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一線城市房價4月份跌出漲幅榜前十 周邊及二線樓市逆襲

中国证券网
2016-05-10 09:20

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經濟學家馬光遠認為,在政策總體沒有逆轉的情況下,一季度沒有參與瘋漲的二線城市、部分省會城市以及國家級的城市群,房價仍然會有表現。

  
燥熱的“京滬深”一線樓市開始降溫,一線城市周邊城市和二線城市房價則進入“逆襲”時刻。

  
據中國指數研究院最近發佈的百城房價報告顯示,2016年4月份,“北上廣深”全部跌出漲幅前10名,漲幅排名前十的城市被一線周邊以及熱門二線城市所取代,其分別為惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞和武漢。

  
同策諮詢研究部總監張宏偉表示,“儘管上海上周商品住宅均價仍然高達40885元/平方米,房企捂盤惜售漲價預期仍在,但隨著成交量的急劇下滑,上海樓市馬上將進入‘有價無市’狀態,降價時間不遠了,預計今年10月份將成為上海樓市降價的‘窗口期’。”

  
經濟學家馬光遠認為,在政策總體沒有逆轉的情況下,一季度沒有參與瘋漲的二線城市、部分省會城市以及國家級的城市群,房價仍然會有表現。

  
一線樓市降溫

  
據上述報告顯示,2016年4月份,全國百城新建住宅平均價格為11467元∕平方米,環比上漲1.45%,漲幅較上月收窄0.45個百分點。其中,71個城市房價環比上漲。

  
值得一提的是,“京滬廣深”四大一線城市均跌出房價漲幅榜前十位。具體來看,上述排名漲幅榜前十的城市中,惠州、中山、廈門和蘇州漲幅超過5%。

  
據該報告顯示,整體來看,4月份百城房價指數環比收窄、同比漲幅進一步擴大,環比上漲數量明顯增多。鑒於各地政府繼續因城施策,廊坊、惠州等一線城市周邊城市投機需求增加,房價上漲過快,政府緊急出臺限購、提高首付比例等政策,為樓市降溫;南京、蘇州等城市房價水準較高且上漲勢頭較快,政府出臺限價政策,平抑房價漲幅。吉林、長沙等部分城市庫存壓力依然嚴峻,政府通過提高貸款額度、給予財政補貼等措施刺激需求釋放,鼓勵庫存去化。

  
而在需求方面,深圳、上海調控政策效果顯現,成交量有所回落。反倒是周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求,成交量上升;南京、武漢等二線城市成交繼續維持較高熱度。

  
至於後市,在價格方面,中國指數研究院認為,一線周邊及熱點二線城市房價上漲動力仍然較足,但隨著穩房價政策效果的顯現,漲幅將逐漸趨緩。

  
馬光遠認為,以前一線城市是房地產的風向標。但很顯然,下一步房地產的熱點和風向標都會轉換,熱點會轉向一季度缺乏表現的二線城市、大部分的省會城市以及大的城市群的核心城市。這是政策最希望看到的,維持這個熱度,才能為三、四線城市的去庫存營造不錯的環境。

  
品牌房企二線城市搶地

  
一線城市周邊城市及二線城市房價漲幅的走高也傳導至土地市場。品牌房企開始在二線城市搶地。

  
根據中原地產研究部資料,2016年4月份,二線城市合計土地出讓676宗土地,土地出讓金達到1224.73億元,環比上漲29%,同比漲幅達227%;成交樓面均價2607.73元/平方米,平均溢價率61.85%,均創出最高歷史記錄。而一線城市4月份成交土地僅11宗,成交金額6億元,只有上海與廣州有地塊出讓,北京、深圳均無土地成交。

  
值得關注的是,中國指數研究院的最新報告顯示,品牌房企正攻佔二線核心城市,主要城市樓面均價同比環比上漲逾四成,宅地漲幅大於整體,二線城市繼續領漲。2016年4月份,全國300個城市成交樓面均價為1827元/平方米,環比上漲43%,同比上漲65%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為3657元/平方米,環比上漲52%,同比上漲86%。

 
其中,蘇州、南京等熱點城市頻頻上演“搶地戰”,受此影響平均溢價率整體偏高。

  
簡單總結,全國土地市場進入4月份後,一線城市明顯降溫,二線城市成交火熱,三、四城市仍然偏冷。

  
“目前一、二線城市的庫存去化週期基本都在10個月以內,庫存明顯銳減,而土地供應的減少又影響了市場預期,這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯。”中原地產首席分析師張大偉如是表示。

  
不過,馬光遠認為,前期已經大漲的包括蘇州、南京、合肥等城市,在調控的背景下,房價快速上漲的態勢也會逆轉。

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