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高溫下的上海土地市場:多房企捂盤惜售

中国证券网
2016-08-08 11:12

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在上海樓市這樣的賣方市場中,消費者不僅要面對可能存在的上下家違約,還需要面對房企為了漲價捂盤惜售而將意向金退回的尷尬。

  
“現在上海好房子是一房難求。”一名房企銷售負責人如此感慨。這樣的言論在上海樓市到處可見,事實如此,買房子要托關係才拿到房號的現象越來越普遍。而一些周邊拍出地王的項目,遲遲不見開盤,即便收取了買家的意向金,也照退不誤。

  
真的沒有房子買了嗎?日前,小文在上海多個區域看一手樓,現場銷售人員均告訴她,有的樓層或戶型都是部分推出,“開發商等下一次漲價,不著急賣出”。

  
鏈家研究院上海高級分析師強尼羅指出,通過對6月以來熱賣住宅地塊所在板塊約119個專案的成交情況分析,共成交房源3891套,平均單個專案交易約32套,顯然成交量不算大。而在目前庫存百分比排名前20的專案中,高溢價地塊周邊專案的捂盤情況的確存在,且這種情況在核心板塊較為嚴重。比如,楊浦區的部分專案雖然早在3-5年前入市,但目前整體去化率仍不足6成。不過也有專案伴隨地王拍出之後加速推盤,主要集中在嘉定、寶山等地。

  
從鏈家研究院提供的7月開盤部分樓盤資料可見,並非無房可買。比如,位於楊浦區的陽光城濱江悅,6月以來銷售22套,占可銷售套數92.1%;位於嘉定的綠地天呈,銷售75套,占可售75%。而位於青浦的葛洲壩綠城玉蘭花園,自2015年9月開盤以來,銷售134套,占可銷售的套數50.2%。

  
而8月領取新預售證的項目中,沒有一個住宅專案,全部為商辦類。

  
新項目延遲開盤?

  
地王導致周邊項目漲價、捂盤惜售的傳說真實存在。比如今年5月,保利以54.5億拿下周浦純宅地,可售住宅部分樓板價5.45萬元/平方米,成為區域單價地王。這意味著保本售價將高達7.9萬/平方米。

  
這塊地王的周邊有2個新項目,分別是中駿柏景灣和世茂雲圖,地王問世後,世茂雲圖暫時封盤,退了客戶百萬意向金;中駿柏景灣預計8月下旬開盤,預估單價5.2萬元/平方米,而年初該項目報價為3.8萬元/平方米。

  
今年5月,融創以30.05億元競得SJSB0003單元12-01地塊,溢價率111.62%,樓面價達3.82萬元/平方米。周邊的保利置業上海翡麗華庭項目在接受買家認籌後,選擇退籌,且該項目拿到銷售許可證後拖延8個月尚未開盤。6月14日,該專案開盤後還要求消費者無論首套還是二套均要交高比例首付款。遭到消費者投訴。

  
即便是區域內將有地塊出讓,周邊專案也會提前捂盤。9月7日,上海擬掛牌出讓浦東唐鎮D-04-06地塊,出讓面積為5.65萬平方米,起拍樓面價29499/平方米。在過去一年,上海各個區域的樓板價幾乎漲了一倍,因此唐鎮地塊刷新區域地王已是大概率事件。有分析預測,該項目未來的保本價可能會突破10萬/平方米。

  
唐鎮最近一次土地出讓要追溯至去年4月15日,當時大名城以總價50.76億元連奪唐鎮D-03-05a地塊和D-04-07地塊,成為區域地王,兩宗地的成交樓板價分別為27909元/平方米、29697元/平方米。

  
近段時間,上述地塊周邊的仁恒、浦發、大名城等專案均處於無房可售狀態,現場銷售在與21世紀經濟報導記者溝通過程中,透露了價格調整、等地王拍出再定價等消息。

  
易居研究院研究總監嚴躍進指出,預售證發放是有序引導樓盤供應的手段。如果市場較熱,政府為了鼓勵房企推盤,就會適當加快審批,但這會對價格有較大管制。若市場較冷,則可能會對部分不合規樓盤進行更嚴格的審查,防範品質不高或偷稅漏稅房企的項目進入市場。

  
嚴躍進認為,應該認識到捂盤是一種違法行為,購房者若面臨部分房企對其購房行為拒之門外時,可以進行投訴。同時,對於房企提出的各類不合理要求也要注意搜集證據,這樣才在後續和房企談判中佔據更有利位置;甚至可提出相應資金賠償。

  
利潤最大化的無奈

  
嚴躍進指出,房企捂盤的最根本原因是,房價上漲帶來了較大盈利空間,延緩推盤節奏反而能夠擴大銷售業績。但通過捂盤獲利是有前提條件的,即後續政策基本穩定且購房者購房需求持續上升。否則捂盤同樣面臨較大金融風險和經營風險。

  
房企捂盤惜售的目的主要在於提升業績、充實現金流。財報顯示,保利置業2015年營業收入同比下滑12.5%至249億港幣,毛利率由2014年的19.8%大幅下滑至11.5%,剔除減值虧損後的核心淨利潤由2014年的 5.32億港幣轉為虧損23.17億港幣。而保利置業的在售專案分佈中,長三角地區銷售面積占30%,銷售金額占43%,該區域售價相對較高,也是保利置業盈利的主要貢獻區。

  
地價高漲、運營成本增加,令房企不得不謀求更多獲取經濟利益的方式,及多方面拓寬融資管道。截至8月5日,今年上半年發佈中期業績的近80家房企中,預虧有20多家,主要原因就是項目開發結束、成本增加等,在此情況下補充土地儲備,又令房企陷入高成本拿地-融資-房價利潤最大化的怪圈。

  
同時房企也在多方拓寬融資管道。同策諮詢研究部統計顯示,今年7月,40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計485.6億元。環比6月微增8.5%。債權融資是房企融資的主要方式,占7月總融資規模的99.6%,其中境內銀行貸款和公司債為兩大主要管道,發行資產支持計畫的創新融資規模新增52.4億元(而6月沒有此融資方式)。

  
融資成本方面,同策諮詢研究部監測的上市房企中,成功發行5年期公司債的平均成本為4.3%。與此同時,境內銀行貸款1-5年期貸款基準利率為4.75%。部分公司5年期公司債券的利率遠遠低於同期銀行貸款利率。

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