當前，一線城市土地稀缺、地價高漲，而三四線城市庫存高企、活力不足。相對而言，二線城市的市場和政策環境相對溫和，成為房地產企業角逐拿地的主要戰場。近幾周的土地成交資料顯示，南京、蘇州等二線城市高價地頻出，地價走勢已經開始向一線城市看齊。業內人士稱，二線城市地價非理性上漲，土地市場過熱勢必會進一步催漲房價，未來樓市政策面臨收緊的概率很大。
湧現 二線城市高價地頻出
5月24日，蘇州有11宗地塊進入拍賣程式，其中有8宗限價地塊。這8宗地塊最終成交時，有5宗土地的溢價率超過100%。其中，樓面價14097元/平方米的“蘇地2016-WG-27號”地塊溢價率最高，達到196%；溢價率116%的26號地塊樓面價最高，達到19046元/平方米。11宗土地合計成交金額為235.7億元，土地平均溢價率115%。截至24日，蘇州年內土地成交金額為754.4億元，同比漲幅高達860%。
今年以來，蘇州土地升溫明顯。此前4月7日和8日，蘇州迎來土地拍賣會，超過40家房企參與，最終11家房企成功拿地13宗，總成交金額達到250.73億元，平均溢價率高達203%，其中住宅性質的土地拍賣溢價率全部超過100%，甚至有的土地溢價率超過300%。
高價地不僅僅出現在蘇州市場，5月24日，武漢也成功出讓8宗地塊，位於漢陽區的一宗地塊經過10余家房企250多輪激烈競爭後，被正榮地產9.72億元奪得，溢價率為173%。5月20日，杭州“熱電廠地塊”以23.61億元總價、31404元/平方米的樓面價出讓，溢價率89.56%，成為區域內新的單價地王。5月20日，天津市河北區建昌道1號地塊經過73輪競拍後，以16.5億元總價出讓，溢價率152%，樓面價23468元/平方米，成為該區域內新的單價地王。寧波、福州也在同一天出現區域地王。
市場資料顯示，4月份，蘇州、南京、寧波、杭州、常州、溫州、無錫等城市的土地出讓金同比增長均超過200%，其中蘇州、南京兩地出讓金規模分別達347.9億元、147.5億元，為全國出讓金收入最高的兩個城市。
綜合來看，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市佔據8個名額，蘇州、南京、合肥，平均溢價率高達100%以上。
佈局 大型房企轉戰二線城市
分析人士認為，當前一線城市土地稀缺，地價高漲，北上廣等地先後出臺了針對土地市場的間接性收緊政策；而三線城市仍然在去庫存當中。所以，很多大型房企選擇把二線城市當作拿地佈局的主戰場。
記者注意到，在蘇州、南京、武漢等地二線城市土地市場角逐的房地產公司包括了龍湖、華潤、招商、保利、金地、綠地、雅居樂等規模型房企。此外，融創中國、泰禾等房企曾經不止一次表示，2016年將重點佈局一線及二線核心城市的土地市場。
中原地產統計資料顯示，截至5月23日，全國土地市場地王頻繁出現，總價最高的50宗土地合計成交價格為2013.29億元，其中有27宗被國企獲得，合計成交金額達到了1094.9億。從土地市場的拿地行為來看，尤其是地王地塊的占比來看，國企明顯超過了私企。
另外，從這50宗總價地王的競得方來看，上市公司明顯占絕對多數，50宗地王中有42宗為上市公司獲得，合計金額為1682億元，占比84%。中原地產首席分析師張大偉分析指出，二線城市成為地王主要產生地，在50宗總價地王裡，一線城市只有14宗，而二線城市占到了72%。
張大偉說，2016年土地市場上樓面價新地王已經達到了150宗，一二線城市的土地接近全面地王化。“目前，創造地王的基本都是上市企業和國企，資金實力雄厚，對未來市場波動的抵抗能力也更強。”他說。
“此外，二線城市土地市場火爆程度超過一線城市最主要原因是政策因素”。張大偉分析認為，今年3月份一線城市出臺了不同力度的約束性政策抑制了當地房地產市場，相比之下，二線城市寬鬆程度仍然很大。所以，今年前4月資金寬鬆的房地產企業在土地市場表現活躍。
5月16日，融創中國董事長孫宏斌表示，2015年融創中國刻意避開一線城市過熱的土地市場，選擇進入濟南、南京、成都、西安和武漢等二線核心城市獲取價格合理的土地，完成在這些城市的土地儲備佈局。
不過，孫宏斌表示，近期二線城市的土地市場已經開始出現泡沫。在他看來，南京、蘇州這些城市，如果是房價達到三、四萬元/平方米，已經算是上限價格，但是近幾周成交土地的樓面地價已經這個價格水準，這是不正常的現象。
預判 過熱城市或面臨政策收緊
值得一提的是，由於土地市場過熱，蘇州國土資源局於5月18日緊急出臺了“限價令”，對即將拍賣的住宅地塊設定最高報價，如果企業競價超過最高報價，將終止土地出讓，競價結果無效。23日，蘇州集中拍賣出讓13宗地塊，並首次施行“限價令”。當日，兩宗住宅地塊最終因為超過限價流拍。
事實上，土地市場的限價令最早由北京推出，初衷正是為了平抑地價，防止地價過高催熱後期的房價。此外，北京的“限價令”還設定了一些其他條件。例如，土地推出之時就在出讓公告中注明，該地塊需要配建一定比例的公租房面積，當企業的競價達到合理上限後，將轉為競爭配建公租房面積等。
在蘇州明確出臺針對土地市場的約束性措施之後，有市場消息稱，南京、合肥等地也將有類似政策出臺。對此，張大偉分析認為，二線城市地王頻繁出現，這將影響後續二線房地產市場的穩定。“特別是南京、合肥、廈門、蘇州等城市已經成為地王最密集的二線城市，如果沒有約束性政策，房價很可能會爆發式上漲”。他說。
另外，國家統計資料顯示，2016年1-4月份，全國房地產開發投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1-3月份提高1個百分點。其中，住宅投資16887億元，增長6.4%，增速提高1.8個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.5%。由於一線城市、核心二三線城市房地產市場復蘇和好轉，房地產投資增速也出現快速回升。
同策諮詢研究部總監張宏偉告訴《經濟參考報》記者，二線城市樓市火爆，地王頻出，下半年這些城市有可能步入政策調整的視窗期。首先，從曆輪樓市的階段表現來看，每當市場出現過熱的時候，全國性的調控政策勢必會出臺。其次，當下樓市調控政策基調轉為“分城施策”，也就意味著，哪一個城市當前出現過熱的情況，哪個城市就面臨調控。
“即使在一線城市，房價上漲也是有‘天花板’的，不可能無止境上漲。”張宏偉說，“南京等二線城市的土地市場尤其是住宅類用地地王頻出，政策措施並未從根本上抑制投資投機性需求，也沒有起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。如果這些城市樓市繼續火爆，地王頻現的狀況持續，那麼未來的政策層面將不得不繼續從嚴。”
最新評論