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結構因素推深圳房價持續走高 需求透支"金九銀十"反成年內低谷

深圳
2015-10-29 15:31

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什麼原因致深圳樓市持續走高?記者採訪的業內人士認為,推動這一輪深圳房價上漲因素,與人口結構和經濟結構等不無關係。據國家統計局資料顯示,自2015年4月起,深圳新建住宅價格同比增速"翻紅",之後逐月快速遞增,9月同比增速高達37.6%,並以較大漲幅領漲全國數月。而據深圳規土部門資料,2015年前9個月全市新建商品住房成交均價為30661元/平方米,同比增長33%。

從國家統計局每月公佈的70個大中城市新建住宅價格指數看,2015年4月和5月,在其他城市房價同比下降的情況下,深圳是唯一一個新建住宅價格同比上漲的城市,同比增幅分別為0.7%和7.5%。6月,上海房價開始"翻紅",同比上漲0.3%,而深圳房價同比增幅卻高達15.7%。7月和8月,深圳房價同比上漲幅度分別又達23.6%和31.3%,同期北京和上海的房價同比增幅均在1%-6%之間。9月,深圳房價同比上漲幅度更是升至37.6%,同期北京和廣州房價增速在5%以內,上海房價增速在9%以內。

深圳市規劃和國土資源委員會資料顯示,隨著房價上漲,2015年6月開始,深圳新建商品住宅成交均價已突破3萬元大關。2015年前9個月,深圳新建商品住宅共成交47915套,成交面積481萬平方米,同比分別上漲103%和116%。

專家及業內人士在分析今年深圳樓市為何走出一波大漲行情,並上漲大幅高於一線其他城市領漲全國時認為,移民型的人口結構和高速增長行業的經濟結構是主要原因。 從人口結構看,深圳家家順集團副總經理楊文認為,作為四大一線城市中唯一一個以外來移民為主體的城市,深圳的購房需求與北上廣有著巨大的不同。按常住人口計算,深圳商品住宅戶均住房僅為0.4套,遠低於全國平均水準以及其他一線城市的水準。

而與此相矛盾的是,深圳新增土地供應量少、供給量遠跟不上市場需求。深圳每年住宅用地成交以個位數計,而舊改成本持續走高進展緩慢,土地資源日益緊缺導致供需失衡,使得樓市增長預期難以逆轉。因此,深圳購房需求相對於其他一線城市更顯急迫。

從經濟結構看,深圳有大量的高速增長行業,例如金融、科技等,這些行業的一些從業者財富快速增長,擁有較強的購買力。 世聯行市場研究部經理劉文春認為:"作為一個對政策高度敏感的城市,雖然深圳一直沒有放開限購,但`330新政策`給了購房者一個積極的信號。因此,出現了需求暴增的現象。很多投資者也紛紛以各種方式入市。這一輪購房者中起碼有20%屬於投資者。但隨著市場的冷卻,目前已顯投資者逐漸退出市場的跡象。"

然而,一輪燥熱後,受需求過度透支、價格上漲過快影響,在傳統的"金九銀十"銷售旺季,深圳樓市卻迎來了年內"小低谷",新盤開盤銷售率開始大幅走低。7月以來深圳新建商品住宅成交量月同比漲幅雖然依舊可觀,但月環比增速呈現明顯下跌態勢。

深圳中原地產資料顯示,9月深圳有14個住宅專案取得預售許可證,共批售7162套,批售面積71.74萬平方米,環比增加78%,達到2015年以來的次高水準。截至27日,10月有8個項目獲得預售許可證,總批售住宅套數為5328套。

但據記者瞭解,9月下旬和10下旬雖然迎來推盤高峰,開盤項目銷量卻出現明顯分化,不像之前只要有專案開盤銷售率就直達90%以上,而目前,一些項目銷售率僅6成,少數項目甚至只有4成。深圳市規劃和國土資源委員會資料顯示,9月深圳新建商品住宅成交量為4060套,成交面積為40.91萬平方米,環比減少29.1%。

樓市形勢的變化,已使得不少開發商開始轉變行銷策略,以"平價走量"推動銷售。劉文春認為,目前深圳樓市已處於供應上升、需求下降的階段,若定價過高會出現有價無市的問題。雖然今年深圳開發商在銷量大增的帶動下,早已完成銷售目標,但受現金流影響,依舊有推盤動力,10月末至年底推盤量將增加。
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