導讀
分析認為，加大土地供應，在目前已經做好減法的同時繼續做好加法，可以平穩市場供需結構，市場價格將有望有所降低。此外應通過軌道交通、市政功能配套將中心城市人口引至周邊區域、將城市非核心功能疏解至周邊。
影響房地產價格的最大因素——土地供應，最近發生了一些微妙變化。
和過往的數次調控類似，去年“9·30新政”以來的一系列調控，以抑制需求為主，限購、限貸、限售、限商等措施成為一二線和熱點城市的標配，效果也立竿見影，70大中城市中一二線城市成交連續下滑。
在此基礎上，樓市供給側的力度正在加大。近期，一線城市新的土地和住房供應計畫出爐，紛紛加大了未來的土地出讓面積，增加商品住房及租賃住房供應，以求解決一線房地產市場的“供需不平衡”問題。
據中原地產研究中心統計，今年上半年，一線城市合計土地供應規劃建築面積2738萬平方米，同比上漲了57.3%。
中原地產首席分析師張大偉表示，加大土地供應，在目前已經做好減法的同時繼續做好加法，可以平穩市場供需結構。增加供應後，市場價格將有望有所降低。
但從歷年來看，土地供應計畫更像是激奮人心的口號，具體到每年的土地計畫完成率往往不理想，今年和未來5年的土地供應計畫能否順利完成，或者完成率大幅提高？還要看各地政府的落實力度。
積極的供地計畫
進入二季度以來，北京、上海、廣州、深圳等庫存去化週期短的熱點城市紛紛出臺新的土地供應計畫，加大未來的供地力度。
張大偉認為，目前一二線城市已經基本完成了去庫存任務，這種情況下，很多一二線城市為了抑制市場的上漲，開啟了增加土地供應的政策。調控從過去的“減法”開始疊加“加法”。
4月7日，北京率先發佈未來五年住宅用地供應計畫，明確未來五年供應住宅用地將達6000萬平方米，其中租賃住房1300萬平方米。2017年，北京住宅用地也相應增調，計畫供應住宅用地1200萬平方米，以保障30萬套住房建設需求，其中租賃住房10萬套。
21世紀經濟報導注意到，雖然此次北京的供地計畫是過去五年供地計畫的最低水準，但卻是今年2月份公佈的舊供地計畫的2倍。
5月31日，廣州也發佈了2017年土地供應計畫，供地總面積達到2050萬平方米，同比2016年增加了18.5%，其中居住用地共574.4萬平方米，同比2016年增加了19%。
上海和深圳均在7月7日發佈了土地供應計畫。上海計畫“十三五”期間新增各類住房用地5500萬平方米，比“十二五”期間增加近20%，新增住房供應總套數170萬套，比“十二五”增加60%左右。
在四個一線城市中，深圳2017年度計畫供應居住用地218萬平方米，較2016年的計畫提高74.4％，創下了2012年以來的新高。其中人才住房和保障性住房用地65萬平方米，占總居住用地的近30%。
張大偉指出，此輪一線城市土地供應計畫呈現規模大、租賃住房占比高的特點，通過租售並舉的方法對房地產市場進行“加法”調控。
比如，在上海的計畫中，未來5年計畫供應租賃住房約70萬套，占新增住房供應總套數的41%；北京2017的土地和住房供應計畫中，租賃住房也占了1/3。
7月17日，廣州出臺租賃住房16條新政，不僅將租賃住房用地供應納入年度土地供應計畫，成立廣州住房租賃發展投資有限公司（暫定名），負責統籌全市政策性住房的投資、融資、建設和運營管理，還首次提出了“租購同權”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。
這也與最近兩年的房地產調控思路一致，在“房子是用來住的，不是炒的”中心思想之下，各地均要建立租售並舉的住房供應體系。
深圳房地產研究中心主任王鋒認為，加強住房租賃市場的培育，也是建立房地產市場長效機制的關鍵一環。
落實難題
一線城市出臺的土地和住房供應計畫令人振奮，但一個現實問題是，在一線城市尤其是深圳這樣的城市土地緊張的情況下，這些計畫如何落實和執行？
資料顯示，歷年來一線城市住宅類用地實際供應與計畫供應均存在較大差異。
據中債資信研究，深圳2014-2016年住宅土地供應計畫完成率僅為2.74%、9.27%和16.8%；過去三年，北京住宅類供地計畫完成率僅為27.08%、34.23%和8.26%；上海、廣州供應計畫完成率相對較高，2016年分別為50.72%和60.80%。
深圳房地產仲介協會研究總監徐楓表示，土地供應計畫是預期管理，不能將它等同于一定會達成的數字。因為政府機構在報備計畫時往往會比較理想化，但在現實執行過程中會遇到一些問題，比如資金不到位、土地儲備的進度以及具體相關部門的執行力等。
中債資信分析認為，本輪調控政策強調了地方政府對房地產市場調控的主體責任，供給端政策對於引導市場預期將產生正面影響，但觸及地方政府土地出讓利益，在推行過程中或遇到阻礙，實際執行效果還取決於追責力度，效果仍存在一定不確定性。
資料顯示，雖然今年上半年一線城市合計土地供應同比上漲了57.3%，但在完成供應計畫的進度上仍不容樂觀。
根據中原地產、同策諮詢的統計，上半年北京、上海、廣州分別完成了全年住宅用地供應計畫的23%、13.5%、16.6%，深圳零供應住宅用地。要在下半年完成年度土地供應計畫，預計仍將是一個“不可能完成的任務”。不過完成率相比往年明顯提高。
在新的供地計畫出爐後，一線城市的土地、住建部門均表示，將主要通過加大土地儲備力度、盤活存量土地以及提高土地利用效率等措施，增加住房用地供應。
相對于普通商品房，一線城市政府可作為的可能更是租賃住房的供應。
上海市住建委、市規土局負責人稱，計畫在產業集聚區、交通樞紐地區、商辦過剩地區重點發展租賃住房，預計新增供應70萬套；還將以市場為主，盤活存量住房資源，新增代理經租房源30萬套（間）；積極促進租賃企業規模化、專業化，鼓勵開發企業持有一定比例商品住房用於租賃。
另據北京市住建委透露，今後5年50萬套的租賃住房供應，將主要通過集體建設用地安排。
北京市官方資料顯示，目前已開工朝陽區平房鄉、海澱區唐家嶺、昌平區北七家鎮等5個項目、房源1.28萬套，其中，唐家嶺項目927套房源在今年5月24日已簽約入住，平房鄉項目6月29日啟動了人才公租房選房入住工作。
此外，一線城市土地出讓附加“競自持”的情況已越來越普遍。北京上半年至少有四宗地塊需自持商品住房面積70%；7月4日，上海出讓了一幅全自持地塊，直接要求競買企業“只租不售”。
截至目前，北京、廣州、佛山等地出讓了多幅宅地自持地塊，萬科、保利、龍湖等開發商積極拿地做機構“房東”。
從總體上看，一線城市的土地供應還需跳開傳統的窠臼來想問題。中國指數研究院高級分析師謝俊雲分析認為，一線城市土地供應量受限於城市容量，難以滿足全部住房需求。應通過軌道交通、市政功能配套將中心城市人口引至周邊區域、將城市非核心功能疏解至周邊。這需要環一線城市的協同。
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