​2018年全國商品住宅成交“西強東弱”

國家統計局近日發佈的“2018年1-12月全國房地產開發投資和銷售情況”顯示，2018年全國樓市成交呈現分化格局，中西部地區成銷售主力；土地交易量價增速雙雙連續4個月回落，其中土地成交價款總額全年大跌三成以上。

資料顯示，2018年，全國商品住宅銷售面積147929萬平方米，同比增長2.2%，增速回落3.1個百分點；銷售額126393億元，同比增長14.7%，增速提升1個百分點。

全國樓市雖整體仍現量價雙增，但各地成交呈現分化。資料顯示，2018年，東部和東北地區商品房銷售面積比上年下降4%以上，銷售額增幅均不超過7%；中西部地區商品房銷售面積均增長近7%，銷售額增幅均超過18%。

中原地產首席分析師張大偉認為，中西部地區樓市銷量漲幅遠超過全國市場平均漲幅，說明2018年不少三四線城市仍在去庫存，在棚改等政策的支持下成為樓市成交主力。

易居企業集團CEO丁祖昱表示，“2018年三四線城市住宅銷售面積占全國總成交量的67%，但從三季度開始，隨著去庫存任務的陸續完成，三四線城市樓市開始逐步降溫。”

一二線城市則在嚴厲的市場調控下逐步回歸理性。2018年，不少樓市調控持續“加碼”，機構統計各地調控政策出臺次數累計超過450次。丁祖昱在“丁祖昱評樓市年度發佈會上”表示，經過2016年至2017年的房價上漲，一二線城市房價已達高點，前期積累的剛性購房需求基本釋放，已然出現階段性的購買力“瓶頸”，目前在一線城市和部分二線城市，位於遠郊的剛需房成交出現大幅下滑，開發商銷售難度持續提升。

記者走訪上海新房市場發現，由於市場逐步回歸理性，近年來高價拿地的開發專案普遍面臨去化難。如2016年溢價率高達110%、樓板價超過3.8萬元的融創泗涇項目，近期開盤均價近5萬元/平方米，受到市場冷遇。為完成銷售去化任務，開發商不得不以“員工福利購房”的形式讓內部消化。

至今仍保持全國單價“地王”記錄，融信中國在2016年以超過10萬元的樓板價、耗資110億元的中心城區地塊甚至尚未開工。而該公司在杭州的高價地項目則已虧本出貨：樓板價30816元，精裝修房銷售均價37500元/平方米。

國家統計局資料顯示，全國土地交易市場的熱度已逐漸退去。2018年，房地產開發企業土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，增速比上年回落1.6個百分點；土地成交價款16102億元，增長18.0%，增速比上年大幅回落31.4個百分點。

克而瑞研究中心分析師楊科偉認為，不少以往高價項目的“水分”被擠出，讓房企對熱點城市的地塊不再盲目競買，這是土地市場回歸理性的重要信號。