房企前8月銷售保持高增長

7月、8月一般是房地產銷售的淡季。不過，考慮到今年前6個月房地產銷售高歌猛進，已為全年表現打下良好基礎，房企前8個月銷售規模仍可能維持大幅增長之勢。機構資料顯示，截至9月7日，15家標杆房地產企業前8個月銷售資料創歷史新高，達到9625.22億，同比增長85.3%，平均完成全年目標的79.8%。考慮到進入“金九銀十”銷售旺季，部分房企甚至大幅調高了全年銷售目標。

恒大上調銷售目標

目前A股及港股上市房企中，已經有萬科、中國恒大、保利地產、龍湖地產、融創地產、碧桂園等多家房企公佈8月銷售資料。資料顯示，受銷售淡季因素影響，大多數房企8月銷售資料環比有所下滑，但較去年同期仍然取得大幅增長。

中國恒大在8月的銷售資料可謂逆勢上揚。恒大8月的合約銷售金額為482.7億元，合約銷售面積約為655.9萬平方米。合約銷售額以及銷售面積再度刷新該公司的單月銷售紀錄，較2015年同期分別增長了196%、198.8%，較2016年7月分別增長了12.2%和4.9%。碧桂園是另一家8月銷售環比大幅增長的公司，8月實現合同銷售金額約300.1億元，環比增長23.24%；合同銷售面積約373萬平方米。

被恒大多次增持的萬科8月資料並不好看。公告顯示，其8月銷售面積比2015年同期下降5.54%，環比下降21.95%；銷售金額比去年同期下降10.07%，環比下降27.08%。

恒大7月、8月銷售業績的“大躍進”效果明顯。綜合克而瑞、億翰智庫等機構發佈的房企前8月銷售榜資料顯示，儘管萬科前個8月仍然佔據銷售榜老大的位置，但其與恒大的差距已經縮小至不足30億元。克而瑞的資料顯示，若使用權益銷售額(即房企按項目持股比例應占的銷售額)這一指標，今年前8月恒大銷售額已經超過萬科。

其他房企方面，融創披露8月營運資料顯示，融創實現新增預訂銷售金額109.9億元，同比增長94%；合同銷售金額90.6億元，同比增長78%。8月，保利地產公司實現簽約面積111.30萬平方米，同比增長12.49%；實現簽約金額145.92億元，同比增長17.63%。

此外，部分初始業績目標完成已無壓力的房企再次調整了年度業績目標。恒大上調2000億元銷售目標至3000億元，碧桂園從1680億元上調至2200億元，融創上調企業業績目標至1100億元。這意味著千億企業或再度擴充。龍湖、新城、旭輝、魯能等房企也調整了業績目標。

增收不增利

銷售業績向好，但從A股上市公司中報來看，房企增收不增利的局面仍沒有改善，行業分化有加劇的趨勢。同時，熱門城市地王頻出，房企加杠杆融資規模同比大幅提升，加劇了後續的經營風險。

中報顯示，137家房企的營業收入合計為5695.3億元人民幣，同比增長37.11%。從平均利潤率看，剔除部分停牌企業等因素，其餘120家房企的淨利潤率只有8.15%，低於2015年同期的10.1%。負債方面，中報資料顯示，2016年1-6月份，滬深兩市137家上市房企負債合計超過4.33萬億元，同比增長幅度達24%，逾兩成房企資產負債率超80%紅線。其中，*ST珠江資產負債率已經高達115.45%。整體來看，大型房企資產負債情況好于中小房企。

平安證券指出，上半年地價上漲幅度大於房價上漲幅度，疊加人力成本上升，開發商結算毛利率仍面臨下調壓力。同時，房企資金杠杆也在提高。房地產企業資產負債率一旦超過80%紅線，負債比例可界定為過高，企業的經營存在風險。