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二線城市“四小龍”漲幅驚人 樓市或現“最後的瘋狂”

中国证券网
2016-05-19 08:29

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18日,國家統計局發佈4月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,4月70大中城市中,65個城市房價有所上漲,上漲城市比例達93%。這是時隔28個月再次出現“普漲”形勢。

值得注意的是,在全國大中城市銷售全面回暖的同時,部分二線城市漲幅超過一線城市,步入“過熱”區間。業內人士表示,合肥、廈門、南京和未列入70大中城市統計的蘇州等二線樓市“四小龍”近期房價漲幅驚人,或催生限購等更嚴的收緊政策。

走勢 城市間漲勢生變 三線同比由降轉升

統計局資料顯示,新建商品住宅價格變動與上月相比,70個大中城市中,65個城市價格上漲。其中,環比漲幅最高為5.8%,最低為下降0.5%。二手房價格變動與上月相比,51個城市價格上漲,10個城市價格下降。環比價格變動中,最高漲幅為6.8%,最低為下降0.4%。

新建住宅與上年同期相比,有46個城市房價上漲,價格變動中,同比漲幅最高達63.4%,最低為下降3.2%。二手房方面,上漲的城市有47個,同比價格變動中,最高漲幅為56.1%,最低為下降7.2%。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,無論從上漲城市數量還是漲幅都可以看出,房價整體在上漲。發佈的資料顯示,4月70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有65個,比上月增加3個,下降的城市有5個,比上月減少3個;環比漲幅在1%以上的城市有22個,比上月增加4個,環比漲幅在5%以上的城市有2個,比上月增加1個;最高漲幅為5.8%,比上月擴大0.4個百分點。

“上漲城市的數量創造了28個月以來的新高。”亞豪機構副總經理任啟鑫表示,從環比資料看,全國各地大中城市房價已開始全面翻盤。除早已開啟漲勢的一二線城市外,庫存量較大的三四線城市,隨著“去庫存”政策的影響,房價上漲苗頭再次出現。

值得一提的是,三線城市房價同比由降轉升。劉建偉說,隨著住宅銷售價格環比上漲,同比上漲城市個數繼續增加,三線城市同比綜合平均也已由降轉升,開始上漲。

“城市間漲勢正出現新變化。”劉建偉認為,現階段房價處於一線城市漲幅較上月有所放緩,二三線城市漲幅開始擴大。初步測算,4月新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅一線城市比上月收窄0.7個百分點,二三線城市比上月分別擴大0.3個和0.2個百分點。

任啟鑫指出,庫存量較大的三四線城市,自去年中央提出“去庫存”和“分城施策”後,相繼推出鬆綁政策,隨著政策得以有效實施,庫存逐漸去化,房價上漲的苗頭也開始出現。

中原地產市場總監張大偉指出,儘管大多數城市房價出現上漲,三線城市也出現復蘇,但城市間漲幅差異仍然較大,上漲過快的城市主要集中在一線城市和熱點二線城市,其房價漲幅遠高於其他城市,其他二三線城市房價走勢相對平穩。

政策 部分二線樓市“過熱” 面臨更嚴調控

4月房價漲幅前十位中的絕大多數為二線城市。資料顯示,新建住宅價格增幅前十位僅上海、北京兩個上榜。統計局資料顯示,4月二線城市中,合肥漲勢迅猛,環比漲幅高達5.8%,廈門環比上漲5.3%,南京環比上漲4.4%,惠州環比上漲3.3%,杭州、福州分別上漲3%。

張大偉表示,4月二線城市成為房價上漲的先鋒。合肥、廈門、南京單月上漲超過4%,漲幅驚人。包括不在統計內的蘇州,四個城市的房價上漲幅度正取代一線城市,成為新的“四小龍”。從同比漲幅看,除深圳、上海依然處於前兩名外,南京、廈門同比漲幅已經超過20%,合肥也處於全國第六名。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,4月廈門和合肥房價顯得較“高調”。一線城市的房價偏高,部分投資投機資金開始撤出一線城市,進而進入二線城市,使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。

“隨著部分二線城市房價快速上漲,70城房價上漲的節奏在加快,控制房價的壓力明顯增加。”嚴躍進認為,3月房價進入“偏熱”區間後一路上漲,4月更是進入“過熱”區間,因此,從政策層面看,房價過熱,或催生包括限購在內的政策的實施。

部分上漲過快的二線城市或面臨調控措施的升級。17日晚間,蘇州市國土資源局突然掛出《蘇州市區國有建設用地使用權網上掛牌出讓使用公告》稱,該局於4月20日掛牌、擬於23日出讓的5幅地塊,由於規劃優化原因,經市政府批准,暫緩出讓。

有內部人士曝出,暫停地塊出讓的主要原因是當日下午召開的“關於穩定房地產市場工作會議”。從議程來看,會議包括對於下一步走勢的預測,並就如何控制房價上漲過快提出對策建議,並就如何合理控制好地價上漲幅度防止成為新熱點提出建議。

此外,南京已要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策,嚴審購房人首付款比例、首付資金來源,加強對房地產貸款資產品質、區域集中度、機構穩健性的監測。合肥方面也有消息稱,將有收緊政策出臺。

風險 地價攀高推升房價 “地王”豪賭或將虧損

據瞭解,蘇州暫停出讓地塊的主要原因便是降熱度。一個月前,蘇州拍賣13塊地塊創下平均高達200%溢價率,刷新多個區的地王紀錄。其中景瑞地產拍下溢價率最高地塊,達318.86%。

南京方面,今年前四個月,南京成交的15幅含住宅地塊中,拍出7個區域“地王”。其中,4月南京雖設“漲停板”限制,但是央企葛洲壩集團仍以4.5萬元的樓面價成為南京新“地王”。

高漲的地價推動著房價的上漲。近日,陽光城以19846.39元/平方米的樓面價刷新杭州市蕭山區的紀錄,成為蕭山“地王”。隨著近期數次拍地,該地區房價已從今年1月的19000元/平方米的月均價格,漲至3月的22000元/平方米,漲幅高達15.79%。

融創中國董事長孫宏斌表示,南京、蘇州等城市的地價“肯定是有泡沫的”。“這麼多年了,蘇州的房價一直是在2萬元左右,南京的房價都沒有超過3萬元,一下子樓面價超過3萬元甚至到4萬元,這個肯定是不正常的。”他說。

“應警惕現階段的土地熱。”孫宏斌說,房價不可能每年都往上漲,這一輪房價漲得太快,已經把未來數年的上漲空間透支了。

有業內人士指出,目前所有“地王”都有較大的虧損可能,過去幾年全國的“地王”目前基本都在虧損或者平本銷售,土地價格上漲速度已經明顯高於房價上漲速度。應關注地價推動的高房價下帶來的高杠杆和泡沫風險。

中國房地產業協會副會長胡志剛表示,在一二線城市地價、房價火熱的同時,政府不應坐視加杠杆去庫存,坐享土地增值收益,而應規劃和引導開發商,讓住宅回歸自住屬性。

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