政策收緊債務緊逼 多家房企出售資產

近日，深圳華僑城房地產有限公司在北京產權交易所掛牌轉讓由其控股的上海萬錦置業發展有限公司100%股權及36359.15萬元債權，轉讓底價為16.63億元。掛牌資訊顯示，深圳華僑城持有上海萬錦置業100%股權。截至8月31日，淨虧損約971.96萬元，負債總計12.52億元，資產總計15.45億元。

近兩個月，房地產領域股權轉讓資訊密集發生。克而瑞地產研究中心的統計資料顯示，9月28日，嘉凱城集團股份有限公司公告稱，擬轉讓房產專案資產包，涉及5家公司6個專案；10月9日，華夏幸福宣佈以32億元轉讓河北多宗專案予北京萬科；10月19日，華僑城掛牌出售旗下上海華合房地產開發有限公司50%股權及相關債權。

根據監測資料，2018年1至10月，房企累計專案股權出售動態已經達到473條，超過2017全年的387條。克而瑞研究中心分析師沈曉玲分析稱，房企項目股權轉讓背後的原因錯綜複雜，既有融資需要，也有為企業業務轉型鋪墊和剝離不良資產的考量。

2018年以來，隨著融資政策持續收緊，開拓多元化融資管道補充資金對房企而言尤為重要。據WIND資料統計，1至10月，房企信用債發行規模已超4200億元，遠超去年全年房企信用債發行規模；進入四季度，房企紛紛發債應對融資困境，10月房企國內信用債發行規模達325億元，同比增幅超90%。

總體來看，在樓市及金融“雙調控”背景下，房企對資金的需求迫切，許多房企將銷售回款作為工作重中之重。同時，部分房企融資難度較大，銷售受阻，企業資金難以覆蓋債務風險。

“融資環境持續收緊、償債高峰來臨雙重因素，促使企業出售部分專案股權以盤活現金流。”沈曉玲分析指出，2015年公司債發行一度寬鬆，當年迎來中期票據和公司債的發行熱潮。“到2018年，3年期的債券、票據陸續到期，房企開始迎來還債的高峰。2018上半年政府進一步出臺政策，明確指出信託資金不得違規投向房地產，委託貸款資金不得投向禁止領域，同時增強了對於房地產企業並購貸款合規性的審核力度，政策收緊、債務緊逼雙重因素導致部分公司出現資金問題。”

部分企業通過出售專案股權完成去地產化，以期實現業務整合轉型。政策環境嚴峻、融資難度加大、房企集中度持續提高等一系列因素，給一些房企的生存帶來了壓力。