2017年一季度，各地政府以“因城施策”為導向，積極深化房地產調控政策。在此背景下，住宅、土地市場成交量均呈現回落態勢。業內分析認為，由於調控政策不斷升級，未來房地產市場有望穩步回歸理性，而一二線熱點城市成交量將繼續走低。
住宅市場 成交量出現回落
4日，中國指數研究院發佈的最新資料顯示，2017年以來，一二線熱點城市調控政策升級，住宅市場成交量持續回落。據統計，今年一季度50個代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米，同比下降約15%。
從不同級別城市來看，一線城市受調控影響較大，成交量同比降幅在各線城市中最為突出。據統計，一線城市一季度住宅成交面積同比下降約四成，除廣州外，其餘城市同比均下降。二線城市成交量也顯著下降，但旅遊型城市成交增長明顯，城市分化加劇。核心城市輻射圈的三線城市成交量受調控政策影響普遍回落，其餘三線城市成交量表現穩定增長。
從價格走勢來看，一季度住宅成交價格累計漲幅持續收窄。根據中國房地產指數系統對100個城市全樣本調查資料顯示，進入2017年，百城價格環比漲幅繼續收窄，一季度漲幅較2016年四季度收窄1.28個百分點。
在成交量整體走低的同時，一季度各級城市住宅價格漲幅分化。今年以來，熱點城市房地產調控政策不斷加碼，新房市場價格漲幅趨緩。其中一線城市受調控影響漲幅收窄最為顯著，一季度累計上漲0.80%，較去年四季度收窄1.30個百分點；二線代表城市累計上漲2.19%，較去年四季度收窄0.70個百分點。一季度三線代表城市累計上漲2.57%，在各線城市中漲幅最為突出。
中指院相關負責人分析認為，整體來看，受去年同期高基數及政策調控影響，一季度新房成交量同比小幅下調，價格累計漲幅持續收窄。其中，一二線熱點城市新房價格漲幅明顯收窄，成交量同比降幅顯著，但二手房市場價格漲幅明顯高於新房。同時，因去庫存政策效應及核心城市外溢影響，部分三四線城市量價保持了穩步增長。在調控持續收緊下，預計未來一二線城市成交仍難見起色，價格整體將趨向平穩。
土地市場 溢價率持續走低
一季度土地市場同樣量價齊跌，溢價率持續走低。克而瑞地產研究中心的統計資料顯示，從全國土地市場來看，一季度經營性土地成交建築面積下降至9135萬平方米，同、環比明顯回落，跌幅分別為12%和30%。
克而瑞方面分析認為，一方面，受春節假期因素影響，土地市場迎來一年一度的成交淡季；另一方面，年初各線城市尚在制訂2017年供地計畫，新晉出讓地塊以上年度結轉土地居多，成交規模高位回落。
具體來看，各線城市均有不同程度的縮減，受供地計畫影響，一線城市環比跌幅居前。溢價率連續兩個季度回落，北上深中心城區優質宅地集體“斷供”，一線城市溢價率創近年來單季度新低。與此同時，核心城市周邊的三、四線城市土拍高溫持續，佛山、惠州、漳州等多市頻出高溢價地塊，溢價率都在100%以上。
整體來看，一季度土地平均溢價率32.5%，環比減少8個百分點。克而瑞地產研究中心相關負責人表示，一方面，土地限價城市進一步擴容，顯著抑制溢價率上行空間。另一方面，熱點城市土地出讓底價均有所上調，極端情況下，起拍樓板價超出區域最高單價，溢價空間有限。
從土地成交價格來看，各線城市漲跌不一。一季度，土地成交樓板價4569元/平方米，環比下跌10%，同比仍上漲43%。自2016年四季度以來，土地限價城市開始明顯增多，土地價格隨之步入下行通道。
從不同類型城市來看，其中一線城市土地價格小幅回升，同、環比漲幅都在10%以內；二三四線城市土地價格環比略有回落，但受去年同期較低基數影響，同比仍呈現正增長。
“2017年房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，但縱觀各線城市2017年供地計畫，熱點一、二線城市增加土地供應難言樂觀。以北京為例，住宅用地計畫供應量同比下降49%”。上述克而瑞地產相關負責人分析指出。
該人士認為，在供應規模連年萎縮的情況下，上半年土地成交規模仍將維持在較低水準。與此同時，由於熱點城市限購、限貸持續加碼，同時加強土地競買資金監管，溢價率仍將保持低位。
未來走勢 市場有望回歸理性
3月份以來，陸續30多個城市密集出臺了樓市調控政策，以穩定市場預期。業內普遍認為，本輪調控表現出極強的區域聯動性，更加重視利用金融方式深化城市協同，促進市場參與各方回歸理性。
從這一輪的調控政策來看，中心城市和周邊城市政策同步調控，片區聯動施策下限購限貸逐步形成相互作用，穩定市場預期，促進市場參與各方回歸理性。除限購限貸外，“認房又認貸”將成為各城市調控普遍標準，例如北京對商住的嚴控等。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，樓市調控政策的持續收緊，對緩解市場恐慌情緒、穩定市場預期起到了立竿見影的作用。“一方面，政策的收緊讓購房人更加理性，恐慌、搶購的心態不再；另一方面，限購和二套認定標準收緊，使得部分購房家庭取消或延緩了購房計畫，購房人群普遍陷入觀望，需求明顯萎縮。賣房業主惜售、跳價的現象不再”。
胡景暉預計，受樓市調控持續從緊的影響，北京等熱點城市二手房市場成交量還將繼續回落。隨著成交量的回落，房價也將企穩，前期價格漲幅過大、總價過高的房源掛牌價和成交價都將出現回落。
中指院方面分析認為，未來在政策干預和市場力量的共同作用下，一線城市有望整體降溫，二線熱點城市在調控進一步升級後，部分非理性需求將加速離場，三四線城市則將在去庫存和控風險的博弈中繼續分化。
同策諮詢研究部總監張宏偉告訴《經濟參考報》記者，當全國核心一二線城市“全城限購限貸”後，樓市需求勢必會外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市，區域中心城市周邊的二三線城市，中西部地區庫存去化週期小於15個月的三四線城市等。
“從調控政策走向來看，因城施策仍然是趨勢。毫無疑問，已經調控的核心一二線城市不會存在鬆動的機會”。張宏偉說，“今年樓市政策及市場亮點有可能在三四線城市，如何讓三四線城市成為全國樓市平穩發展的平衡器成為今年的重點工作”。
業內專家認為，在調控政策積極深化的背景下，房地產市場穩步回歸理性已經是大概率事件。從不同城市看，一二線熱點城市短期市場需求不足，且政策力度較大，成交繼續面臨下行壓力；而多數三四線城市在去庫存政策支持下有望延續平穩增長態勢。
而具備產業支撐的三四線城市成交量價將保持平穩態勢。對於庫存較高的三四線城市，應始終堅持去庫存政策，需求將平穩釋放。
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