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72家房企年報勾勒行業分化格局

中国证券网
2016-04-08 09:35

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一、二線城市回暖,三、四線城市仍在調整,房地產市場將繼續延續分化格局,上市房企已披露的2015年年報將之展露無遺。資料顯示,72家房企存貨總量超過1.4萬億元,去庫存壓力依然嚴峻。萬科在年報中談到,城市間的分化表現並不能掩蓋房地產市場的全域性困境。房企盈利能力下滑已是行業內公認的趨勢,但行業整體淨利率跌至個位數還是首次出現

據上證資訊資料統計,截至目前,已有72家A股上市房企披露2015年年報,另有11家房企披露2015年業績快報,合計已有83家房企全年業績輪廓盡顯,行業格局也隨之展露無遺。記者研究發現,雖然近兩年房企盈利能力下滑已是行業內公認的趨勢,但年報顯示行業整體淨利率跌至個位數還是首次出現,72家房企平均淨利率僅9.3%。與此同時,2015年房企存貨量也明顯上升,72家房企存貨總量超過1.4萬億元,去庫存壓力依然嚴峻。

盈利能力趨弱

據上證資訊統計,截至4月5日,已公佈2015年年報的滬深地產上市公司合計有72家,這72家房企在2015年總營收達到5871億元,同比增長25.4%,72家企業中只有27家企業營收下滑,在去年市場回轉、一路升溫的情況下,63%的房企營收增加,銷售收入同比大增。56家企業2015年淨利潤合計為479.8億元。整體看,同比2014年上漲14.5%。

值得關注的是,這72家房企2015年淨利潤總和為548億元,雖然同比增長了12%,但增幅遠低於營收增幅。72家房企中僅29家淨利潤同比略升,整體平均淨利潤率更是跌至9.3%,較2014年同期的10.5%和2013年的12%呈現逐年下滑趨勢。

事實上,這也是房企年報顯示淨利潤率首次跌入個位數,房企盈利能力正在持續大幅下調。這一趨勢目前看來沒有逆轉的可能,甚至還在持續加劇,且房企間的分化也更加明顯,連一些大型房企也不能倖免。資料顯示,72家房企中,廊坊發展淨利率下滑幅度為-564%,位居榜首。還有兩家公司因連續虧損而披星戴帽。

“交付物業銷售面積降低”幾乎成為所有利潤下滑企業在年報中的標準說辭。

中原地產首席分析師張大偉分析,雖然全國一、二線城市回暖,但三、四線城市依然處於調整過程中,以價換量在持續。從各家房企發佈的報告可以發現,相當多的房企銷售均價出現下滑。同時,銷售難度的加大讓企業不得不增加銷售人手,人力成本以及行銷宣傳成本都在上漲,這些成本的增加都是淨利潤率下滑的因素。

去庫存壓力仍存

一方面是盈利能力的持續弱化,一方面則是庫存量的繼續攀升,房企目前的生存狀況可謂腹背受敵。上證資訊資料顯示,72家房企存貨總量超過1.409萬億元,同比攀升了13.8%。上市公司中,萬科A、招商蛇口與華夏幸福3家上市公司存貨都超過了1000億元,分別為3681億元、1214億元和1006億元,同比增幅分別為15.9%、20.6%和28.5%。

事實上,房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設專案等指標,所以整個存貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。不過,在一些業內人士看來,從占比上看,住房庫存規模是其中較大的一項。72家房企存貨規模同比上漲,這說明去庫存的任務依然艱巨,尤其部分房企在三、四線城市的庫存面積相對較高,即使上市房企去年加大力度清理存貨,但市場容量有限,不少企業又不願意甩賣割肉,銷售壓力依然存在。即便今年一季度一線城市和部分二線城市迎來了火爆的樓市開局,實際上從全國範圍來看,去庫存的主基調並不會改變。

市場分化格局難改

對市場的一致看法從龍頭房企年報中也可見一斑。萬科在年報中談到,城市間的分化表現並不能掩蓋房地產市場的全域性困境。公司重點觀察包括四大一線城市及部分熱點二線城市在內的14個城市,從2014年四季度商品住宅銷售面積已開始率先回升,新房庫存由年初的1.55億平方米下降至1.39 億平方米,但除這些熱點城市外,全國其他地區仍然面臨較大的去庫存壓力,房地產行業開發、投資活動依然低迷。全國住宅開發投資完成額增速連續兩年下滑,住宅新開工持續萎縮,開發投資持續放緩,反映出當前大部分地區的住房市場仍然面臨較大挑戰,行業庫存逐步消化仍需要時間。

陽光城在年報中也表示,房地產市場將繼續延續分化格局。短期來看,熱點一、二線城市人口持續流入,需求空間較大,庫存壓力較小,部分城市甚至由於2015年成交大幅回升,面臨庫存過少、供不應求、房價上漲的壓力;另一方面,部分二線城市及多數三、四線城市卻依然存在較大庫存去化壓力,投資已出現了負增長。針對不同的市場走勢和經濟形勢,分類調控已經逐漸實施,上海和深圳率先在2016年3月出臺調控政策,未來延續分化是必然趨勢。
 
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