去年國慶假期前，北京樓市出臺“9·30新政”，讓過熱的市場開始回歸理性。新政出臺至今已滿一周年，近日《證券日報》記者走訪發現，一年來，京城首套房房貸利率持續走高，首套房房貸利率上浮5%-10%成為主流，同時個別銀行調整為最低執行基準利率上浮20%的利率政策。
在利率上浮的同時，銀行房貸的放款期限也在延長。但讓人欣慰的是，仲介公司人員表示，目前的房價已經回落至今年春節前的水準，二手房市場由之前的賣方市場變成了現在的買方市場，購房者的議價空間也在加大。
房貸利率持續上調
隨著樓市信貸不斷收緊，房貸利率繼續走高。作為本輪樓市調控中的主力軍，北京市的房貸利率更是經歷了七次重要調整，調整後首套房貸利率較基準利率上浮5%—10%成為主流，部分銀行甚至將首套房貸利率上調到基準利率20%的水準。
在去年9月30日之前，首套房貸利率曾多次出現鬆動，彼時首套房貸款利率八五折成為主流；今年元旦過後，北京絕大多數銀行將首套房貸款利率折扣從八五折上調至九折；3月21日，北京地區16家銀行將首套房貸款折扣從九折上調至九五折；“五一”假期後，北京地區8家銀行將首套房貸款利率折扣從九五折上調至基準利率；端午節後，北京地區絕大多數國有大行、股份制銀行、城商行的首套房貸款利率回到基準利率；6月5日，北京地區個別銀行的首套房貸款利率在基準利率基礎上上浮10%，但多數銀行並沒有動作；自9月14日起，北京地區多家銀行繼續上調首套房貸款利率，少數銀行還執行基準利率。
國慶長假期間，記者從某仲介機構手裡拿到一份名為“利率調整執行落實—商貸新”的檔，檔公佈了商業貸款各行利率調整執行標準，該檔整理的時間是9月14日。該檔公佈了與他們仲介公司合作的所有銀行執行的利率，基本上覆蓋了主流銀行，其中除了浙商銀行執行首套房執行基準利率九八折、華夏銀行和南京銀行首套房執行基準利率外，多數銀行首套房房貸利率上浮5%-10%，個別銀行上浮20%。
《證券日報》記者也電話諮詢了多家銀行進行瞭解，獲得結果是部分銀行本月起再次上調首套房房貸利率：浙商銀行從10月1日起，首套房利率執行的是基準利率上浮3%；南京銀行目前首套房房貸利率上浮10%，浦發銀行目前首套房房貸利率上浮20%，而還有部分銀行不同網點的工作人員對於首套房房貸利率是否上浮說法並不完全一致，有的說執行基準，也有的說上浮10%。
另外，本報記者諮詢了一些房地產仲介。某房產仲介工作人員表示，“不管客戶的資質如何，首套房基準利率已經全部取消，10月份起各家銀行開始執行上浮利率，就連9月中旬首套房執行基準利率的滙豐銀行目前也已經上浮5%，而且對征信要求比較嚴格，同時對樓齡也有要求。
另一家房產仲介也表示：“我們與常見的銀行都有合作，首套目前是基準利率上浮5%-10%，主要根據貸款人的資質有所區分，同時有不少購房者由於房齡、房屋面積、社區地理位置、貸款額度等原因獲批的貸款利率在基準利率基礎上上浮10%-15%，並且額度有限。”
根據融360最新發佈的資料顯示，8月份，全國首套房貸款平均利率為5.12%，相當於基準利率的1.04倍，環比上升了2.47%，連續8個月上升；比去年8月份的4.44%，上升了15.35%。其中，北京地區首套房貸款平均利率為5.12%。
放款時間“不確定”
除了貸款利率的提高，批貸時間的延長也超出了很多購房者的預期。
《證券日報》記者就此問題以購房者身份諮詢了多家銀行的個貸經理，他們紛紛表示：“何時放貸不能確定，時間難以預估，因為現在銀行每個支行的額度都有限，需要排隊。”
另據記者瞭解，部分中小銀行個別網點目前已經停止房貸業務，有的股份制銀行的個貸經理也明確表示，不建議客戶在他們行做房貸，因為已經沒有額度放不了款，也沒有何時才能放款的消息。
一家城商行某網點的個貸經理告訴記者：“目前房貸週期長，辦完抵押至少要5個月才能放款，但是我們也不能保證，因為有額度控制。”記者又諮詢了該行的另一家網點，房貸負責人直接表示，“現在做不了房貸，因為沒有額度自然放不了款，甚至於有今年3月份簽的合同到現在還沒放款。”
針對放貸時間慢的問題，多位房產經紀人也告訴本報記者：“目前各家銀行的放款時間都說不準，主要看銀行有沒有額度，單子積壓的多少，趕上好時機，一至兩個月放款，而目前多數情況審批放款時間不確定。我們也只能告訴客戶耐心等待。”
房價下跌降低購房成本
雖然房貸漲了，但是在很多仲介和買房人眼中，此時仍是入市時機。
