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70城房價普漲"去庫存"取得進展 地王頻現加大房價上漲壓力

上海
2016-05-18 18:44

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18日,國家統計局公佈的"2016年4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況"顯示,一線城市樓市初現降溫,二三線城市開始接力上漲,房價呈現普漲格局。隨著銷售市場持續升溫,房地產去庫存取得明顯進展。 但業內人士提醒,需警惕近期部分城市土地的非理性大漲影響未來房價預期,因此,各地應高度關注樓市價格走向。

一線城市新房價漲幅收窄,二線熱點城市漲幅超一線

70個大中城市中,65個城市房價環比上漲,只有太原、哈爾濱、唐山、三亞、錦州5個城市房價環比下降。 值得注意的是,一線城市漲幅放緩,二三線城市漲幅擴大。其中,合肥、廈門、南京等二線城市的房價環比漲幅已超京滬,上漲均超過5%;惠州、福州、杭州、天津、無錫等城市漲幅則超過廣州和深圳。

據統計局初步測算,4月份新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅一線城市比上月收窄0.7個百分點,二三線城市比上月分別擴大0.3和0.2個百分點。 另據統計,除了漲幅最高的合肥房價大漲5.8%外,環比漲幅在1%以上的城市有22個,比上月增加4個。但北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均收窄,深圳二手住宅價格環比甚至出現下降。

易居智庫研究總監嚴躍進分析認為,在一線城市樓市政策收緊後,部分投資投機開始轉移至一線城市周邊及二線熱點城市,導致這些城市房價環比上漲或漲幅擴大。

三線城市房價同比由降轉升,去庫存效果顯著

國家統計局資料顯示,隨著銷售市場持續升溫,樓市去庫存取得明顯進展。國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出,特別是三線城市房價同比由降轉升,開始進入上漲通道。

同比方面,隨著住宅銷售價格環比上漲,同比上漲城市個數繼續增加。資料顯示,4月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別有46個和47個,分別比上月增加6個和1個;下降的城市有23個和22個,分別比上月減少6個和1個。

與此同時,4月末,全國商品住宅待售面積4.51億平方米,比3月末減少894萬平方米,比2月末減少1546萬平方米,並低於去年末的規模。 "隨著銷售市場持續升溫,房地產去庫存取得明顯進展。"國家統計局投資司高級統計師李皎以資料佐證,今年以來,商品房銷售面積和金額均高速增長,呈量價齊升的態勢。1-4月份,全國商品房銷售面積3.60億平方米,同比增長36.5%,比去年全年提高30個百分點;銷售額2.77萬億元,增長55.9%,比去年全年提高41.5個百分點。

但李皎同時指出,城市間分化仍需高度重視。"1-4月份,重點城市商品房銷售面積增速比非重點城市高10個百分點。4月末,重點城市商品房待售面積2.72億平方米,比去年末減少397萬平方米;非重點城市待售面積4.55億平方米,雖比3月末減少226萬平方米,但比去年末增加1233萬平方米,去庫存壓力依然較大。"

地王頻出房價上漲壓力加大,"穩房價"任重道遠

商品房銷售市場升溫,促使房地產開發企業加緊了土地儲備。上海半年地價翻番,南京、蘇州等二線城市更是"地王"頻出……專家認為,房價在地價的助推下節節攀升,需警惕土地市場的非理性火爆導致樓市的"供求錯位"。

18日,保利以54.5億元的價格,奪得上海周浦一幅宅地,溢價率近400%,樓面價近4.4萬元/平方米,刷新上海外環外地價新高。業內人士計算,未來樓盤的銷售價格須達到8萬元,拿地企業才能"保本"。 "地價飆升直接增加了開發成本,拿地房企會通過逐步提高售價將成本轉嫁至購房者。

後續房價的上漲將抬升購房者的置業門檻。"嚴躍進說。 另據易居房地產研究院測算,房價的上漲幅度已遠大於一些城市的收入增幅。如北京、上海、海南、天津的房價收入比偏離度位居全國前四,這意味著,工薪階層想買房需要經過10年甚至更長的時間,嚴重超出6至7年的合理區間。 克而瑞研究員楊科偉認為:"導致熱點城市房價上漲的根源,一是房源問題。但受限於城市邊界擴張、城規劃、承載力等因素,從供需關係上解決這一問題還存一定困難;二是,一二線城市人口吸納能力過強。

因此,加快推進三四線城市發展、創造更好的就業環境,提高人才競爭能力才是雙贏之舉。" 浙江大學房地產研究中心主任賈生華也認為,"穩房價"不可能一蹴而就,提高三四線競爭力是根本。另外,如何提高一些因位置偏、配套弱、產品差、價格不合理的無效庫存品質,也是一些地方去庫存穩房價可採取的措施。
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