化、機構化住房租賃企業發展。
再看地方的態度與行動。目前，全國已有超過50個城市發佈了有關住房租賃的政策措施，開始搭建統一的住房租賃平臺，並加速租賃土地供應。比如，上海計畫在“十三五”期間供應租賃住房約70萬套。廣州未來五年計劃供應15萬套租賃住房。杭州則提出未來三年新增租賃住房總量占新增商品房總量的30%。
“租購並舉在今年被重點提及，有著深刻的背景。自1998年開啟住房制度改革以來，全國共銷售了153億平方米的商品房，房地產開發投資累計超過84萬億元，城鎮居民人均住房建築面積已達36平方米。有了足夠的存量，才有相當體量的商品房可供租賃，從而實現租購並舉的目標。”中城投資董事長路林對上證報記者說。在他看來，租購並舉，是房地產市場供給側結構性改革的重要舉措，是又一次住房制度改革。
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