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南京土地競拍降溫 開發商對後市謹慎

中国证券网
2017-11-01 09:49

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作為今年以來全國土地出讓金額超千億元的6個城市之一,南京在10月的最後一天迎來了土地拍賣市場的降溫。當天,共有4幅地塊出讓競拍,結果均未達到最高限價,其中2幅宅地較區域最高價每平方米下降5000元。

業內人士表示,雖然地價不直接決定房價,但很大程度上體現著社會資本的預期,其升溫或降溫,直接反映了資本情緒。地價不漲甚至出現下跌,說明開發商對後市謹慎,拿地的積極性也相應降低。

值得注意的是,南京一、二手房市場降溫明顯。從2016年12月至今,當地樓市新房價格已是8個月回落、2個月持平,年內累計下跌幅度超過1%;二手房價格同比漲幅已連降10個月,成交量相比去年9月已是“腰斬”。

競拍未現激烈場面

10月31日,南京迎來了今年第四季度的第二場土地拍賣會,共出讓4幅土地,其中秦淮區2幅、江甯區2幅,總出讓面積12.37萬平方米。4幅地塊中,3幅為住宅用地,出讓面積合計為10萬平方米。其中以城中純住宅用地最受關注,最高限價樓面價達每平方米35982元。

從拍賣結果看,4幅地塊最終全部出讓,成交總金額49.7億元。但從拍賣過程來看,以前動輒上百輪競拍、甚至觸發最高限價靠搖號決定買家的情形沒有再現。此次競拍的4幅地塊中,一幅商業地塊以底價8.5億元成交,另外3幅宅地均未達到最高限價,競拍最激烈的只有33輪,少的僅僅23輪。

具體來看,江寧青龍山國際新城G61、G62兩幅宅地分別經過23輪和25輪競拍,被金茂和朗詩以12.2億元和14.8億元各自拿下,樓面地價分別為每平方米14702元和每平方米14435元,相比此前該區域最高樓面價每平方米19486元,意味著每平方米直降了約5000元。

而G59地塊為南京城中稀缺住宅用地,周邊豪宅眾多,新房均價在每平方米4、5萬元,因此備受關注。但其拍賣過程波瀾不驚,報名競價的只有7家房企,經過33輪競拍,被中冶以14.2億元攬入懷中,成交樓面價為每平方米32544元。

此次拍賣,政府對房企開發樓盤的要求明顯提高。3幅宅地均要求裝配式建築面積比例達100%,其中G59地塊建築100%實行全裝修和成品交付。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,南京土地市場降溫值得關注,有一定的導向作用。開發商拿地成本下降,會間接影響到後續的房價,有可能在土地這個根源上抑制房價的持續上漲。

交易量持續下滑

在不斷調控之下,南京樓市的格局正在悄然改變,日光碟越來越少,有些新盤開始愁賣,各種開盤購房優惠重現。

南京網上房地產資料顯示,江北純新盤三金鑫寧府首開250套房源,銷許均價每平方米25513元,時隔三個月仍沒賣完。江北明發香山郡加推60套毛坯房,銷許均價每平方米25098元,到目前只去化六成。

同時,各種購房優惠再現。10月14日,江甯萬科和昌金域東方首次開盤,推出384套精裝房源,均價每平方米23857元。開盤當天,開發商推出了多種優惠:認購成功後可享受總價減免5000元的優惠;一次性付款或商業貸款並成功辦理的,可享受總價減10000元的優惠。儘管如此,截至目前去化僅約七成。

據不完全統計,9月份以來,南京共有20多家樓盤開盤,約一半以上沒有賣完。在此情形下,個別樓盤開始到熱點樓盤附近攬客,有的甚至開出總價3個點的優惠,以吸引購房人。

縮量之下,價格開始鬆動。國家統計局資料顯示,去年12月份以來,南京房價已連續10個月停漲,其中8個月回落、2個月持平,年內累計下跌幅度超過1%。

不過,南京熱點板塊的一些限價樓盤依然是供不應求,一開盤就被搶光,但在限賣之下,其流動性也在進一步降低。

隨著市場的變化,一些開發商不再等待和觀望,開始加速開盤。10月最後一周,南京迎來了開盤潮,15家樓盤先後申領了銷售許可證,3000多套房源入市。預計11月份還將有近60家樓盤推出超1萬套新房。

和新房降溫一樣,南京的二手房市場亦明顯變冷。

網上房地產資料顯示,今年9月份,南京二手房共成交6161套,比8月份的8215套下降了2054套,比2016年9月的12569套則是下降一半以上。據國家統計局資料,9月份,南京二手房價格環比下跌0.3%,同比漲幅已連降10個月。

不少配套不成熟區域二手房開始賣不動,一些二手房價過高區域成交量也在持續下滑。據房產仲介透露,進入10月,南京二手房市場明顯變冷,看房的人很少,一些投資客開始降價拋售。某樓盤一套239平方米的房子,原價1320萬元,現在賣1280萬元,總價直降40萬元。

房產仲介人士認為,南京二手房成交量下滑,主要是貸款政策不斷收緊,導致部分購房人放棄購房計畫。

業內人士表示:“房子是用來住的,不是用來炒的”的政策定位非常明確,無論對於開發商,還是購房者、投資客,抑或地方政府,在樓市進入新週期的情況下,各方必須順勢而為。
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