公司資訊

​實控人身敗名裂 新城系商業帝國危機四伏

中国证券网
2019-07-05 09:33

已收藏


皮之不存,毛將焉附!信譽與品牌基石一旦破碎,公司建於其上的“住宅+商業”雙輪驅動模式也難再續,成為負面品牌的新城、吾悅,甚至會拖累商業項目運營。“新城系”短期內更需要面對的是融資管道的逆轉。新城控股控股股東富域發展目前股權質押數量占其總持股數量的比例超過一半,隨著股價持續下跌,富域發展能否及時補充質押物,並保持其自身資金鏈穩健,也頗為關鍵。天理昭昭,因果不昧。王振華的惡行及其產生的巨大衝擊波,對新城系而言,才剛剛開始。

新城控股實控人王振華涉嫌猥褻女童被刑拘一事,已在資本市場、地產界、融資圈引發軒然巨瀾。

7月4日,王振華旗下三個上市平臺——新城控股、新城發展控股及新城悅(統稱“新城系”)悉數大跌。其中,新城控股當日一字跌停,超過3億股賣單堆積在跌停板,相當於約一半的流通股東(與王振華無關聯)都在當天掛出了賣單,涉及資金規模超過120億元。

儘管上市公司火速與王振華做了切割,但上證報記者多方調查採訪後發現,該案將對新城系造成連鎖反應,後果難以想像。

信譽與信用是公眾企業的立身之本,而新城系這兩大要素已隨王振華案發迅速坍塌,在此基礎上構建的商業模式、經營成果也將面臨巨大變數。

從品牌聲譽來看,由王振華一手創立的新城、吾悅等一系列品牌,隨其個人身敗名裂而黯然失色。

從商業模式來看,驅動新城系過去幾年高速發展的“住宅+商業”雙輪驅動模式——“用吾悅商業品牌與當地政府談判,換得低價拿取住宅用地機會”——將戛然而止,哪個地方政府還願意與王振華控制的公司進行如此親密合作?

從信用資金來看,與新城系有關係的金融機構正密切關注公司的資金鏈狀況。考慮到公司原本的高歌猛進風格,如果有金融機構抽貸,踩踏風險不容小覷。

從經營資料來看,為了更好地融資,新城控股過去兩年施行激進財報制度,營造了逆勢高增長的形象,此時隨著品牌坍塌、資金鏈驟緊,高估的帳面價值將失去支撐,甚至成為反噬業績的“毒藥”。

商業模式頓失基石

“對新城的打擊是巨大的。”這是採訪過程中,記者聽到最多的一句話。

過去數年,王振華掌控的新城控股被視為房地產界的一匹黑馬,尤其是在房地產持續調控的2017年、2018年,新城控股的銷售金額及銷售面積仍在快速增長,2018年全年合同銷售金額達2210.98億元,同比增長74.82%。

新城控股如何實現上述增長?答案在於其“住宅+商業”雙輪驅動模式,即使用核心商業品牌“吾悅”進入極為渴求中高端商業的三四線城市,以此為談判籌碼,獲得較低價格的配套住宅用地,從而實現銷售金額與ROE(淨資產收益率)的同步提升。

有財經評論員對記者表示,單純從業務發展來看,新城這兩年發展較快,商業地產憑藉適中體量、選址在城郊核心區位、吻合三四線消費需求的業態佈局等特點,獲得了市場的認可。

“在新城現在的模式中,企業及企業家的美譽度是非常重要的,在這次惡行暴露之前,王振華被視為不錯的企業家,從他眾多社會職務也看得出來。可如今,所有人都看到了他的邪惡面,毀掉的不僅是王振華個人聲譽,還有一直與他關係密切的新城、吾悅等品牌。”有業內人士如此表示。

皮之不存,毛將焉附!信譽與品牌基石一旦破碎,建於其上的“住宅+商業”雙輪驅動模式也難再續,成為負面品牌的新城、吾悅,甚至會拖累商業項目運營。

上述業內人士還表示,房企與地方政府打交道較多,在這其中,民營企業家的作用非常關鍵,尤其是王振華這種靈魂人物,很多資源都依賴其個人魅力及手腕。如今,曾經支持公司高速發展的“住宅+商業”雙輪驅動模式的式微是可以預計的。

對於火速換人的操作,該業內人士表示,現在新任董事長王曉松臨危受命,他要建立自己的人脈關係和管理體系也不是一時半刻就能夠完成的,這都是巨大挑戰。

資金鏈驟然承壓

與商業模式失去靈魂支撐相比,“新城系”短期內更需要面對的是融資管道的逆轉。

“我們在密切關注新城控股及其相關公司的資金鏈情況,也與其他金融機構在做溝通。”某金融機構風控相關人士告訴記者。他認為,對於王振華一事,全社會都有共識,金融機構也不例外,會按照規則採取相應的措施。另一家金融機構相關人士也表示,由於新城的快速擴張,此前已將其放在觀察名單,現在肯定會更加謹慎。

這種擔憂已在債券市場上有所表現。7月4日,15新城01、19新城02等新城系相關債券均大幅下跌,而在此時,新城控股及相關債券信用等級依然為AAA。上述風控人士認為,評級機構可能還在做測算,如果確實因公司基本面發生變化而下調信用等級,將對其債券產生重大影響,同時進一步影響公司融資效果。

