北京、上海兩地目前低於9折的住房貸款優惠利率已絕跡
調控之下的2017年房地產行業，資金環境收緊之勢已顯端倪。記者最新瞭解到，近日已有滬上中小商業銀行為緩解住房貸款餘額壓力，要求支行鼓勵房貸客戶提前還款，甚至對提前還款違約金給予減免優惠。此外，北京、上海這兩大一線城市目前低於9折的住房貸款優惠利率已全面絕跡，已有商業銀行將低於95折的房貸優惠利率審批權全部收歸分行層面，想要拿到9折優惠利率更難了。種種跡象表明，2017年的樓市金融環境或將不再寬鬆。
房貸餘額承壓利率悄然收緊
據記者瞭解，目前上海某中小商業銀行為了緩解房貸餘額壓力，曾在1月底發出一份《關於月末緊急壓降房貸餘額的通知》，要求各支行、營業部儘快梳理現有住房貸款提前還款需求，對於已申請房貸提前還款以及前期有意向辦理提前還款的客戶，要求支行積極主動聯繫客戶，儘快完成還款操作，並對部分提前還款客戶給予免收違約金的優惠政策，引導客戶利用閒置資金進行部分提前還款。
“雖然這種鼓勵房貸客戶提前還款的舉措還只是個別銀行階段性的視窗指導行為，但中小銀行住房貸款額度偏緊卻是普遍現象。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者，滬上房貸業務量較大的四大國有銀行目前還沒出現這種情況，但多家中小商業銀行都反映房貸餘額趨緊，且僅僅表現在住宅類房產的房屋貸款上，商業類房產並不受影響。從京滬兩地大型房產仲介機構反映的情況看，目前銀行住房貸款的放款節奏也普遍放慢。
不僅是房貸餘額偏緊，商業銀行也正悄然收緊住房貸款優惠利率。北京專門從事個人房產金融服務的專業機構“偉嘉安捷”市場部人士告訴記者，從今年元旦開始，北京各家銀行便逐漸將首套房的利率全面調整為9折，85折、88折優惠利率基本絕跡。而滬上銀行住房貸款優惠利率收得更緊，有業內人士向記者反映，已有滬上商業銀行將低於95折的住房貸款優惠利率審批權收歸分行，要求各支行將手頭即將要辦理按揭的貸款客戶資訊及貸款金額上報分行報備審批，分行審批通過的仍可執行最低9折的優惠利率，而分行一級擁有的審批許可權房貸最低只能做到95折優惠利率。
“今年和去年不一樣，去年各家銀行都把重點放在房貸上，而現在房貸已經開始嚴控，房貸放款額要同比下降，所以銀行不少資金投向了基建項目。”某股份制銀行上海分行人士表示。
樓市資金鏈將穩步趨緊
“偉嘉安捷”統計資料顯示，春節期間北京房貸市場交易量持續走低，同比去年下跌10%左右。這一方面是受到節假日影響，樓市成交量縮水造成貸款需求的短期下滑；另一方面是除去部分“改善”型置業人群外，不少剛性購房人群在目前信貸收緊的影響下選擇暫時觀望，對潛在貸款需求造成一定影響。
事實上，春節後的第一個工作日，央行全面上調了公開市場逆回購利率和SLF利率。雖然此次調整並非針對房地產市場，但銀行放貸資金成本面臨短期內升高，對商業銀行的信貸投放能力來說影響十分直接，必將對業務比重占比較大的房貸造成影響，進而影響房地產市場。此外，伴隨著商業銀行資金成本的增加，原有針對房地產按揭貸款的各種優惠利率也將逐漸收緊甚至絕跡。
中原地產盧文曦認為，按照歷年經驗，一般年初銀行貸款額度普遍比較寬鬆，而今年開局就保持較緊格局，中小商業銀行貸款餘額緊張。從一系列舉措可以看出，今年樓市資金鏈必將較去年偏緊，使用資金成本或將提高，在“去杠杆”背景下，樓市交易過程或面臨壓力。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為，伴隨著融資成本的上升，2017年整個金融環境和貨幣政策都將是收緊的節奏。目前樓市尚處在資金鏈收緊和市場降溫的初期，對於大型開發商來說，由於去年市場火爆、資金大量回籠，目前手中餘糧尚多金融環境的趨緊並不會對其造成太大影響，甚至還將成為大型房企並購的上好契機。但這些影響的層層疊加或將在今年下半年開始顯現，如果未來資金成本繼續上升，市場中資金還會否向房地產流動存疑，屆時開發商或將感受到資金壓力。
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