《證券日報》記者選取某仲介機構披露的京城部分二手房專案今年二季度的成交價和最新的成交價進行對比，部分二手房專案相似戶型如今的成交價較二季度的高點下跌了6%-10%，較一季度高點下跌12%-15%。
“現在房價已經跌得差不多了”，某地產仲介一名趙姓員工表示，他以西城某片區房源為例，“這一帶好一點的學區房今年三月份之前最高漲到15萬元-16萬元（每平方米），現在跌回到12萬元-13萬元左右”。他還表示，隨著樓市歸於平穩，我們門店的生意也逐漸回復正常。今年9月份，他所在的門店完成了10多套二手房的成交。
據瞭解，北京豐台區某社區內92平方米的同類型房源，今年二季度成交價為500萬元左右，如今成交價僅為460萬元，降幅為8%。海澱某社區不算特別好的學區房，今年二季度末的多筆成交單價達到9萬元/平方米乃至更高，而今年9月下旬的成交單價降至8.2萬元/平方米。記者8月份實地看過該社區的房子，如今一個多月過去，該房子仍然在鏈家網上出售，並且仲介表示，“如果想要再低可以和業主見面聊。”
“為了孩子上小學，我今年3月份在西城買了一套60平方米的學區房，成交價位是830萬元，目前同面積同戶型的房子則降至最低699萬元”，家住海澱區附近一位已換房的業主對本報記者表示。
多家房地產仲介公司的工作人員告訴記者，客戶諮詢量有所上升，成交情況有所好轉。自今年3月份調控至今已有半年時間，政策影響發酵已穩定下來，剛需客戶遇到合適、價格較低的房源也開始購置。此外，置換房子的客戶相對多一些，其換房原因包括增加住房面積、買學區房，並且如今增加同樣面積所需資金較少，因此也開始入市，這部分購房者入市通常伴隨原有住房出售，也帶來了二手房市場的房源。
“我從事房產仲介行業已有4年，對於近一年來房產市場的變化感觸頗深，相比於去年，今年整個房地產行業沒有那麼火爆了，現在買房也正合適”，某大型房產仲介公司一家分店的店長告訴記者，最近二手房房價下降不少，跟去年十月份差不多，但相對於今年三月份下降了10%至20%。
另外，記者發現，國慶長假期間，一些仲介門店的帶看量、客流量及諮詢量都有不同程度回升。
“現在，買家都可以談價格，降個20萬元、10萬元的也不成問題，特別是有些客戶在其他地方已看好房急於出手，甚至會主動下調總房款。”一仲介銷售人員向記者透露。
在利率上浮的同時，銀行房貸的放款期限也在延長。但讓人欣慰的是，仲介公司人員表示，目前的房價已經回落至今年春節前的水準，二手房市場由之前的賣方市場變成了現在的買方市場，購房者的議價空間也在加大。
房貸利率持續上調
隨著樓市信貸不斷收緊，房貸利率繼續走高。作為本輪樓市調控中的主力軍，北京市的房貸利率更是經歷了七次重要調整，調整後首套房貸利率較基準利率上浮5%—10%成為主流，部分銀行甚至將首套房貸利率上調到基準利率20%的水準。
在去年9月30日之前，首套房貸利率曾多次出現鬆動，彼時首套房貸款利率八五折成為主流；今年元旦過後，北京絕大多數銀行將首套房貸款利率折扣從八五折上調至九折；3月21日，北京地區16家銀行將首套房貸款折扣從九折上調至九五折；“五一”假期後，北京地區8家銀行將首套房貸款利率折扣從九五折上調至基準利率；端午節後，北京地區絕大多數國有大行、股份制銀行、城商行的首套房貸款利率回到基準利率；6月5日，北京地區個別銀行的首套房貸款利率在基準利率基礎上上浮10%，但多數銀行並沒有動作；自9月14日起，北京地區多家銀行繼續上調首套房貸款利率，少數銀行還執行基準利率。
國慶長假期間，記者從某仲介機構手裡拿到一份名為“利率調整執行落實—商貸新”的檔，檔公佈了商業貸款各行利率調整執行標準，該檔整理的時間是9月14日。該檔公佈了與他們仲介公司合作的所有銀行執行的利率，基本上覆蓋了主流銀行，其中除了浙商銀行執行首套房執行基準利率九八折、華夏銀行和南京銀行首套房執行基準利率外，多數銀行首套房房貸利率上浮5%-10%，個別銀行上浮20%。
《證券日報》記者也電話諮詢了多家銀行進行瞭解，獲得結果是部分銀行本月起再次上調首套房房貸利率：浙商銀行從10月1日起，首套房利率執行的是基準利率上浮3%；南京銀行目前首套房房貸利率上浮10%，浦發銀行目前首套房房貸利率上浮20%，而還有部分銀行不同網點的工作人員對於首套房房貸利率是否上浮說法並不完全一致，有的說執行基準，也有的說上浮10%。