市場之所以如此關注新城系資金鏈情況,與其所處房地產行業及其自身發展情況密切相關。

有業內人士表示,房地產是資金密集型行業,2018年公司經營活動現金流出總額為1032.60億元,投資活動現金流出總額為1286.04億元。如果金融機構判斷存在風險,減少資金支援,甚至不再提供新增貸款,這對公司運營將形成嚴峻考驗。

過去幾年,新城系實現快速發展的同時,杠杆水準也在升高。例如,新城控股資產負債率持續保持高位,2016年至2018年均為85%左右,剔除預收賬款後,公司2018年淨負債率為51%;而流動負債權益比率從2015年末的346.4%一路飆升至2019年一季度末的804.45%。

交易所在2018年年報問詢函中也提到,考慮公司經營活動和投資活動現金流量淨額之和發現,2016年、2017年和2018年皆為負,分別為-6.10億元、-102.41億元和-161.96億元,並要求公司解釋。新城控股解釋稱,目前仍處於穩步擴張階段,存在較大規模資金支出的計畫與安排。總體上公司資本充足,抵禦風險能力較強,融資管道豐富,貨幣資金餘額維持在穩定水準。

如今,新城控股是否還有豐富的融資管道、較強的抵禦風險能力?

另一急迫的資金壓力來自二級市場,新城控股控股股東富域發展目前股權質押數量占其總持股數量的比例超過一半,隨著股價持續下跌,富域發展能否及時補充質押物,並保持其自身資金鏈穩健,也頗為關鍵。

業績“裝飾”難以為繼

查閱相關券商研報,不少機構對新城控股的盈利能力讚賞有加。可記者採訪發現,備受好評的2018年業績“裝扮”意味明顯。

2018年,新城控股實現歸母淨利潤104.91億元,首次突破百億元。可仔細翻閱其年報資料,其含金量並非表面資料那麼足色。

首先,在公允價值計量模式下,公司2018年的投資性房地產公允價值變動收益為28.09億元,同比增長209.02%,占歸母淨利潤的26.78%。可行業慣例是採取成本法計量,投資性房地產公允價值無論怎樣變動,都不應影響當期淨利潤。

從另一角度來看,如果受王振華一案影響,商業地產“吾悅廣場”經營效果不達預期,新城控股應根據會計政策的延續性在此後每年計提投資性房地產公允價值損失,截至2018年末的407.58億元的原值,哪怕計提10%,都將吞噬掉公司40億元淨利潤。

其次,新城控股在2018年通過收購少量股權導致合併報表範圍變化的手段,為當年增加了6.77億元歸母淨利潤,同時將多家持股比例超過50%的合(聯)營企業“出表”,進一步影響歸母淨利潤。而這些與上述公允價值計量一樣,僅是會計帳面的“數字遊戲”而已。

再次,新城控股還在利息支持資本化、壞賬準備計提比例等多方面“與眾不同”,這些都為公司2018年當期淨利潤快速增長貢獻力量。

例如,公司2018年資本化利息支出為88.5億元,分別占總利息支出和歸母淨利潤的94.58%和84.36%,遠超過行業龍頭約40%至50%的水準。在壞賬準備計提比例上,公司截至2018年末有448.68億元的其他應收款,有些賬齡超過1年,而公司的計提比例分別為0.1%或1%。

僅從上述資料可初步計算出,如果新城控股在2018年年報採取與行業類似的謹慎會計計量,超百億的歸母淨利潤可能要打對折,這還是在經營正常的情況下。如今,公司遇到黑天鵝事件,後續經營業績會否因此迅速變臉、惡化?

斷臂求生在所難免

突遭巨變,作為公眾公司,新城系的三家上市公司何去何從?不幸捲入其中的數萬投資者怎麼辦?多位接受採訪的業內人士認為,挑戰巨大。

臨危受命出任公司新董事長的王曉松能否力挽狂瀾?從目前態勢看,公司品牌的挽回幾乎是不可能完成的任務,還不如重新創立新品牌。此外,如何穩定企業高管、員工也並不容易。

有券商分析師表示,公司原有的高周轉模式將難以為繼,企業將被迫把杠杆降下來,依靠自有資金慢慢發展。換言之,當品牌坍塌、資金鏈持續承壓,“斷臂求生”將是無奈而有效之舉。

所幸,新城控股的家底還算殷實。據克而瑞統計,截至2018年末,新城控股土地儲備總貨值為9397億元,土地儲備建築面積為7538萬平方米。2019年上半年,新城控股新增土地建面1571.8萬平方米,新增土地建面排第三;新增貨值約1770.4億元,新增貨值排第五。在商業地產方面,公司在2018年年報中披露,當期,公司已實現80個大中城市、96個綜合體項目的佈局,已累計開業42座吾悅廣場,已開業面積共計390.40萬平方米。

天理昭昭,因果不昧。王振華的惡行及其產生的巨大衝擊波,對新城系而言,才剛剛開始。
評論區

最新評論

最新新聞
點擊排行