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樓市調控繼續“打補丁” 鄭州、西安調控再加碼

中国证券网
2017-05-04 09:12

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昨日,鄭州和西安先後發佈新的房地產調控政策,抑制樓市過熱。

這背後是在一線及一線周邊城市調控升級之後,一些過去市場比較平穩的城市卻又出現了一些躁動的跡象。加碼的調控政策及時回應市場熱點,相應地區的市場走勢將會保持平穩。

嚴躍進認為,通過限制住房交易後的再次轉讓,增加了住房持有的成本,同時也防範資金快進快出的模式,將有力打擊各類炒房現象。

部分二線城市的調控還在升級。

5月3日,鄭州正式加入“四限”城市。鄭州市限購區域在原有基礎上增加新鄭市、滎陽市、中牟縣;此外,新購住房在取得《不動產權證書》之日起不滿3年不得轉讓。

西安市住房公積金管理中心也於當天調整公積金貸款首付比例,其中對首次和再次申請住房公積金貸款購買自住房的首付比例提升,而第三次及以上申請住房公積金貸款的則不予受理。

調控升級的背後是部分二線城市部分區域的房價仍在上漲,這些城市多以前期上漲較多的一二線熱點周邊城市和省會城市居多。

據21世紀經濟報導瞭解,3月份以來,西安、重慶、鄭州、南寧、長沙、湛江等二三線城市房價存在一定的上漲。

易居智庫研究中心總監嚴躍進將之稱為“漣漪”和“回流”現象,即一二線熱點城市的需求外溢,和返鄉置業需求增多。

部分城市成交活躍

就在一周前,鄭州房地產市場仍較為活躍:限購區域中的一些樓盤銷售速度明顯加快。

與此同時,在西安、重慶、長沙、江蘇鹽城、廣西南寧等多個城市也出現了類似的情況。

北京一家私募基金人士對21世紀經濟報導記者說,他打算投資重慶的房產,原因在於他認為重慶的房價不算高。

3月份決定從深圳回家鄉西安發展的90後女孩劉楊(化名),她父親答應可以資助她首付買房,目前正在西安看房,她發現,這裡的房價還在上漲。

作為省會城市,西安多年來房價漲幅平穩。但去年底以來,西安房價漲幅有所加快。

統計資料顯示,西安二手房價4月份達8867元/平方米,環比1月份上漲約10%,同比則上漲20.42%。

而受到核心城市圈經濟一體化的帶動以及核心城市圈需求外溢影響,核心城市外的三四線城市也出現了價格上漲。根據江蘇省物價局發佈的2017年第二季度《居民消費價格預期調查報告》,鎮江樓市二季度被認為“明顯上漲”,而南通、淮安等地的商品房價格則是“穩中緩升”。

克而瑞地產研究統計資料顯示,4月份除深圳因上月基數低,本月成交量上升外,一線城市成交量普跌;熱點二線城市成交明顯環比下降,廈門、福州、蘇州、天津等成交量環比下降均超過3成。

而重慶、瀋陽和常州等城市市場轉暖,成交量同比、環比均有所增長。

資金流向窪地?

從近期樓市有上漲跡象的城市分佈來看,這些城市主要是一二線熱點城市周邊和省會。

這些城市要麼處於一線城市輻射範圍內,要麼自身擁有不錯的教育、醫療資源,能夠吸引外來人口和回鄉人口。

比如,江蘇鹽城目前正在建設高鐵,在交通設施到位後,處於“上海一小時經濟圈”範圍之內。這使得在寧波、嘉興縣全區限購之後,環長三角地區的需求外溢至更遠的城市,鹽城、太倉等城市樓市也出現了一定的外來客購房情況。

嚴躍進認為,此類城市購房政策相對寬鬆,購房者積極入市。

而西安、南寧、長沙、合肥等城市,本來就是省會城市,人口聚集的能力強,再加上教育和醫療資源豐富,比如西安就擁有國內多所著名的大學和醫院,對於無法進入房價高企的一二線城市人口來說,無疑具有一定的吸引力。

嚴躍進認為,西安樓市的上漲,一方面是由於周邊鄭州等城市收緊了購房政策,投資、投機需求開始進入;另一方面,對調控收緊的預期,也促使本地購房者加快入市。

此外,本輪非熱點城市還普遍存在一個特點,就是房價基數較低,均價大多在1萬元以內,並且在過去多年裡房價一直較為平穩。

比如西安,安居客新房資料顯示,2007年時西安房價在3700元/平米左右,而到2016年9月上漲至7000元/平米左右,十年時間還未翻倍。但2016年10月起,西安的樓市出現了一定變化,至4月底均價上升到了7914元/平方米左右。

陝西省統計局新聞發言人張燁近期表示,從2016年下半年開始,全國房地產開始回暖,各省特別是一線城市房價上升。與周邊其他省會城市相比,西安房價處於較低水準,因此這次價格上漲,是前期價格持續低迷的一次恢復性反彈。

中原地產首席分析師張大偉認為,在熱點一二線調控之後,資金湧向了非熱點城市“去庫存”。

克而瑞地產研究指出,像重慶、瀋陽、常州等並不受限購、限貸政策影響的城市,房地產市場預計成交量將維持在較高水準,而三、四線城市走勢將出現分化,在返鄉置業潮褪去之後,部分三四線城市由於後勁不足,需求再生性較差,預計未來去化節奏將回歸至正常水準。

調控繼續“打補丁

在嚴厲的調控背景下,非熱點二三線城市的房價上漲,引發高度關注。鄭州、西安等城市已及時出臺新政,查漏補缺。

自去年9·30新政啟動的新一輪調控以來,已有55個城市出臺了調控政策,目前基本形成了環北京、上海、深圳的“調控圈”。

在前述城市中,鄭州五一前的樓市有上漲跡象,五一過後便迎來了“限售”政策,同時擴大限購區域。西安則在五一假期前,暫停了萬科等公司多個項目的網簽銷售,暫停受理其新專案的預售許可申請。此外,還暫停了與上述項目相關的西安世聯投資諮詢有限公司等的代理銷售活動。

隨後,西安市住房公積金管理中心又於5月3日公佈調整公積金貸款首付比例,其中對首次和再次申請住房公積金貸款購買自住房的首付比例提升,而第三次及以上申請住房公積金貸款的則不予受理。嚴躍進認為,限售政策後續可能在更多的城市出現。通過限制住房交易後的再次轉讓,增加了住房持有的成本,同時也防範資金快進快出的模式,將有力打擊各類炒房現象。

但在更多的三四線城市,去庫存也還是主要任務。

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌也認為,對庫存積壓嚴重的三四線城市來說,去庫存任務依然艱巨。
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