【本文作者陸羽仁，是香港知名財經專欄作者，慣以粵語行文。為方便大家閱讀，本編用普通話改寫。】
舉世矚目的“習特會”于上週六傍晚5時30分舉行，中美兩國元首會晤，結果達成共識，兩國同意不再向對方加征新關稅，美國並將原定在明年1月1日起將價值2000億美元的中國產品的關稅加到25%的措施推遲90日。美國總統特朗普對中國國家領導人表示，希望在某個時候兩國達成協議。
兩國爭取在未來九十日內，就強制技術轉移、智慧財產權保護、非關稅壁壘等問題進行談判，希望可達成協議。談得成簽協議，過去加征的關稅都取消。談不成，當然又要大加關稅。
美朝模式 非一帆風順
習特會有好結果，真是搞出一個“握手協議”，顯然是兩國都怕痛的結果。中國一直願意做一定的讓步，增加進口美國產品；特朗普卻不肯收貨，要等到美國中期選舉後再算。貿易戰對中國固然傷，其實美國也傷，美國除了農業受損，若真是明年1月1日開始對大量中國產品加到25%關稅，美國產業鏈也大受影響。如今推遲加稅，積極談判如何停火，是對雙方也理性的做法。
貿易戰暫時停火，並有機會達成協議，對股市是一件好事，估計有幾方面的發展。第一，股市會重現生機。貿易戰是中港以至美國股市的一大懸劍，如今有解決可能，自然減低壓力，估計股市會先反彈一段時間，未來焦點會更多轉移到利息政策及世界經濟走向上。第二，也不要期望股市會一帆風順。以特朗普的性格，非常善變，未來90日中美貿易的談判中，可能像美朝談判模式，會有反復。第三，短期炒上，並非一直向上。短期股市炒上後小心有回吐。現在接近年尾，基金見反彈上高位會鎖定利潤，而非不斷去買，反而明年初會好一點。
另外也可以看看樓市。最近樓市吹淡風，最新公佈的10月份香港私人住宅價格指數跌了2.4%，已經是三連跌，中原領先指數亦較上周再跌1%，連跌9個星期。樓價似乎不再只升不跌，很多評論者開始預計樓價明年會再有一成或以上的跌幅。
樓價走向 利息主導
據差餉物業估價署公佈的數字，樓市轉折是在7、8月之間，7月私人住宅樓價指數是394.8，是歷來最高；8月份則下跌0.1點至394.7，終止了連續28個月的升勢；9月樓市跌了1.3%，10月樓市再跌2.4%。觀察香港樓市這一浪回落，主要受到三個因素影響，
第一是政府政策略有轉向。政府內部有矛盾，據聞財政司司長陳茂波在今年2月公佈預算案之前，曾在政府內部建議推出打壓樓市措施，包括實施空置稅和把外地人買樓特別印花稅由30%加到50%。不過，特首林鄭月娥並不同意，把波叔提出的所有壓抑樓市的建議全部打殘，令預算案在壓抑樓市方面交白卷。市場看見政府沒有打壓樓市措施，樓價繼續炒上。就算中美貿易戰在5月已經開始打響，樓價仍然無動於衷，繼續上新高。
政府出招 改變預期
到了6月底，特區政府上臺執政快更接近一年，傳媒開始做一年的回顧。政府可能是怕給傳媒追問這一年以來在究竟在樓市方面做了什麼，就好像突然睡醒一樣，急忙研究如何出招。結果特首林鄭月娥在6月29日宣佈出招壓抑樓市，其中比較惹人注目的是空置稅。雖然政府這次搞空置稅不像過往宣佈之後馬上實施，要進行立法，估計起碼要一年以後才能正式推出，這個舉措仍扭轉了市場對本屆政府不會打擊樓市的預期，樓市投資氣氛馬上收斂，導致樓市7月見頂，8月開始回吐。政府行為開始改變市場預期。
第二是中美貿易戰。中美貿易戰對香港樓市沒有即時影響，隨著貿易戰深化，香港很多出口相關的行業開始感受到壓力，尤其是在內地開廠的廠家開始遭受打擊。由於廠家是本地樓市的其中一個主要買家，廠家生意不行，樓市開始轉淡。
第三是加息。9月下旬，美聯儲再加息0.25厘，這是自2015年12月以後第8度加息。此前香港一直沒有跟隨，終於在9月開始跟隨加息0.125厘，雖然加幅很小，但等如宣告了香港加息週期的開始。
受到上述三個因素迭加的影響，樓市就像三花聚頂，交投變得相當呆滯。首先受到的影響的是二手市場，由於很多業主都有實力，看見價跌便封盤，變到8、9及10月二手市場成交大幅縮減，到了11月才開始有的成交，都是減價盤。雖然減幅不太大，但市場開始聞到一些“煤氣味”，覺得樓價不會直線向上。
12月加息 之後觀望
現屆政府在上任前後，一直都說上屆政府的壓抑樓價措施沒有效果，不打算推行，只集中去搞所謂“置業階梯”。事後回顧，階梯未搞出來，但壓抑樓價措施仍有一定作用，主要是可以調控市場心理預期，令投資者不會覺得政府完全不會干預樓市，可以放心去買。
由於利息對股市樓市很重要，值得詳細討論一下。美聯儲的加息政策上周出現重大變化，美國總統特朗普一直大力批評美聯儲持續加息會不利經濟。早前我也提到《華爾街日報》加入戰團，發表編輯委員會文章，指全球經濟開始放緩。如果美聯儲不因應市場情況，一如既往地繼續推升利息，將會使美國經濟衰退。特朗普及《華爾街日報》聯合發功，終於收效，美聯儲主席鮑威爾上週三在紐約經濟俱樂部演說時形容現在美國利率“剛好低於”中性水準，即不會加快及減慢經濟增長速度。10月初，鮑威爾曾表示美國利率“與中性利率仍然相距很遠”，暗示還要加多幾次息才會到不需要加息、即中性利率水準。上周改口說已很接近中性利率，即只會再加息少許就到達目標。目前，市場仍然預計12月加息很大機會加息0.25厘，加息之後，可能已經非常接近中性利率水準，有可能不再加息或明年只加一次息。當然，未來美聯儲仍要看美國的就業、製造業、樓市資料，才有最後定奪。
香港股市和樓市未來的情況很依賴利率走勢，按照目前情況看，美聯儲在本月加息之後，在一段時間內可能不會再加息，中美貿易戰也有紓緩跡象。香港住房供應緊絀，美國暫時停止加息的話，估計樓價回落一段時間，到明年上半年又會企穩。由於政府沒能大量提供土地和房屋的短期政策，還把更多的土地和房屋挪向公共房屋，令私人房屋的用地更少。除非美國不斷加息令美國經濟硬著陸，或者中美貿易關係爆煲，否則樓市短期內只是調整，不會大插。
Edited by Vanessa
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