上半年5家房企銷售額破千億 地價上漲成盈利隱憂

上市房企2016年半年報已披露完畢。上半年房地產行情火熱，5家上市房企銷售額突破千億元，同時前百名房企市場佔有率提升至47%。分析認為，隨著市場分化現象延續，房地產行業集中度將進一步提高。當前土地價格上升已成為威脅房企盈利能力的核心因素。

2016年上半年，中投證券選取的123家A股上市房企共實現營業收入5726億元，同比增長38.7%，歸屬於母公司的淨利潤495億元，同比增長18.3%。

中銀國際分析認為，受益於房地產行業回暖，上市房企收入端和現金流端大幅回升，但土地成本居高不下使毛利率承壓，而龍頭房企合作專案增多也導致歸屬於母公司的權益比例下降，表現出淨利增速低於收入增速的現象。

公開資料顯示，上半年，萬科以1901億元繼續佔據銷售額霸主地位，但"千億陣營"新增恒大、碧桂園、綠地、保利4家房企。5家房企共實現銷售額6784億元，同比增長65%；銷售面積6334萬平方米，同比增長50%。

中投證券的報告顯示，A股上市房企上半年預收款實現高速增長，同比增長31%達到12830億元，已超過2015年全年行業營業收入。"首開、旭輝、新城、碧桂園、金地、融創等房企銷售金額同比增幅超100%。"

火爆的銷售帶動房企貨幣資金猛增，企業財務基本面持續好轉。中投證券的資料顯示，上半年，上市房企貨幣資金達6852億元，同比增長49.6%。

與此同時，上市房企負債情況有所優化，長期借款比重提升，短期償債壓力下降至歷史低位。在貨幣資金充裕的情況下，行業整體償債能力較強。上半年，上市房企的資產負債率基本保持穩定，隨著銷售回款的增加和股權再融資的實施，整體加杠杆的意願並不強烈。

上半年，房地產行業分化現象繼續延續。來自中投證券的資料顯示，前十名房企實現銷售金額9740億元，同比增長54.8%，市場佔有率上升1.6個百分點至20%。前百名房企實現銷售金額22891億元，同比增長65.8%，市場佔有率上升6.7個百分點至47%。預計房地產市場結構分化延續，重點佈局一二線城市的大型房企將在行業整合中持續領先，中小開發商競爭能力減弱，將逐步退出市場。

長江證券的報告顯示，上半年，26家上市房企出現虧損，其中資產低於100億元的房企數量占比達76.92%。"雖然房地產板塊整體業績邊際改善，但是小型房企的業績表現明顯落後。""一些不具優勢的中小地產商將在不斷洗牌中出局，或是尋求轉型。部分房企已明確提出轉型，方向大多集中在金融、大健康、高科技等領域。"

中信證券分析認為，土地價格上升是威脅房企盈利能力的核心因素。"2016年土地市場躁動，地價比房價上漲更快。土地價格的上升已嚴重威脅到行業基本面，尤其是2017年以後的淨利潤水準，給房企帶來巨大挑戰。"