2017年，房地產市場的特點是遭遇密集調控、因城施策。未來的一年，樓市會呈現出怎樣的趨勢和走向？
12月5日，中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心課題組發佈的《中國住房發展報告（2017~2018）》（以下簡稱《發展報告》）給出了預判。報告預測稱，在沒有重大政策衝擊的情況下，2018年中國樓市將迎來平穩調整。
《發展報告》指出，2017年樓市總體穩中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫，其中，尖塔型房價體系有所收斂，隨著本輪樓市回升小週期接近尾聲，未來一年將迎來新一輪調整期和降溫期。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，未來市場需要警惕三個不確定性：第一個是反彈；第二個是下跌；最後就是轉移。具體來講是指出現市場反彈，泡沫擴大；預期逆轉，泡沫破裂；住房投資投機再度轉移。
住房市場總體風險有所降低
2016年下半年以來，“房子是用來住的、不是用來炒的”的樓市調控目標取得了明顯效果，中國房地產市場內在運行規律正發生轉折性、根本性的變化。
中原地產近日發佈的資料顯示，2017年以來，相關房地產調控政策措施的出臺已經接近180次。回顧政策調控年，《發展報告》指出，2016～2017年，中國住房市場總體穩中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫。
2016年10月～2017年9月，全國房價總體穩中有升，一二線城市增幅分化下調，三四線城市增幅分化上升，住房總體銷量同比增幅逐步下降，一二線城市下降明顯，三四線城市增幅較快。具體資料來看，一線城市二手房價格同比漲幅由4月的33.1%降到10月的26.4%，二線城市由38.6%微降到36.8%，三線城市樓市分化升溫，房價同比漲幅均由4月的12%上升到10月的17.6%，其中三線城市中有55個城市的房價漲幅上升，四線城市中有143個城市的二手房價格上漲。
《發展報告》認為，經過一輪因城施策的密集調控，中國尖塔形房價體系在2017年有所收斂，不同區域、層級、城市群分化各異。具體表現為：東部城市房價領漲，分化程度下降；不同層級城市房價差異顯著，二線城市領漲；中國房價體系的城市群特徵趨於顯著，城市群與非城市群房價存在顯著差距，一線、二線城市群房價與三線城市群房價差距逐步增大。
報告也給市場提了個醒，雖然不斷收緊的樓市調控及嚴格的限制性措施有效遏制了熱點城市房價過快上漲，使當前住房市場發展的總體風險有所降低，但部分城市的住房市場仍面臨著樓市報復性反彈導致泡沫繼續擴大，或者預期發生逆轉致泡沫破裂的風險。
看好住房租賃市場前景
《發展報告》預測，在沒有重大政策衝擊的情況下，2018年中國樓市將迎來平穩調整，但也存在若干不確定性風險。
總體上，本輪樓市回升小週期接近尾聲，未來一年將迎來新一輪調整和降溫期。在具體指標上，住房價格增幅或將繼續保持平穩下降，商品住宅銷售額增幅較2017年將明顯回落，全國總體庫存將會進一步下降，而降幅則有所收窄。2018年全年投資增速可能會稍低於2017年的水準。
在中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大看來，房地產市場正表現出三個“新”的特徵，即新時代、新階段和新模式。未來中國的住房市場將呈現出“租售並舉”、“租購同權”的模式，過去租賃市場不發達，發展租賃市場需要政府進一步增加對公共租賃資源的供應，同時加強對企業和個人租賃行為的規範。
在租售並舉的政策背景下，《發展報告》認為，住房租賃市場將是一個有待開發的萬億級市場，在租購並舉和租售同權的政策刺激下，加上銷售市場調整，2018年住房租賃市場將有顯著的提升，其中一、二線城市的份額占比和總體規模提升將更加顯著。
因此，在租賃土地供應方面，報告預計將有更多的租賃用地進入市場。如何有效運營自持地塊和租賃地塊，增加盈利能力將成為未來房企重點探索的方向。
中國社科院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚認為，房地產市場的一大缺陷在於對房價關注較多，而到底什麼樣的房地產市場是理性的，這才是需要市場所關注卻關注不足的。此外，未來長效機制的建立還需要關注土地制度的變化。
《發展報告》對明年調控市場提出的建議，包括加快改革土地制度和機制改革；加快財稅體制改革，2018年將房產稅納入立法議程，明確房產稅時間表等。
認為房企將繼續強者恒強
2017年房地產行業集中度上升趨勢明顯，龍頭企業規模與業績大幅提升，中小房企逐漸被擠出市場。
《發展報告》提出，在人口結構改變、購房人群減少、存量市場壓力增加以及“房住不炒”的政策持續調控等背景下，房企已經沒有了過去高速發展的土壤，市場整體下行和集中度持續攀升已經成為確定的趨勢，房企正面臨轉型陣痛期和新一輪洗牌。預計2018年房地產企業強者恒強的態勢會持續，大型房企在產品、佈局、管理機制等方面具有較強優勢，部分中型房企增長迅猛。
《發展報告》指出，在集中度不斷提升的背景下，無論是開發貸還是境外債券市場和銀行融資、境內債券市場與信託貸款等融資管道，都將有利於財務健康的大型開發企業。
中信建投首席房地產分析師陳慎曾在鏈家2018房地產市場思享會上向《每日經濟新聞》記者表示，房企從2018年開始集中進入還債期，2019年進入還債高峰期。因此對於房企來說，2018年既有風險，也蘊藏機會，跨過這個門檻之後可能會登上一個新臺階。
事實上，在租售並舉的政策調控影響下，未來住宅銷售市場規模將遭遇“天花板”，單一的“賣房”模式難以為繼，房企需提升多元化業務的競爭力。
對於未來房企的轉型路徑，報告提出包括園區、商業、文旅、養老、醫療、物流、金融、城市配套的七大“地產+”的轉型方向，此外，社區物業、特色小鎮等也都將成為房企探索的方向。
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