房企資金鏈掃描
受房地產調控和金融去杠杆的雙重影響，房地產企業的融資環境已經發生了明顯的變化，融資的管道在收縮，資金成本也在明顯上升，這對房企，尤其是中小房企帶來了較大的挑戰。
不過，大型房企目前大多無憂。但一些大型房企也開始更青睞於真正的股權融資，恒大和萬科最近的模式就是典型。
導讀
從監測資料看，房地產市場分化趨勢愈發明顯。一些房企淨負債率高企。比如，雲南城投淨負債率為513%；天津松江淨負債率為484%；天房集團淨負債率高達314%；信達地產淨負債率為311%；佳兆業淨負債率為308%。
房企融資環境正持續收緊。
中原地產研究中心統計資料顯示：2017年5月前三周房企融資資料繼續低迷，合計包括私募債、公司債、中期票據等的融資僅119.3億。而2016年5月同期發行融資額度高達446.8億，同比減少幅度達到73.3%。
融資收緊同時，資金成本也在上漲。資料統計顯示，2017年來發行的債券利率均在4.2-5.5%之間，5月多宗融資的資金成本已經接近或超過6%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年4%均有所上行。目前很多融資的年化收益率已經在5.5%以上。
易居研究院副院長楊紅旭在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，“房企對於融資依賴程度比較高，企業融資收緊對開發商肯定是利空。從我們監測到的全國房地產金融環境指數模型來看，去年一季度指數最寬鬆，然後開始下滑。最寬鬆的時期已經過去了，目前處於一個較為合理的水準，今年年底會進入偏緊甚至緊張的區間。目前開發企業的資金面在發生變化，目前房企資金主要來源是銷售回款，但隨著樓市的降溫，這塊也會收縮。”
房企的融資壓力
融資管道收緊、成本上漲是2017年房地產行業對當前融資環境判斷得出的共識。
在融創中國2017年股東大會上，就有小股東向管理層提問稱，“公司去年全年加權平均借貸下降非常喜人。未來公司加權借貸成本有沒有可能進一步下降？”
對此，融創中國執行董事汪孟德坦陳，“從融創中國去年借貸情況看，借貸成本在快速下降，主要是由於公司規模、實力、品牌特別是銀行的信譽度提升，未來兩三年我們的借貸成本還會下降。但今年是很特殊的時候，從去年第四季度到今年上半年，會持續出臺房地產調控政策，也包括銀行方面的調控政策。今年整個地產行業（融資成本）會上升。對融創中國而言，今年新增貸款成本與去年相比較也要上升。其實，我們去年當期新增借貸成本低於6%，平均在6%的水準，但今年我們會超過6%，可能到6.5%，這是借貸成本增長的趨勢。”
融創中國作為大型房企，融資條件已經屬於行業內佼佼者，融資成本上升是房地產行業不得不面對的整體趨勢。根據同策諮詢研究部監測40家典型上市房企融資情況看，融資成本方面，在已披露的資料中，4月融資成本最低的一筆是中國金茂完成發行的25億元人民幣3年期的中期票據，年利率為4.65%，非常逼近同期銀行貸款基準利率4.75%。
除此之外，4月所有已披露的融資成本均高於同期銀行貸款利率。華夏幸福2017年第一期超短期融資券，借款270天，融資額度10億元，借款利率4.82%，已遠超同期的銀行貸款基準利率（一年期以內基準利率為4.35%）。富力地產、新城控股4月發行的中票票面利率均為5.25%。榮盛發展兩筆股東貸款共計75億，利率5.7%。華夏幸福簽訂永續債合同融資15億，第1-2年利率5.90%，第三年11.9%，後續每年遞增1%。中南建設一筆4億元的一年期信託貸款融資年利率6%，另一筆其它債權融資金額4.4億，期限2年，利率7%。
受融資管道收緊等影響，房企融資方式也是花樣百出。以4月份為例，同策諮詢研究部監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計538.58億元，環比2017年3月的588.17億元減少8.43%。整體來看，2017年4月份，上市房企融資額度有所下降，融資管道花樣百出。整體來看，2017年4月份，上市房企融資額度有所下降，融資管道花樣百出。4月份，市場上出現了境內再融資的融資方式，同時，沒有公司債發行。境內銀行貸款成為4月最主要的融資方式（占比42.21%）。其它融資方式包括：其它債權融資（占比26.68%）、境內再融資（占比13.93%）、中期票據（占比9.28%）、信託貸款（占比5.61%）、委託貸款（占比1.08%）、海外銀行貸款（占比0.64%）和海外配股再融資（占比0.57%）。
同策諮詢研究部總監張宏偉表示，整體來看，房企融資管道在不斷收緊，融資方式有一些變化。“比如，以前允許信託基金拿地，現在明確不允許，一些通道業務都已暫停。企業加杠杆的手段越來越少。另外，國內發債規模逐漸減少，利率在逐步上升。部分企業也在國外進行更多的嘗試，利用美元債等形式，拓寬自己的融資管道。一些小企業還在嘗試IPO等直接融資方式。”
開發商面臨考驗
受融資收緊等因素影響，部分開發商未來將陸續面臨考驗。
中原地產資料統計顯示，從年內資料看，2017年以來，截止到5月23日，房企融資額度只有1232.4億，同比跌幅高達77.7%。但去年同期，房企融資資料高達5514.8億。
中原地產首席分析師張大偉認為：從資金成本看，支援2016年房地產市場爆發的一個重要原因是房企的各種管道低價格資金，債券是其中價格最低的資金來源，但最近2個月發債難度加大，這對房企而言，意味著融資成本明顯上升。整體看，海外融資難度越來越大，一旦內地債券融資壓力增加，這對於前期拿了較多土地、杠杆使用過高的企業，資金成本將明顯增加，從而影響銷售預期。
億翰智庫研究總監張化東針對房企發佈的2016年年報做了一個現金流測算。測算顯示，大型房企和盈利較穩定的企業短期內現金流方面沒有壓力。甚至到今年年底，大企業現金流壓力也不會很大。但一些小房企現金流壓力會比較大。目前來看，樓市成交量下降比較快，預計今年3季度末和4季度初，房企資金流的壓力就會顯現。
億翰智庫監測顯示，由於2016年房企銷售回款較多，貨幣資金較充足，2016年A股地產行業整體現金短債比提升至1.63，H股地產行業整體現金短債比提升至1.45，恢復到2010年左右水準，短期債務安全性佳。從淨負債率方面看，雖然2016年四季度房企融資收緊，但由於銷售回款較多，上市房企的淨負債率較2015年有所下降。2016年A股的上市房企淨負債率為89.32%，相較於2015年減少6.14個百分點，但依然處於歷史較高水準。
不過，從監測資料看，房地產市場分化趨勢愈發明顯。一些房企淨負債率高企。比如，雲南城投淨負債率為513%；天津松江淨負債率為484%；天房集團淨負債率高達314%；信達地產淨負債率為311%；佳兆業淨負債率為308%。
張宏偉認為，“資金面收緊，尤其是國內一些融資管道業務收緊，勢必會影響開發企業資金面，尤其是民營開發企業。其實，現在已經有中小企業資金開始緊張。預計下半年就可能會有企業出現較大困難。目前，市場上已經有企業開始出售資產和專案， 下半年可能會越來越多。”
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