另外，本報記者諮詢了一些房地產仲介。某房產仲介工作人員表示，“不管客戶的資質如何，首套房基準利率已經全部取消，10月份起各家銀行開始執行上浮利率，就連9月中旬首套房執行基準利率的滙豐銀行目前也已經上浮5%，而且對征信要求比較嚴格，同時對樓齡也有要求。
另一家房產仲介也表示：“我們與常見的銀行都有合作，首套目前是基準利率上浮5%-10%，主要根據貸款人的資質有所區分，同時有不少購房者由於房齡、房屋面積、社區地理位置、貸款額度等原因獲批的貸款利率在基準利率基礎上上浮10%-15%，並且額度有限。”
根據融360最新發佈的資料顯示，8月份，全國首套房貸款平均利率為5.12%，相當於基準利率的1.04倍，環比上升了2.47%，連續8個月上升；比去年8月份的4.44%，上升了15.35%。其中，北京地區首套房貸款平均利率為5.12%。
放款時間“不確定”
除了貸款利率的提高，批貸時間的延長也超出了很多購房者的預期。
《證券日報》記者就此問題以購房者身份諮詢了多家銀行的個貸經理，他們紛紛表示：“何時放貸不能確定，時間難以預估，因為現在銀行每個支行的額度都有限，需要排隊。”
另據記者瞭解，部分中小銀行個別網點目前已經停止房貸業務，有的股份制銀行的個貸經理也明確表示，不建議客戶在他們行做房貸，因為已經沒有額度放不了款，也沒有何時才能放款的消息。
一家城商行某網點的個貸經理告訴記者：“目前房貸週期長，辦完抵押至少要5個月才能放款，但是我們也不能保證，因為有額度控制。”記者又諮詢了該行的另一家網點，房貸負責人直接表示，“現在做不了房貸，因為沒有額度自然放不了款，甚至於有今年3月份簽的合同到現在還沒放款。”
針對放貸時間慢的問題，多位房產經紀人也告訴本報記者：“目前各家銀行的放款時間都說不準，主要看銀行有沒有額度，單子積壓的多少，趕上好時機，一至兩個月放款，而目前多數情況審批放款時間不確定。我們也只能告訴客戶耐心等待。”
房價下跌降低購房成本
雖然房貸漲了，但是在很多仲介和買房人眼中，此時仍是入市時機。
《證券日報》記者選取某仲介機構披露的京城部分二手房專案今年二季度的成交價和最新的成交價進行對比，部分二手房專案相似戶型如今的成交價較二季度的高點下跌了6%-10%，較一季度高點下跌12%-15%。
“現在房價已經跌得差不多了”，某地產仲介一名趙姓員工表示，他以西城某片區房源為例，“這一帶好一點的學區房今年三月份之前最高漲到15萬元-16萬元（每平方米），現在跌回到12萬元-13萬元左右”。他還表示，隨著樓市歸於平穩，我們門店的生意也逐漸回復正常。今年9月份，他所在的門店完成了10多套二手房的成交。
據瞭解，北京豐台區某社區內92平方米的同類型房源，今年二季度成交價為500萬元左右，如今成交價僅為460萬元，降幅為8%。海澱某社區不算特別好的學區房，今年二季度末的多筆成交單價達到9萬元/平方米乃至更高，而今年9月下旬的成交單價降至8.2萬元/平方米。記者8月份實地看過該社區的房子，如今一個多月過去，該房子仍然在鏈家網上出售，並且仲介表示，“如果想要再低可以和業主見面聊。”
“為了孩子上小學，我今年3月份在西城買了一套60平方米的學區房，成交價位是830萬元，目前同面積同戶型的房子則降至最低699萬元”，家住海澱區附近一位已換房的業主對本報記者表示。
多家房地產仲介公司的工作人員告訴記者，客戶諮詢量有所上升，成交情況有所好轉。自今年3月份調控至今已有半年時間，政策影響發酵已穩定下來，剛需客戶遇到合適、價格較低的房源也開始購置。此外，置換房子的客戶相對多一些，其換房原因包括增加住房面積、買學區房，並且如今增加同樣面積所需資金較少，因此也開始入市，這部分購房者入市通常伴隨原有住房出售，也帶來了二手房市場的房源。
“我從事房產仲介行業已有4年，對於近一年來房產市場的變化感觸頗深，相比於去年，今年整個房地產行業沒有那麼火爆了，現在買房也正合適”，某大型房產仲介公司一家分店的店長告訴記者，最近二手房房價下降不少，跟去年十月份差不多，但相對於今年三月份下降了10%至20%。
另外，記者發現，國慶長假期間，一些仲介門店的帶看量、客流量及諮詢量都有不同程度回升。
“現在，買家都可以談價格，降個20萬元、10萬元的也不成問題，特別是有些客戶在其他地方已看好房急於出手，甚至會主動下調總房款。”一仲介銷售人員向記者透露。
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