自我國實施房地產業的市場化改革以來，房地產業與宏觀經濟的關係就變得微妙起來。有人認為房地產業是經濟的“穩定劑”，視後者的需要來調整；有人將兩者的關係看作“唇齒相依”，一榮俱榮，一損俱損。
房地產業體量龐大，不僅涉及上下游數十個產業，也與金融體系息息相關。因此，其對宏觀經濟的影響機制可謂錯綜複雜，一言難盡。
今年國慶日期間，共有21個城市出臺樓市調控措施，將年初以來的調控風潮推向階段性高點。這也是最近三年來，房地產調控範圍最廣、力度最大的時刻。
但在房地產市場進入“分化”、“過剩” 時代，宏觀經濟正處於調整期之時，兩者互相作用的模式正在發生改變。這不僅會影響未來的經濟資料走勢，也關係到房地產業在宏觀經濟中的地位重估。
房地產的“正反面”
房地產對宏觀經濟的影響體現在許多方面，但只有兩個能夠量化的指標：固定資產投資增速和居民消費價格指數（CPI）。前者為拉動GDP的“三駕馬車”之一，後者則是最重要的民生指標。站在宏觀經濟的高度，兩者均不可忽視。
根據國家統計局的資料，今年前8月，全國房地產開發投資64387億元，占同期固定資產投資的比重為17.6%。雖然比2011年的20.4%有明顯下降，但仍然是固定資產投資的重要組成部分。
房地產企業的投資熱情，主要取決於對後市的判斷，這種判斷又在很大程度上取決於市場的變化趨勢。按照這一傳導機制，市場向好時，開發商的投資熱情高漲，其對固定資產投資也有正相關性的作用。
房地產對CPI的影響有兩條邏輯。其一，支撐樓市回暖的因素往往是貨幣流動性的充裕。流動性充裕，則通常意味著通脹壓力的到來。
其二，租金是CPI的重要組成部分。當市場向好時，租金水準也會相應提高，並對CPI產生影響。也即，CPI和樓市銷售資料的變化也具有一定的正相關性。
因此，根據上述傳導機制，在不考慮其他影響因素的情況下，若房地產市場持續回暖，固定資產投資增速和CPI都將上升。反之亦然。
但這兩個指標似乎存在天然的矛盾。決策者永遠希望固定資產投資高速增長，CPI卻處於低位。但無論樓市升溫還是降溫，兩者都無法兼得。
因此，當平衡被打破時，樓市調控往往降臨。最常見的情況是，當銷售不振、樓市低迷時，政府出臺刺激性手段，推動市場的升溫，進而為GDP注入活力；當市場過熱、房價上漲壓力偏大時，則出臺打壓性手段，擠出房價泡沫，並穩定租金和CPI指數。
本輪樓市調控政策的推出，恰恰基於後一種邏輯。因為房價上漲不僅積蓄了CPI的上漲動力，也對其它產業的資金產生了“虹吸效應”。
過剩與低迷
但令人意外的是，今年以來，當房地產銷售迎來前所未有的“牛市”之時，投資端卻並不如預期火爆。
根據統計局的資料，今年前8月，全國商品房銷售額增速達到38.7%，同期的商品房開發投資增速卻僅為5.4%。按照慣例，較之銷售端的變化，投資端會在滯後一段時間後，出現正向調整。但就前8月的資料而言，兩者之間存在如此巨大的差距，顯得很不正常。
在上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進看來，這是因為房地產市場已從供不應求，進入總體供大於求、區域分化的階段。“‘去庫存’是在全國範圍內進行的，但拿地補倉主要集中在一線城市和熱點二線城市，而且這些城市的土地供應量大多不足。”
對於大部分企業來說，即使不能在熱點城市拿地，也不會冒險深入三線城市。其理由很簡單：庫存高，風險大。
根據易居克而瑞的資料，截至今年8月，山東濟南市新房住宅庫存去化週期還不到6個月，但在距其還不足200公里的濟寧市，上述週期超過20個月。
正因如此，本輪市場銷售的火爆並未傳導到投資端。資料顯示，截至今年8月，房地產投資增速已連續30個月低於同期的固定資產投資增速，且兩者的差距沒有出現縮小的跡象。
因此，監管層在強化熱點城市“抑投資”的同時，也很快重申了“去庫存”的總思路。
10月11日，國務院辦公廳《關於印發推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》指出，大中城市均不得採取購買房屋、投資納稅等方式設置落戶限制。城區常住人口300萬以下的城市不得採取積分落戶方式。
此後，住建部等部門發文，推進特色小鎮、小城鎮建設，並將給予政策性金融支援。這些推進城鎮化的措施，同樣被認為是對樓市（尤其是三四線城市）“去庫存”的一種鼓勵。
“應激反應”
未來的房地產市場走勢，將受到這兩種調控思路的共同影響。熱點城市受制於以“抑投資性需求”為主的各項政策；其他供應過剩的城市，政策方向以“去庫存”為主。
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為，就當前的市場而言，“抑投資”的聲音無疑將很快成為主流。一方面，這些政策手段較為嚴厲，涵蓋限購、限貸、限價等，心理震懾力強。另一方面，這些政策作用於熱點城市，容易對整體市場產生影響。
蘇州某房企相關負責人這樣描述新政後的影響，“很多項目都封盤了，蘇州市場從長假前的一房難求，很快變成了無房可賣”。
蘇州於10月3日發佈《關於進一步加強全市房地產市場調控的意見》，成為今年的第三份樓市調控檔。檔在8月11日調控的基礎上進一步限購限貸，並嚴控價格漲幅，開發商面對如此嚴厲的政策，多選擇以“封盤”來應對。
這種現象被稱為“應激反應”。即當嚴厲的調控政策突然發佈時，由於不瞭解政策的作用機制，市場往往會做出過度反應。經過1-2個月的緩衝期後，市場又會達成新的平衡。
此次調控對市場的短期影響，正可以用“應激反應”來描述。按照顧雲昌的觀點，熱點城市的成交量可能會驟然下降，部分非熱點城市也會受到連帶影響。房地產市場將會明顯降溫，並“拖累”宏觀經濟的相關指標。因此，四季度的經濟資料恐不會有太大的起色。至於明後年的經濟，則可能進入緩衝期後的平穩階段。
顧雲昌認為，但即使沒有這輪調控，房地產市場也會自動進入下行週期。他還提醒，經過“擠水分”，將有大量資金從熱點樓市流出，在資本並不青睞三四線樓市的情況下，其流向和影響都需要嚴密關注。
而“去庫存”政策的效果，將在很大程度上取決於城鎮化相關政策的落地進度和實施情況，其真正起到作用，可能需要較長時間。
可以肯定的一點是，由於供應過剩局面的確立，新房市場出現萎縮趨勢，其對宏觀經濟的支持作用正在下滑。這從房地產開發投資增速長期低於固投增速的現實可見一斑。主流的觀點認為，樓市的地位將不可避免地出現下滑。但這對於亟須擺脫“房地產依賴症”、實施結構轉型的中國經濟來說，並非壞事。
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